Saksframstilling

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede.

I følge klageren har innklagede forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt om eiendommen.

 

Faglig leder er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I mars 2004 kjøpte klageren bolig gjennom innklagede. I henhold til salgsoppgaven var dette en «frittliggende enebolig fra 1952». I kommunens register samt Vann- og avløpsregisteret registrert som hytte. I GAB er eiendommen registrert som byggesaksmelding fra 1990, men tiltaket ble ikke gjennomført.

Innklagede henviser til sin undersøkelsesplikt i GAB, men opplysningene som fremkommer her, samsvarer ikke med det som gikk frem av salgsoppgaven. I henhold til arealopplysningene i GAB har hovedetasjen 72 m2 BRA og underetasjen 65 m2 BRA (totalt 137 m2). I salgsoppgaven med tilhørende takst ble det opplyst at det samlede BTA (kjeller, hovedetasje og innredet loft) var 171m2 og BOA 105 m2.

Salgsoppgaven opplyste byggeåret til 1952, påbygget i 1995. GAB har registrert en byggemelding fra 1990, påbygget i 1995. Innklagede har i ettertid ikke klart å fremskaffe opplysninger som er i tråd med salgsoppgaven, hva gjelder bygningers beskaffenhet, areal og alder. Innklagede har fremhold at klageren har kjøpt eiendommen etter avhl. § 3-9 «som den er». Dersom klageren skal forholde seg til GAB, er ikke huset bygget, ettersom det i følge salgsoppgaven det aldri har vært bygget enebolig i 1952 på tomten. Eiendommen har sin opprinnelse fra et gårds- og bruksnummer fra 1955. Det ble bygget hytte på 60m2 rundt 1959.

· Eiendommens bygning er en hytte som forrige eier tok i bruk som helårsbolig. Det ble ikke søkt bruksendring.

· Påbygget er gjennomført uten godkjenning.

· Toalett og bad er innredet uten søknad eller godkjenning.

· Eiendommen hadde ikke tillatelse til utslipp av kloakk.

· Brønnvann blir forurenset av tarmbakterier fra bondens jylling (spredning av kumøkk) av markene omkring.

· Loftetasjen er innredet uten godkjente rømningsveier.

· Soverom i kjelleren innehar ikke kubikkstørrelse til å inngå i BOA.

Det er tatt ut stevning mot selger ved eierskifteforsikringsselskapet. Klagen mot innklagede omfatter punkt 1-4. Klageren påstår at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved at han har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren ønsker å få fastslått at innklagede har håndtert oppdraget på en uprofesjonell måte. Klageren mener meglers provisjon burde utbetales klageren som økonomisk kompensasjon. Innklagedes prisantydning var basert på taksten. Eiendommen ble taksert som helårsbolig med bad og toaletter, og dette stemmer ikke med virkeligheten.

Innklagede anfører:

Det ble inngått oppdragsavtale mars 2003 om salg av ovennevnte eiendom. Det ble holdt befaring, takst ble innhentet og det ble innhentet opplysninger om eiendommen bl.a. fra kommunen ved å bestille meglerpakke fra Infoland. Selgeren opplyste om tilbygget fra 1995/1996, og at dette var byggemeldt. Innklagede fikk overlevert kopi av tegningene av tilbygget, og disse betegner eiendommen som «bolig» og er vedlagt salgsoppgaven. Takstmannen sjekket GAB-registeret via Infotorget. Taksten oppgir eiendommen å være en enebolig etablert i 1952 og med tilbygg fra 1995.

Eiendommen var bebodd av selgeren, og denne ble overtatt fra selgerens mori 1990. Selgerens mor hadde eid eiendommen siden ca 1955. Da selgeren overtok eiendommen, var den på ca 11 mål. Selgeren overdro ca 9 mål av eiendommen i 1998 til sin fetter, som har en tilgrensende jordbrukseiendom. I forbindelse med overdragelsen, fikk gjenværende eiendom nytt bruksnummer.

I forbindelse med salget, måtte det bl.a. slettes klausuler inntatt i skifteavtale. Disse var tinglyst som pengeheftelser i forbindelse med overdragelsen fra mor til datter. I dette dokumentet omtales eiendommen som frittliggende bolig, og selgerens mor var gitt leierett i boligen.

Selgeren godkjente salgsoppgave og annonse, og innklagede fant ingen grunn til å tvile på selgerens opplysninger. Basert på dokumenter og andre opplysninger ble det lagt til grunn at eiendommen var en boligeiendom. Innklagede fant ingen grunn til å foreta nærmere undersøkelser

Klageren undertegnet kjøpekontrakten mars 2004. Klageren henvendte seg til innklagede et år senere, da hun mente at eiendommen egentlig var en fritidseiendom. Innklagede innhentet utskrift fra GAB-registeret samme dag. Her fremgår det bl.a. at eiendommen er en enebolig med påbygg i 1995. I henhold til opplysninger som er innhentet i ettertid, er byggetillatelsen fra 1990 med krav om utslippstillatelse, ikke benyttet. I stedet ble det gitt godkjennelse til, og gjennomført, en utbygging i 1995.

Opplysningene underbygger selgerens og takstmannens opplysninger, og viser at innklagede neppe ville fått avvikende opplysninger dersom det var foretatt ytterligere undersøkelser i forbindelse med salgsoppdraget. Ved forespørsler til kommunen om eiendomsforhold, blir man regelmessig henvist til GAB-registeret. Innklagede må kunne forholde seg til de opplysningene som fremgår der.

Etter at klageren reklamerte over forholdene på eiendommen, har kommunen foretatt endringer i GAB-registeret. Eiendommen defineres nå som hytte, og kommunen viser til at det ikke er søkt bruksendring til bolig.

Når det gjelder arealet, har innklagede forholdt seg til de oppmålinger som ble foretatt av takstmann, og det ble ikke funnet grunn til kontrollmåling. Det fremgår av taksten at disponibelt rom i underetasjen er medtatt i BOA, selv om takhøyden var lav og det gjenstod arbeider. Det bemerkes at verken takst eller salgsoppgave benevner rommet som soverom.

Det er meget beklagelig at det viser seg å være forhold ved eiendommen som ikke var avdekket på forhånd. Innklagede vil imidlertid bestride at det var grunnlag for ytterligere undersøkelser, og vil nedlegge påstand om at klagen ikke tas til følge.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagedes opptreden i denne saken er uforenlig med god meglerskikk. Innklagede mener opplysningene i GAB-registeret underbygger selgerens og takstmannens opplysninger om bygningsstatus og byggeår: Enebolig fra 1952, påbygget i 1995. Tegninger på registrert enebolig i GAB-registeret fra 1990 ble aldri bygget, men innklagede mener klageren har kjøpt denne.

Eiendommen ligger i uregulert område, midt i jordbruks- og friluftsområde. Miljøetaten krever godkjent avløpsanlegg før en enebolig kan registreres. Eneboligstatus gis først når det er godkjent drikkevannskvalitet og mengde, samt godkjent avløpsanlegg med rørleggermelding. GAB-registeret er ikke juridisk bindende, og det kreves derfor en kvalitetskontroll av innklagede. Dette må særlig påregnes i områder som hovedsakelig består av påbygde hytter hvor det ikke foreligger offentlig tilknytning til vann og avløp.

Godkjenningen fra 1990 utgikk da tiltaket ikke ble gjennomført. Selger hadde fått innvilget utslippstillatelse, og den innebar et minirenseanlegg med krav om en ansvarlig servicemann.

Fritidsboligen ble oppført i 1960, og arealet var 50 m2. Oppmålingen i 2004 viste at boligen hadde «vokst» til 171 m2. Hytten fikkutslippstillatelse for spillvann fra kjøkken og kjeller i 1958. Hytten ble da tatt i bruk som helårsbolig, uten søknad om bruksendring. Videre ble det lagt inn vannklosetter og bad uten søknad om utslippstillatelse for kloakk. Byggesøknaden fra 1990 ble ikke gjennomført. For øvrig gjør klageren gjeldende samme anførsler som ovenfor.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Når det gjelder klagerens kommentarer om eiendommens beliggenhet, skal det bemerkes at den ligger like ved hovedinnfartsåren fra sør mot X by. Området er ikke et tradisjonelt hytteområde. Tvert i mot er det spredt eneboligbebyggelse og fortsatt noe jordbruk. Det er kort avstand til tettbebyggelse.

Innklagede fastholder å ha overholdt emgll. § 3-6, § 3-7 jfr. § 3-1.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Det foreligger nå dom i Tingretten vedrørende sak mot selger/eierskifteforsikringsselskap. På bakgrunn av dette fremsetter klageren et minnelig krav om dekning av de økonomiske utgifter som følge av rettssaken. Klageren mener dette er påtvungne utlegg hun uforskyldt har måttet bære pga. innklagede manglende kvalitetssikring av opplysninger rundt fritidseiendommen.

På bakgrunn av dette krever klageren erstatning fra innklagede på kr 107424.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klageren har blitt tilkjent prisavslag og erstatning etter reglene i avhendingsloven. Innklagede hefter ikke for disse forhold, og fra innklagede side fastholdes derfor tidligere anførsler.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder påstand om feil/mangelfull informasjon ved kjøp av eiendom.

Innklagede har i denne saken basert seg på opplysninger fra kommunen, som gir entydig uttrykk for at eiendommen er en bolig. Basert på eiendomsmeglers undersøkelsesplikt etter emgll. § 3-7 jfr. § 3-6 og § 3-1 foreligger det ingen forhold som tilsier at innklagede skulle trekke disse opplysningene i tvil. Innklagede har dermed ikke handlet i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 2. mai 2007

(sign.)Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.)Tore Bråthen formann

(sign.)Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant