Saksframstilling

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin andelsleilighet. Oppdrag ble inngått 13. november 2006. Eiendommen ble solgt for kr 1 600 000. Kjøpekontrakt er undertegnet 12. desember 2006. Klageren hevder at hun er forledet til å akseptere budet på grunnlag av uriktige opplysninger fra innklagede.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede kom hjem til klageren 13. november 2006, og oppdragsavtale ble undertegnet. Klageren ønsket å legge leiligheten ut for salg så raskt som mulig, hun håpet på et salg før jul. Hun ønsket å legge ut leiligheten på Finn.no en uke før visning. Dette ble hun frarådet av innklagede som anbefalte henne å legge den på nettet 2 – 3 dager før visning, med den begrunnelse at alle som la seg på nettet etter klageren var et minus for henne. Leiligheten ble lagt ut 2 – 3 dager før visning.

Klageren hadde selv visning den 2. og 3. desember. Tolv personer skrev seg på visningslisten. Innklagede fikk listen av klageren mandag 4. desember ca kl 1130, samme formiddag var det kommet inn et bud på kr 1 550 000 med frist til kl 1500. Ifølge innklagede gikk forkjøpsretten ut tirsdag 5. desember kl 1400. Innklagede refererte gjentatte ganger til et par på listen som ikke kunne gå over kr 1 600 000, de hadde ti års ansiennitet og kunne få den på forkjøpsrett.

Klageren ba innklagede informere budgiveren om at det var en person på listen som ikke kunne gå over kr 1 600 000, dette mente innklagede ifølge klageren var ulovlig.

Da innklagede fikk «budskjema» (visningslisten?) lovte han å ringe de som sto på listen før kl 1500, da fristen for det første budet gikk ut. Klageren fikk ingen tilbakemelding fra innklagede, og ringte selv gjentatte ganger uten å få svar. Klageren gikk ned på innklagedes kontor, saksbehandleren var ikke til stede og ingen visste hvor hun var. Heller ikke listen var å finne. Innklagedes saksbehandler ringte ca kl 16 – 1630. Klageren fikk ikke et konkret svar på om personene på listen var ringt opp. Klageren kunne heller ikke få kopi av listen da saksbehandleren ikke var på kontoret og hadde listen i sin veske. Innklagedes saksbehandler ringte samme kveld og hadde foretatt en ringerunde hvor en budgiver ble presset til kr 1 600 000 med den begrunnelse at leiligheten kunne bli tatt på forkjøpsrett. Dette er samme person som ga bud på kr 1 500 000. Budet skulle ifølge innklagede stå til kl 1200 neste dag, tirsdag 5. desember. Klageren fikk fortsatt ikke svar på om det var flere budgivere. Innklagede gjentok at denne personen med ti års ansiennitet hadde håpet at budet stoppet på kr 1 560 000. Da innklagede hadde presset den eneste budgiveren, tok klageren ingen sjanser og ringte onsdag (?) formiddag og aksepterte budet som skulle gå ut kl 1200.

Klageren ringte innklagede gjentatte ganger fra kl 1130 til kl 1400 uten å få svar og visste ikke om budgiveren hadde blitt informert. Senere samme dag ringte innklagede og skulle fylle ut papirene til boligbyggelaget, det var en frist på 24 timer på forkjøpsretten. Onsdag ringte innklagede og spurte om klageren hadde hørt noe fra boligbyggelaget, det hadde hun ikke. Torsdag 7. desember ringte innklagde og sa at leiligheten var tatt på forkjøpsrett med en som hadde 12 års ansiennitet. Vedkommende sto også på interessentlisten.

Klageren hadde en følelse at dette ikke hadde gått riktig for seg og gikk derfor til innklagedes kontor dagen etter og fikk kopi av visningslisten. Hun ringte noen tilfeldige på listen, og fikk bekreftet at det ikke hadde vært noen budrunde. Hun ba om å få det skriftlig fra to av de hun ringte til. Ved henvendelse til innklagede skal han ha påstått at klageren og interessentene løy.

Innklagede berammet kontraktsmøte tre dager etter at salget var avgjort, klageren ba om utsettelse med det resultat at hun fikk tre trusseltelefoner fra innklagede.

Klageren har fått skriftlig tilbakemelding fra to av interessentene hun ringte til (A og B). A la inn begge budene. Han fikk beskjed om at han var eneste budgiver, dette er ifølge klageren løgn. Hva med de andre på listen? Etter kl 1500 mandag høynet A budet til kr 1 600 000. Innklagede presset ham ikke, A satte beløpet uten press og har opplyst til klageren at han kunne gå høyere. Da A kom med budet på kr 1 600 000 var det innklagede som satte tidene, til klageren ble det opplyst at budet gikk ut tirsdag kl 1200, til A ble klokkeslettet satt til 1300. B ringte og fikk vite at det var kommet et bud på kr 1 600 000. Innklagede visste nå at han ville komme med et høyere bud. B ble gitt frist til kl 1500 fikk ikke vite at det var en budgiver til. A hadde fått beskjed om at han var eneste budgiver. Ingen av partene visste at de hadde fått forskjellige klokkeslett av innklagede. Da B kom med sitt skriftlige bud kl 1330 trodde han at han hadde god tid. Nå var innklagedes saksbehandler til stede på kontoret og hadde bevis for at han kom for sent, ingen på kontoret bortsett fra saksbehandleren visste at partene hadde fått forskjellige klokkeslett.

Klageren har vært i kontakt med kjøperne og ønsket at de trakk seg og at «budet gikk tilbake til siste budgiver». Det var uaktuelt for kjøperne.

Innklagede anfører:

Leiligheten ligger i borettslag som er tilknyttet et boligbyggelag med forkjøpsrett for borettslagets medlemmer, dernest boligbyggelagets øvrige medlemmer. Ved salg av denne type bolig, er praksis at boligbyggelaget som forretningsfører etter anmodning fra megler forhåndsutlyser boligen. Dette skjer ved annonsering i dagspressen og med oppfordring til medlemmer om å melde sin interesse innen en oppgitt frist. Denne rutinen ble fulgt også ved dette salget. Umiddelbart etter at bud er akseptert, skal forretningsfører informeres om salgssum, overtakelse og kjøpers personalia. Forretningsfører kontakter aktuelle forkjøpsberettigede og disse trer eventuelt inn i det aksepterte budet.

Ved besiktigelsen fikk klageren informasjon om salgsarbeidet og hvilke dokumenter som måtte innhentes før markedsføring og salg. Klagerenopplyste at hun prioriterte visninger og salg i desember og at hun forventet og ville være fornøyd med en salgssum rundt ca kr 1 500 000. Innklagede hadde ingen kommentarer til denne forventningen. Innklagede informerte om at han foretrakk å holde visningene selv, klageren var ikke avvisende til dette, men påpekte at det var hun som kjente boligen best og at hun derfor ville holde visningene selv.

Boligbyggelaget ble kontaktet og den 24/11 mottok klageren telefaks fra boligbyggelaget om at leiligheten ville bli utlyst for forkjøpsberettigede med frist 5. desember 2006 kl 1400. Den 27. november hadde innklagede mottatt tilstrekkelige opplysninger fra bl.a. forretningsfører og takstmann til at boligen kunne markedsføres på nettet. Klageren ønsket visning 2. og 3. desember 2006, og disse datoene ble markedsført. Klagerens anførsler medfører derfor ikke riktighet

Opplysninger fra forretningsføreren med bekreftet pantattest ble mottatt 28. november 2006. Salgsoppgaver og visningsprotokoll ble levert av innklagede 1. desember, med beskjed om at visningsprotokollen måtte være innklagede i hende så tidlig som mulig, helst kl 0830 mandag 4. desember. Klageren holdt visninger 2. og 3. desember og det var 12 personer som førte sitt navn opp i visningsprotokollen.

Første bud stort kr 1 550 000 fra A ble mottatt på e-mail 0830 mandag 4., budet ble også sendt på telefaks. Finansieringen ble kontrollert, og budet som hadde frist til kl 1500 samme dag ble meddelt klageren. Visningsprotokollen ble levert innklagede kl 1130. Han begynte umiddelbart å ringe og informere om innkommet bud. Det ble notert på baksiden av visningsprotokollen hvem av de besøkende innklagede hadde fått telefonisk kontakt med og hvem som hadde fått beskjed på telefonsvarer. Det ble også gjort i dette tilfellet. Klageren ga tidlig på dagen beskjed om at hun ikke ville akseptere budet på kr 1 550 000, hun ville heller vente med å selge til etter jul. Ingen av de interessentene innklagede fikk kontakt med ønsket å legge inn bud over kr 1 550 000.

Klageren anfører at hun ikke fant innklagede på kontoret ca kl 1430. Dette kan medføre riktighet, da hun var i tilstøtende lokaler. Innklagede fikk beskjed om å ringe klageren, og det ble gjort kort tid før budet gikk ut kl 1500. Avslag ble meddelt budgiverenkl 1510. Han ville ikke høyne budet umiddelbart, men han skulle tenke over saken utover kvelden. Innklagede ringte ham igjen ca kl 2015, A høynet da sitt bud til kr 1 600 000. Det er ikke korrekt som anført i As brev at han høynet budet til kr 1 600 000 kl 1500 med akseptfrist 5/12 kl 1200. At det skjedde på kvelden fremkommer også av klagerens brev. Klageren ble meddelt budet. Hun var ifølge innklagede svært fornøyd og ønsket å akseptere budet umiddelbart. Klageren fulgte rådet om å vente med aksept til kl 1200 neste dag. Visningsprotokollen ble gjennomgått på nytt tirsdag 5. desember. Ingen ønsket å legge inn bud. Klageren skriver at hun ikke fikk svar på om det forelå flere budgivere. Innklagede har forklart henne inngående at en visningsprotokoll ikke er å oppfatte som en budliste og at det ikke var flere enn en budgiver.

Budgiveren ble meddelt aksept tirsdag 5. desember 2006 kl 1200.

Klageren kom til innklagedes kontor 8. desember for å hente budlisten. Innklagede forklarte henne igjen at han bare hadde en budgiver, og at det ikke hadde vært noen annen budrunde enn at den ene budgiveren hadde høynet sitt bud med kr 50 000. Klageren fikk kopi av visningsprotokollen med innklagedes påtegninger.

Klageren kom senere på dagen tilbake til innklagede og ønsket et møte med ham og med vitner til stede. Dette ønsket ble etterkommet. Under dette møtet var klageren oppskaket, da hun hadde snakket med en av gjestene fra visningen. Denne hadde fortalt henne at han nok kunne ha betalt mer enn høyeste bud, men ikke hadde fått anledning til å legge inn noe bud. Vedkommende sto på listen, og var mandag 4/12 blitt informert om bud på kr 1550 000, samt fristen. Han uttalte ifølge innklagede at han kanskje kunne legge inn et bud. Det kom ingen bud fra ham innen fristens utløp samme dag. Dagen etter ble han informert om bud på kr 1 600 000 og at dette budet sto til klokken 1200 tirsdag 5. desember. Det kom heller ikke noe bud denne dagen. Senere etter at budet var akseptert kom han på kontoret, snakket med en av de andre meglerne og fortalte at han kunne ha tenkt seg å lege inn et bud, men at han trodde fristen var senere. Vedkommende viste ikke frem noe budskjema, han ba heller ikke om noen samtale. Han ble oppfordret til å ta kontakt med boligbyggelaget, da det fortsatt var tid til å melde en eventuell forkjøpsrett. Dette avslohan.

En av grunnene til at klageren kom til dette møtet var at hun påsto at interessenten hadde vært på innklagedes kontor mandag og var blitt avvist. Interessenten kom ifølge innklagede tirsdag etter fristens utløp, men med en drøy times mulighet til å melde seg for boligbyggelaget. Etter å ha fått denne opplysningen forlot klageren kontoret.

Aksept ble sendt 5. desember og det ble innkalt til kontraktsmøte 12. desember 2006 kl 1330. 6. desember kl 1600 fikk innklagede telefaks fra boligbyggelaget om at boligen ble tatt på forkjøpsrett. De nye kjøperne ble innkalt til kontraktsmøte den 12. desember.

11. desember kl 1550 ringte klageren og meddelte at hun ikke kunne komme til kontraktsmøtet dagen etter. Hun ble oppfordret til å foreslå en ny dato, og det ble enighet om 19. desember kl 1300. Dette ble meddelt kjøperne. Innklagede ble den 18. desember 2006 kontaktet telefonisk av klagerens advokat, som opplyste at hun ikke ønsket å skrive under kontrakten og han fremmet forslag om å avlyse kontraktsmøtet. Han fikk beskjed om at kontraktsmøtet ikke ville bli avlyst. Innklagede hørte ikke noe mer fra advokaten etter dette. Kjøperne møtte opp til kontraktsmøtet til avtalt tid, og etter at møtet hadde begynt møtte også klageren opp sammen med sin sønn. Klageren forlangte at dersom kjøpekontrakten skulle undertegnes skulle det opprettes et tilleggsskriv med ordlyden «Selger har registrert at i taksten av 20/11 2006 har takstmannen ikke kommentert eventuelle målinger av fukt i badet. Selger ønsker spesielt å gjøre kjøper oppmerksom på dette.» Dette ble etterkommet og dokumentet festet til kjøpekontrakten.

Klagerens påstand om at det var løgn at det bare var en budgiver, medfører ikke riktighet. Klagerens påstander om flere budgivere er likeledes feilaktige.

De forkjøpsberettigede har ikke vært kontaktet av innklagede på annen måte enn at dehadde navnet sitt i visningsprotokollen, har blitt informert om bud og dernest meldt seg for boligbyggelaget som medlemmer.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det springende punkt i saken er om innklagede har brutt god meglerskikk ved ikke å gi god nok informasjon om innkomne bud til mulige interessenter. Budgiveren ga mandag 4. desember bud stort kr 1 550 000 med akseptfrist kl 1500 samme dag. Interessenten ble orientert om budet umiddelbart, men fikk beskjed om at budfristen gikk ut kl 1500 dagen etter, dvs. tirsdag 5. desember. Senere samme dag forhøyet budgiveren budet til kr 1 600 000. Ifølge budgiveren sto budet til kl 1300 neste dag. Innklagede har påført en akseptfrist til kl 1200 på budskjemaet. Interessenten hevder ifølge klageren at han aldri fikk beskjed om det forhøyede budet. Han la derfor til grunn at budet på kr 1 550 000 sto til kl 1500 på tirsdag. Dette var bakgrunnen for at han oppsøkte innklagedes kontor tirsdag ca kl 1300 for å inngi bud. På dette tidspunktet var budgiverens bud akseptert en time tidligere.

Innklagede hevder at visningsprotokollen ble gjennomgått på nytt tirsdag 5. desember etter at budgiveren hadde høynet sitt bud. Klagerens advokat anfører at han har vært i kontakt med fire av personene som sto oppført i visningsprotokollen i tillegg til nevnte interessent. Alle hadde fått beskjed om det første budet på kr 1 550 000, men ingen hørte noe etter at budet ar forhøyet. Budgiveren har senere bekreftet at han hadde satt en øvre grense på kr 1 830 000 for hva han var villig til å by for leiligheten. Interessenten var villig til å gå til kr 1 700 000. Det er vanskelig å trekke sikre slutninger om hva leiligheten hadde blitt solgt for dersom innklagede hadde gitt fullstendig og korrekt informasjon om innkomne bud. Klageren legger til grunn at salgssummen ville blitt høyere enn kr 1 600 000.

Det fremgår av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 7 at megleren så langt som mulig skal holde budgiverne orientert om nye og høyere bud. I dette tilfellet er interessenten ifølge klageren gitt feil informasjon om akseptfrist. For det andre fikk han ikke informasjon om det nye budet på kr 1 600 000 som hadde frist til tirsdag. I motsetning til i mange saker om forbigått interessent, står man i dette tilfellet overfor en person som aktivt oppsøkte meglerkontoret for å gi bud innen det han hadde blitt fortalt var akseptfristen. Det er derfor på det rene at salgssummen var blitt høyere dersom innklagede hadde sørget for tilfredsstillende kommunikasjon. Innklagede har ifølge klageren opptrådt i strid med god meglerskikk, noe som har ført til en lavere salgssum. Klageren anfører at innklagede vesentlig har tilsidesatt sine plikter mot henne som selger, jfr. emgll. § 4-6 1. Det kreves derfor reduksjon i innklagedes krav på vederlag. Videre kreves erstatning fordi klageren har gått glipp av en beviselig høyere salgssum.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder selgerens misnøye med meglers håndtering av budrunde m.v.

Klageren hevder at leiligheten ikke ble lagt ut på Finn.no før 2-3 dager forut for visningen fordi innklagede skal ha ment at dette var negativt for henne. Innklagede på sin side anfører at den ble lagt ut så snart tilstrekkelige opplysninger fra bl.a. takstmann og forretningsfører var mottatt. Reklamasjonsnemnda har ingen forutsetning for å vurdere hva som var årsaken til at leiligheten først ble lagt ut på Internett på dette tidspunktet, men vil bemerke på generell basis at eiendommer ikke må markedsføres før tilstrekkelig og korrekt informasjon er innhentet.

Når det gjelder budgivningen, kan det se ut som om klageren blander sammen visningsliste og budjournal. At en interessent har satt navnet sitt på en visningsliste er ikke det samme som at han har gitt bud på eiendommen. I denne saken opplyser innklagede at han har kontaktet alle som har satt seg på visningslisten. En av disse la inn bud på eiendommen. Forbrukerinformasjon om budgivning som klagerens advokat har vist til, pålegger megleren å informere budgiverne om nye og høyere bud. I dette tilfellet var det bare én budgiver.

En av interessentene har i ettertid hevdet at han fikk opplyst feil tidspunkt for budets akseptfrist, og derved ble forhindret fra å legge inn bud på eiendommen. Innklagede anfører at vedkommende ble informert mandag 4. desember om budet på kr 1 550000, samt fristen. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere hvilke muntlige opplysninger interessenten har fått om akseptfrist. Saken blir derfor å avvise på dette punktet.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold i klagen.

Oslo, den 11. april 2007