Saksframstilling
Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Oppdrag ble inngitt 4. august 2006.
Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Innklagede har ifølge klagerne gjort grunnleggende feil i salgsprosessen, som ikke er akseptable når klagerne velger den eiendomsmegleren som ifølge innklagede skal være best – og derfor dyrest – i byen. Den største feilen innklagede gjorde var at han satte opp visning og sendte det til trykk før klagerne fikk beskjed. Det var enighet med innklagede om at man skulle vente med visning til klagerne var ferdige med huset. Det var en del som skulle fikses før visning, bl.a. ny vann- og kloakkledning, planering av hagen, samt støpe nytt kjellergulv og legge tak i kjeller. Klagerne mener at dette ødela mye for dem, tomten og kjelleren hadde en helt annen standard enn det de ville at den skulle ha ved visning.
Av vedlegg til klagen fremgår:
Klagerne var enige med innklagede om at de skulle vente med å legge huset ut for salg til ny vannledning og kloakkledning var ferdig nedgravd, kjellergulv ferdig støpt og kjellertak ferdig lagt. Klagerne skulle ta kontakt når de mente det var klart for visning. Fredag 25. august 2006 mottok klagerne den ferdige salgsoppgaven i posten med kommentar fra innklage om at bildene var fine og at visningen var torsdag 31. august fra kl 1730 til kl 1830. Klagerne ringte innklagede og ønsket utsettelse, men fikk beskjed om at det allerede var i trykken. Klagerne bestemte først at det ikke skulle være noen visning og at innklagedes saksbehandler måtte informere de interessentene som kom. De fant at dette ville virke negativt og bestemte seg for å ha visning likevel.
Innklagede informerte ikke klagerne om hvem som hadde salgsoppdraget på klagernes hus mens saksbehandleren var på ferie fra mandag 4. september og ut uken. En av klagerne dro derfor inn til innklagede for å finne ut hvem som hadde ansvaret for deres salg og fikk oppgitt en saksbehandler.
En av interessentene prøvde å ringe nummeret som sto på salgsoppgaven onsdag 6. september for å høre om han kunne komme på en visning, men da kom han til svareren til den første saksbehandleren som sa at han var tilbake mandag 11. september, og at man kunne taste 0 for sentralbord. Innklagede skal ha sagt at man på svareren fikk opplyst hvilken megler man skulle henvende seg til videre. Dette mener klagerne ikke stemmer. Interessenten fikk til slutt tak i en av klagerne på jobb og de ble enige om en visning. Da han skulle ta kontakt med den nye saksbehandleren (A) hos innklagede, fikk han beskjed om at det var en annen saksbehandler (B) som hadde dette salget. Det har vært vanskelig å få tak i megler og vanskelig å vite hvilken megler man skulle forholde seg til.
Klagerne mener også at det er negativt når det står i salgsoppgaven at hagen er ferdig planert og at det er gravd ny kloakkledning og vannledning, og så kommer det interessenter som kjører forbi for å se på huset som ser at hagen ser helt forferdelig ut. De kan jo da lure på hva annet som ikke stemmer i forhold til salgsoppgaven og miste interessen for huset.
Huset ble annonsert for kr 1 990 000, det har vært to eiendomsmeglere på befaring som mente klagerne burde få henholdsvis opp mot kr 2 050 000 og nærmere kr 2 100 000. Huset ble solgt for kr 1 950 000.
Det ble avholdt et møte mellom partene 9. november 2006. De forskjellige punktene ble drøftet, men det var kun ord mot ord. Saksbehandleren sto på det han tidligere hadde uttalt, men beklaget at han hadde glemt avtalen om å vente med visning og at han skulle få bekreftelse fra klagerne før trykking. Klagerne avslo et tilbud på kr 5 000 fra innklagede. De betalte ca kr 86 000 for å selge huset, og mener at de bør få et prisavslag på 10 % – 15 % av dettebeløpet.
Innklagede anfører:
Det fremkommer av klagen at det var et møte på innklagedes kontor 9. november uten at det ble oppnådd enighet. Til tross for at innklagede ikke kan se å ha opptrådt på en slik måte at klageren skulle være berettiget til erstatning, tilbød innklagede klagerne kr 5 000 for å forsøke å komme til enighet og få saken ut av verden. Dette tilbudet ble avslått av klagerne.
Innklagede har innrømmet og beklaget at han misforsto telefonsamtalen mellom seg og klagerne, noe som resulterte i at salget av eiendommen ble igangsatt tidligere enn klagernes forventninger og at eiendommen derfor ble annonsert uten endelig bekreftelse fra klagerne. Eiendommen ble annonsert onsdag 30. august med visning torsdag 31. august 2006.
Det var ikke utvendige gravearbeider og planering av tomten påbegynt ved visning. Det var kun hogget ett tre. Kjellergulvet var ferdig pukket og klar til støping. Paneling av himling var påbegynt.
Klagerne og innklagede var blitt enige om at innklagede skulle møte til visningstidspunktet for å ta imot interessentene og forklare situasjonen, samt notere navn/telefonnummer for å holde interessentene orientert om utviklingen. Det var klagerne som senere bestemte seg for likevel å gjennomføre visningen. Denne beslutningen tok de etter å ha rådført seg med sine, samt at gravingen ville bli forsinket og at de derfor følte at det kunne gå lang tid før eiendommen kunne annonseres dersom de skulle vente til arbeidet var ferdigstilt. Klagerne ringte også innklagede som anbefalte å avholde visningen. Innklagede bekrefter at det var lite trolig at manglende planering og ikke ferdigstilt arbeid i kjelleren ville være avgjørende for interessen for eiendommen. Det var kun støping av gulv og ferdigstillelse av himling som gjensto, mens kjelleren ikke skulle innredes videre.
Når det gjelder klagernes anførsler vedrørende telefonnummer interessenten ringte, henviser innklagede til sitt brev av 27. oktober. Det samme gjelder kommentarer vedrørende ferie. Av brevet fremgår følgende:
Før innklagedes saksbehandler avsluttet visningen den 31. august, ga han beskjed om at han skulle ha ferie påfølgende uke, fra mandag 4. september og ut uken. Samtidig ble det gitt informasjon om at saksbehandler B skulle følge opp eventuelle interessenter og budgivere i saksbehandlerens fravær. Det ble også ifølge innklagede gjort avtale om at klagerne senest innen torsdag 7. september skulle gi tilbakemelding til saksbehandleren om ny annonse. Tilbakemelding ble gitt på at ytterligere annonsering skulle avventes. Det er ikke normalt hos innklagede med skriftlig informasjon om avvikling av ferie i tillegg til at det er meddelt muntlig.
I salgsoppgaven står telefonnummeret til kontoret, direkte til saksbehandlerens kontor og saksbehandlerens mobilnummer. Det stemmer ifølge innklagede ikke at interessenten har ringt saksbehandlerens mobil og fått til svar at man kan taste 0 for å komme til sentralbordet. På vedkommendes mobil var det lagt inn velkomsthilsen hvor det også fremkom at saksbehandleren hadde ferie og at man kunne ta kontakt med innklagedes kontor ved B. Hovedtelefonnummeret, som også fremkommer i salgsoppgaven, betjenes av alle på kontoret og er alltid åpent. Klagerne hevder at interessenten fikk beskjed ved henvendelse til A at det ikke var han som hadde saken i saksbehandlerens fravær. Det ar B som ville følge opp saken. A er statsautorisert eiendomsmegler og er den som hadde det overordnede ansvaret for saksbehandlerens salgsoppdrag i hans ferie.
Eiendommen var annonsert med prisantydning på kr 1 990 000 og ble solgt for kr 1 950 000 den 15. september 2007. Det var kun én budgiver, og det første budet var på kr 1 875 000. Eiendommen ble kun annonsert den 30. august 2006 etter klagernes ønske. Budet ble akseptert helt frivillig av klagerne. Eiendommens verdi vil aldri kunnefastsettes matematisk korrekt da det er markedet som til slutt avgjør den endelige prisen. En prisantydning er en forventet markedspris som kan variere fra endelig salgssum.
Innklagede kan ikke se at hans kontor har opptrådt på en slik måte at klagerne har vært skadelidende og derav er berettiget til erstatning.
Klagerens ytterligere anførsler:
Det var felt tre trær, og ikke ett som oppgitt av innklagede. Disse tre bjørkene var svært store og lå strødd utover hagen på annonseringsdagen og visningsdagen. I tillegg lå det ca 10 m3 fyllmasse/stein på plenen og gjerdet var revet vekk som følge av trefellingen og fremtidig gravearbeid. Det var mange som kjørte forbi huset for å se den dagen annonsen sto i avisen.
Det er heller ikke korrekt at kjellergulvet ar ferdig pukket og klar til støping. Klagerne mottok et lass med pukk på visningsdagen for å prøve å dekke over det verste, men gulvet var langt fra ferdig, deriblant synlige kloakkrør som ikke kunne graves ned før utvendig gravearbeid var ferdig.
Innklagede mente det var lite trolig at manglende planering og manglende ferdigstillelse av arbeid i kjelleren ville være avgjørende, dette er klagerne ikke enige i. Hage og kjeller var langt fra ferdig og førsteinntrykket har mye å si.
Når det gjelder meglers ferie, må det ha vært en svikt i innklagedes rutiner.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Klagen gjelder misnøye med saksbehandling, herunder annonsering uten at partene var enige om tidspunktet for annonsering og visning.
Innklagede har innrømmet og beklaget at han misforsto telefonsamtalen mellom seg og klageren, noe som gjorde at eiendommen ble annonsert uten bekreftelse fra klagerne. En eiendomsmegler må forsikre seg om at de disposisjoner han foretar på oppdragsgivernes vegne, er i tråd med deres ønsker. Annonsering skal ikke skje før selgeren anser at eiendommen er klar for det. Det er videre uheldig at salgsoppgaven gir inntrykk av at arbeidet med tomt og kjeller er utført, når det er mye gjenstående arbeid. Salgsoppgaver skal gi et riktig inntrykk av eiendommen som er for salg.
Når det gjelder informasjon om ansvarlig saksbehandler under den opprinnelige saksbehandlerens ferieuke, har Reklamasjonsnemnda og Klagenemnda tidligere lagt til grunn at det gjelder en streng informasjonsplikt for megler/meglerforetaket. I denne saken forklarer partene seg ulikt om hvilke opplysninger som er gitt. Innklagede som profesjonell har imidlertid ikke dokumentert at han har informert om hvem som skulle håndtere oppdraget, kun informert om at det ikke er praksis i hans firma å gi slik informasjon skriftlig når den allerede er gitt muntlig. For at misforståelser ikke skal kunne oppstå, bør slik informasjon kunne dokumenteres skriftlig.
Innklagede har uten å innrømme feil tilbudt klagerne en kompensasjon på kr 5 000 som er avslått av klagerne. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning gjenspeiler ikke en slik kompensasjon de feil og mangler som hefter ved oppdraget. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning vil et passende prisavslag være lik halvparten av den faktiske provisjonen.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Innklagede har gjort feil i tilknytning til annonsering og opplysninger om avvikling av ferie. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har klageren derfor krav på et prisavslag lik halvparten av den faktiske provisjonen.
Oslo, den 2. mai 2007
| (sign.)Vegard Syvertsen
Forbrukerrådets representant |
(sign.)Tore Bråthen
formann |
(sign.)Kåre Mæland
Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |