Saksframstilling

Klageren var enearving etter sin far og ga i november 2005 innklagede i oppdrag å selge boets eiendom.Eiendommen ble solgt for kr 10 600 000. Budet ble akseptert 20. januar og overtakelse var ifølge kontrakten 1. september 2006. Det oppsto tvist med kjøperen som krevde prisavslag på grunn av påstand om feilaktige opplysninger om utnyttelsesgrad m.v.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Tvisten med kjøperen har sin bakgrunn i flere forhold. Den vesentlige årsaken var at kjøperen mente at han fra klageren, dvs. innklagede, ikke fikk opplysninger om at utbyggingsgraden på eiendommen var 24 % og ikke 28 %. Videre hadde eiendommen en rekke heftelser, deleforbud m.v., samt hvorvidt loftsetasje var boareal eller ikke. Dette resulterte i diverse møtevirksomhet hvor et prisavslag på kr 1 350 000 ble akseptert. Innklagede påtok seg å dekke det alt vesentlige av klagerens omkostninger.

Meglingen av denne eiendommen har vært godt betalt, men unøyaktig/upresis, noe som har vært belastende for klageren.

Av vedlegg til klagen fremgår bl.a.:

Det er oppgitt i prospektet at utnyttelsesgraden er 28 %, mens den er 24 %. Innklagede sendte med kun de første fire sidene av reguleringsbestemmelsene (i klagen feilaktig betegnet som salgsoppgaven) og kjøperen fikk de resterende sidene fire dager etter visningen, og på disse sidene står riktig utnyttelsesgrad.Da kjøperen kom tilbake og sa at han ikke ville lagt inn et så høyt bud som 10,6 mill dersom han hadde visst at utnyttelsesgraden kun var 24 %, ville ikke innklagede innrømme at 4 % mindre utnyttelse av tomten blir et tap for kjøperen. Han mente det ville være kjøperen som kom til å vinne på dette likevel og mente ifølge klageren at det var tull og tøys det kjøperne kom med. Det oppsto deretter konflikt mellom innklagede og kjøperen.

Det takstmannen sa om at loft og kjeller ikke er godkjent, er noe han sa muntlig. Innklagede opplyste ikke dette i salgsoppgaven, selv om han var til stede mens takstmannen var hos klageren. Takstmannen sa at han ikke kunne godkjenne noen ting i kjelleren. Dette oppgir ikke innklagede. På loftet var ikke rommene godkjent som soverom, det var for små vinduer og for liten lysflate. Her har innklagede omskrevet rommene som kvistrom, arbeidsrom og brukt som soverom, men det gjør ikke rommene mer godkjent.

Innklagede skal ha sagt til klageren at det var så mange muligheter med kjeller, loft og tomten. Likevel satte han verdigrunnlaget på kr 6 000 000.

Innklagede informerte ikke klageren om kjøperens betingelse om at han kun ville betale kr 100 000 ved kontraktsinngåelse og ikke over en million som 10 % utgjør. Videre var budet betinget av at eiendommen var fri for heftelser ved overtakelse. Det viste seg at det lå et deleforbud på tomta med heftelser på kr 10 000. Dette hadde innklagede ikke informert ordentlig nok om. Det foreligger også et forbud mot innredning av loft og kjeller som innklagede heller ikke informerte om. Dersom innklagede hadde tatt kontakt med plan- og bygningsetaten ville han fått opplyst at det ikke er bygemeldt noen form for innredning av loftet. Dersom innklagede hadde undersøkt innholdet i de tinglyste heftelsene ville han oppdaget dette.

Etter et møte med advokater, og etter at klageren og kjøperen var blitt enige om et prisavslag på kr 1 350 000, kom partene til selve overtakelsen. Klageren spurte innklagede om hun skulle ha overtakelse og gi fra seg nøklene før pengene var kommet inn. Klageren fikk ikke noe svar på dette. Pengene var ikke kommet inn, og innklagede burde ifølge klageren svart nei på klagerens spørsmål om å overlate boligen til kjøperen, at hun skulle vente til pengene var kommet inn. Dettok en uke fra innklagede sendte obligasjonene til pengene var inne på klientkonto.

Klageren prøvde å få svar på spørsmål om vedlegget, heftelsene og kjøpekontrakt, samt hva takstmannen sa like før overtakelsen og hvorfor innklagede ikke opplyste dette. Innklagede skal ha sagt at hun ikke kunne svare på dette nå og henviste klageren til advokat igjen.

Innklagede anfører:

Innklagede formidlet salget av klagerens bolig i januar 2006. Oppdraget ble undertegnet ved befaring i boligen 17. november 2005. Klageren ønsket ikke at eiendommen, som var hennes barndomshjem, skulle selges til utbyggere selv om det var et opplagt potensial på tomten d alle de identiske naboeiendommen har blitt bygd ut med hus eller rekkehus i hagen. Innklagede vurderte derfor eiendommen, som måtte totalrehabiliteres, til kr 6 millioner, noe lavere enn om utbyggere hadde vært målgruppen.

Takst ble avholdt og innklagedes saksbehandler var til stede sammen med selgerne. Det fremkom der at loftsrommene ikke var godkjente soverom. Salgsoppgave ble utarbeidet og der ble rommene på loftet omtalt som kvistværelse og kontor, men at de ble benyttet som soverom i dag. Dette var også åpenbart fordi det var senger i begge rom. Klageren leste og godkjente salgsoppgaven og fylte ut egenerklæring for eierskifteforsikring.

Eiendommen ble lagt ut på finn.no og tinde.no med salgsoppgave og vedlegg, og annonser ble bestilt.

Den 19. januar kl 0745 ble det holdt en forhåndsvisning med kjøperen. Det viste seg at kjøperen var profesjonell utbygger. Kjøperen fikk salgsoppgave som inneholdt takst, pantattest, reguleringskart med reguleringsbestemmelser m.m. Han har i ettertid påstått at han ikke fikk salgsoppgaven, noe som fallerpå sin egen urimelighet da han fylte ut budskjemaet fra dette prospektet på stedet. I grunnboken var det tinglyst et deleforbud på eiendommen. Innklagede hadde fått muntlig bekreftelse fra kommunen o at dette overstyres a gjeldende reguleringsbestemmelser, men saksbehandleren sa likevel til ham at det var opp til den enkelte å undersøke. Han sa også at han ikke hadde undersøkt rundt utbyggingsmuligheter og at dette måtte han finne ut av selv. Da fellesvisningen senere ble avholdt, fikk samtlige som spurte den samme beskjeden. De fikk også beskjed om at rommene på loftet ikke var godkjente soverom, selv om de hadde blitt benyttet til dette siden byggetiden.

Etter en heftig budrunde med mange budgivere endte det med at selgeren valgte å selge eiendommen til utbyggeren for kr 10 600 000. Budet ble akseptert den 20. januar 2006 kl 1640. Det høyeste budet fra en privatperson var kr 9 300 000. Kjøperen hadde forbehold om heftelsesfritt- og in-blanco skjøte. Han ville kun betale kr 100 000 ved kontraktsunderskrift. Innklagede forklarte klageren betydningen av dette før hun aksepterte budet.

Da innklagede utarbeidet salgsoppgaven, ble reguleringskart- og bestemmelser samt utskrift av grunnboken vedlagt. Ved en feil var det en av sidene i reguleringsbestemmelsene som ikke kom med. Det var den siden som omhandlet endring fra 28 % til 24 % utnyttelsesgrad på eiendommen. Disse bestemmelsene har vært i kraft siden 2003 og endringen er nevnt i overskriften på reguleringsbestemmelsene. Dette laget kjøperen en stor sak av straks etter aksepten. Han påsto at han ikke kjente til endringen og at dette ødela regnestykket hans etc. Han hadde heller ikke fått med seg at loftet ikke var godkjent som soverom, og han påsto videre at han ikke kjente til deleforbudet. Innklagede informerte klageren om at man må kunne forvente at en profesjonell kjøper er kjent med gjeldende bestemmelser og ville tatt en telefon til Plan- og bygningsmyndigheten når de er snakk om å investere så stort beløp i en eiendom som skulle utvikles. De andre utbyggerne som var med i budrunden gjorde dette. Det fikk innklagede bekreftet i ettertid.

Da kjøperen ikke ville komme og undertegne kontrakten og heller ikke betalte inn kr 100 000 uten et prisavslag, tok innklagede kontakt med advokat. Samtidig sa innklagede til klageren at han anbefalte henne å kontakte advokat. Innklagede anbefalte henne en advokat med spisskompetanse på denne type saker, men klageren kontaktet isteden en lokal advokat. Det ble avholdt et møte med kjøperen og hans advokat, klagerens advokat og innklagede med advokat. Klageren var ikke til stede. Etter dette var det en del kontakt mellom advokatene, og det ble inngått et forlik hvor klageren og hennesadvokat ga kjøperen et prisavslag på kr 1 350 000. I tillegg skulle innklagede betale klageren kr 113 152, videre skulle innklagede og klageren dele regningen på kr 10 000 for å få slettet deleforbudet fordi kjøperen insisterte på dette. Det var enighet om en provisjon beregnet ut fra opprinnelig kjøpesum. Det var i mellomtiden innhentet en rapport fra bygningsingeniør som konkluderte med at tapet ikke oversteg kr 573 600.

Kontrakten ble undertegnet av partene og kr 100 000 ble innbetalt.

Overtakelse skjedde den 5. september 2006 etter flere utsettelser som ble avtalt direkte mellom partene. Klageren ble gjentatte ganger fortalt at hun ikke måtte overlevere eiendommen før hun hadde fått bekreftet at pengene var inne på innklagedes klientkonto. Det var vanskelig å få henne til å forstå at hun ikke kunne forlange bekreftelse før overtakelse ble avtalt. Innklagede hadde mange og lange møter med klageren der alt ble forklart i detalj.

Da de beklagelige problemene oppsto var det sikkert vanskelig for en ukyndig person å fatte hva som skjedde, men innklagede gjorde sitt ytterste for at hun skulle få all informasjon og skjønne hva som skjedde. Klageren ringte nesten daglig og innklagede tok seg alltid god tid. Noe som sikkert bidro til å gjøre henne forvirret var at hun hadde en del direkte kommunikasjon med kjøperen på telefon.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerens hus skulle vasket ned dersom hun valgte innklagede som megler. Denne avtalen var muntlig. Det oppsto vanskeligheter med vasken på overtakelse, alt var ikke vasket ned. Kjøperen tok derfor på seg ansvaret og vasket resten av huset. Vaskeren tok hele betalingen også den delen som kjøperen skulle hatt for jobben han gjorde. Kjøperen skulle ha kr 7 000. Innklagede så på dette som en spesialavtale mellom kjøperen og vaskeren. Dette er ingen spesialavtale mellom de to. Det er et ansvar som kjøperen tok på seg for at vaskeren ikke ville vaske resten av huset, ellers hadde ikke huset blitt vasket. Da kjøperen henvendte seg til innklagede for å få utbetalt beløpet skal innklagede ha sagt at denne avtalen hadde han ingenting med. Klageren harbetalt kjøperen tilbake kr 7 000. Innklagede har ikke besvart brev av 22. januar 2007 fra klagerens advokat. Klageren har heller ikke fått refundert beløpet. Innklagede har et klart rettslig ansvar overfor de avtaler de selv inngår, i dette tilfellet med et vaskefirma. Det er klart urimelig og uriktig at klageren skal være ansvarlig for kr 7 000 for et oppdrag og en vask som innklagede i henhold til avtalt har bestilt.

Klagerens bemerkninger til tilsvaret:

Klageren har aldri sagt at hun ikke ville selge boligen til utbyggere, men hun har sagt at hun ønsket helst å selge til noen som kunne bo der, da hun regnet med at det var mest utbyggere som var interessert i stedet. Klageren er ute etter at innklagede skulle tatt med i salgsoppgaven at rommene på loftet ikke var godkjent som soverom. Hun har aldri fått anledning til å godkjenne salgsoppgaven ut fra hva takstmannen sa om rommene på loftet og i kjelleren.

Når det gjelder kjøperens betingelser ved kjøpet, ble klageren kun informert om blancoskjøte. Hun ble ikke informert om a kontobeløpet på kr 100 000.

Når det gjelder reguleringsbestemmelsene, var det ikke en side som manglet, men sidene 5 – 11, selv om det er sidene 8 – 11 som er viktige i denne saken. At det er endring i reguleringsbestemmelsene har kjøperen fått beskjed om i salgsoppgaven, men ikke hva de nye bestemmelsene egentlig går ut på. En eiendomsmegler kan vel oppgi det takstmannen sier skriftlig og heftelsene på kr 10 000 også.

Det er ikke korrekt at klageren har blitt anbefalt av innklagede en advokat han kjente som hadde spisskompetanse på slike saker. Men faglig leder sa at den klageren valgte måtte ha peiling på boliger og at han ville snakke med advokaten før hun engasjerte ham i saken. Dette fikk faglig leder anledning til.

Det skulle vært overtakelse 1. juli, men kjøperen ba om to måneders utsettelse, noe klageren godkjente. Så passet ikke 1/9 heller og det ble utsettelse til tirsdag 5/9 2006. Det er disse to utsettelsene som var og innklagede har aldri informert klageren om at hun ikke måtte overlevere eiendommen før hun hadde fått bekreftelse om at pengene var kommet inn på klientkonto.

Klageren anfører at hun ikke fikk god nok informasjon. Som eksempel nevner hun utnyttelsesgraden. Da hun ringte dagen etter for å få mer greie på dette med kommunen, sa saksbehandleren til henne at «jammen dette sa jeg jo til deg i går». Dette var selvsagt sant, men klageren hadde behov for fyldigere informasjon om hva saken egenlig gikk ut på. Først da faglig leder tok tak i saken fikk klageren forklart dett grundig.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Når det gjelder vaskingen av boligen var avtalen at kostnadene til vasking var inkludert i provisjonen. Da overtakelsen fant sted var kjøperen misfornøyd med vaskingen og han avtalte direkte med vaskefirmaet at de skulle tilbakebetale kr 7 000 til ham i stedet for at vaskingen ble rettet opp. Innklagede kjenner ikke til hvorfor avtalen ble gjort på denne måten. Innklagede har gjort opp regningen med vaskebyrået som dessverre har gått konkurs i ettertid, slik at kjøperen ikke fikk tilbake pengene.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder misnøye med meglerens saksbehandling, herunder utferdigelse av salgsoppgave.

Klageren hevder at hun ikke ble informert av innklagede om de betingelser kjøperen satte ved budgivningen. Klageren har ikke utdypet nærmere hvilke følger dette har fått for henne, og dette vil derfor ikke bli nærmere drøftet av Nemnda. Videre anfører klageren at hun har fått dårlig forklaring av saksbehandleren, det er noe forskjellig forklaring på overtakelsesdato m.m. Nemnda går kun inn på de forholdene som lar seg dokumentere skriftlig.

Utnyttelsesgraden for området var endret fra 28 % til 24 %. Dette fremgikk av reguleringsplanen. På reguleringsplanens første side står at «Endring av hele § 4 fra S-3842, 13.6.2001 er innarbeidet». Av § 4 b fremgår det imidlertid at det på tomter med netto størrelse på mellom 1000 og 3000 m2 tillates bebygd areal på inntil 28 % av netto tomt. At utnyttelsesgraden var endret til 24 % fremgikk av vedlegg til reguleringsplanen, som ikke var vedlagt salgsoppgaven. Utnyttelsesgraden er heller ikke nevnt i salgsoppgaven.

Det gjelder ikke noe krav til å opplyse om utnyttelsesgrad ved salg av boligeiendom. En tomt på 1 243 m2 er etter Reklamasjonsnemndas syn ikke så stor at det automatisk kan være snakk om salg for videre utnyttelse av tomten. Innklagede har ikke forsømt seg ved at utnyttelsesgraden ikke fremgår av selve salgsoppgaven. Innklagede kan imidlertid kritiseres for at deler av reguleringsbestemmelsen manglet i salgsoppgaven.

Innklagede var informert om at rommene på loftet ikke var godkjent som soverom. At rommene er kalt for «kvistværelser» som er i bruk som soverom, er ikke tilstrekkelig tydeliggjøring av de faktiske forhold. Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk på dette punktet. Arealet er også tatt med i boligarealet uten at dette er kommentert nærmere. I taksten står bl.a. at «Det er ingen forutsetning at rom medtatt i boligarealet oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold.» Innklagede kunne med fordel inntatt en slik presisering i salgsoppgaven.

Når det gjelder deleforbudet, var pantattesten lagt ved salgsoppgaven. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede hadde plikt til å kommentere dette særskilt i salgsoppgaven så lenge eiendommen ikke var solgt med mulighet for fradeling av tomt.

Når det gjelder klagerens påstand om at hun forgjeves spurte innklagede om hun skulle ha overtakelse og levere fra seg nøkler før pengene var kommet inn, forklarer partene seg ulikt.Partene forklarer seg også noe ulikt i spørsmålet om hvorvidt klageren ville selge eiendommen til en utbygger. Der hvor partene forklarer seg ulikt, kan ikke Nemnda tillegge den ene partens utsagn større vekt enn den andres. Saken blir derfor å avvise på disse to punktene.

Det er inngått et forlik mellom kjøperen og selgeren hvor det ble gitt et prisavslag på kr 1 350 000. Innklagede har anført at det foreligger en rapport fra bygningsingeniør som konkluderer med kr 573 600. Dersom de korrekte forhold hadde vært kjent og dokumentert for kjøperen før budaksept, skal det i prinsippet medføre en lavere kjøpesum, noe som her avspeiles i det omforenede prisavslaget. Nemnda har ikke grunnlag for å gå inn på hvilket beløp som er korrekt, men vil på generelt grunnlag bemerke at eiendomsmegler ikke uten videre kan holdes ansvarlig for mellomlegget der en selger inngår et dårlig forlik.

Det ble avtalt at innklagde skulle tilbakebetale kr 113 152, samt dele regningen på kr 10 000 for å slette deleforbudet. Reklamasjonsnemnda anser denne nedsettelsen av innklagedes vederlag som en passende kompensasjon for den mangelfulle/feilaktige saksbehandlingen.

Det var avtalt at innklagedes vederlag inkluderte vasking av huset. Dette er ikke nedfelt i oppdragsavtalen, men er bekreftet av innklagede. Når det gjelder mangelfull vasking, er dette nedfelt i overtakelsesprotokollen. Det er også nedfelt at dette skal avklares med megleren. Innklagede har ikke redegjort for at han har tatt kontakt med kjøperen vedrørende denne anmerkningen. Reklamasjonsnemnda anser det som spesielt at et eiendomsmeglingsforetak påtar seg ansvaret for å få vasket et hus før overtakelse. Når innklagede har påtatt seg ansvaret for å få vasket huset, medfører at innklagede har påtatt seg et særskilt ansvar og derfor må påse at de oppfordringer som ligger i overtakelseserklæringen blir fulgt. Innklagede bærer dermed risikoen for at kjøperen er misfornøyd med vaskejobben og må refundere klageren kr 7 000.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må dekke selgerens utlegg på kr 7000 for mangelfull vasking.

Oslo, den 11. april 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant