Saksframstilling

På bakgrunn av et rettsforlik, ble innklagede gitt i oppdrag å selge fritidseiendom.

Utgangspunktet for forliket var et gavebrev, hvor giveren overførte fem eiendommer med innbo og løsøre til sine fem livsarvinger.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Den 24. mai 2005 ble det avgitt forliksdom i Lagmannsretten. Det fremgår at fritidseiendommen skal selges, og det ble oppnevnt to advokater til å effektuere forliket. Disse fikk fullmakt til å undertegne overskjøtingen i fellesskap. Slik klageren har forstått saken, inngikk advokatene salgsoppdrag med innklagede.

De tidligere eierne har ikke hatt noen innflytelse på valg av megler, eller på hvordan eiendommen ble frembudt for salg. Som tidligere partseier er klageren usikker på om eiendommen ble lagt ut for salg på det åpne markedet slik rettsforliket foreskrev. Klageren kjenner heller ikke til at eiendommen ble taksert før den ble omsatt. Til tross for flere anstrengelser har ikke klageren fått utlevert kopi av den signerte oppdragsavtalen.

Innklagede solgte eiendommen uten å sjekke rettsmangler i grunnboken. Kjøperen har derfor kun fått overført hjemmelen til deler av eiendommen. Oppgjøret har derfor ikke blitt utbetalt selgerne.

Klageren kan ikke se at han hadde noen underretnings- og opplysningsplikt utover den dokumentasjon som ble fremlagt i lagmannsretten. Advokatene som fikk fullmakt i saken, erkjenner ikke noe økonomisk ansvar. De fremholder at det ikke er de som har foretatt selve salget. Deres oppgave var å effektuere rettsforliket. Advokatene pålegger de tidligere hjemmelshaverne ethvert ansvar overfor kjøperen.

Det er nå klart at kjøperen har varslet å gå til fastsettelsessøksmål mot samtlige selgere. Saken har med dette fått en mer alvorlig betydning enn først antatt.

Innklagede anfører:

Den 18. desember 2000 ble det utstedt gavebrev fra giver X til hennes fem livsarvinger. Gavebrevet omfattet flere av hennes eiendommer. I henhold til gavebrevet ble det oppnevnt en tillitsmann i medhold av dekningsloven. Den 12. januar 2001 ble det foretatt tinglysing av skjøtet vedrørende den aktuelle eiendommen som senere er forsøkt solgt. Det oppstod en del tvister i forbindelse med realisasjonen av eiendommene, og det ble senere inngått et rettsforlik mellom partene. I henhold til forliket ble partene enige om å selge de aktuelle eiendommene. Dette inkluderte også den omstridte fritidseiendommen. Videre erklærte arving Y at han avslo å motta sin del av gaven, og krevde den tilbakeført til sin mor. Partenes to advokater fikk fullmakt til i fellesskap å inngå oppdrag med en som kunne forestå salget av fritidseiendommen.

Basert på rettsforliket, ble det inngitt salgsoppdrag til innklagede. Da oppdraget ble inngått, innhentet innklagede grunnboksutskrift på sedvanlig vis. Innklagede konstaterte at det bl.a. var et tinglyst beslagforbud. De fullmektige advokatene opplyste imidlertid at eiendommen var klar for salg, og dette ble lagt til grunn for den videre håndtering fra innklagedes side. Det ble derfor ikke foretatt ytterligere undersøkelser vedrørende beslagforbudet.

Etter at avtale om kjøp av fritidseiendommen ble inngått, oppstod det problemer i forbindelse med et tinglyst beslagforbud samt tinglysingsnektelse. Eiendomsoverdragelsen ble nektet tinglysing uten samtykke fra oppnevnt tillitsmann i saken, jfr. dekningsloven § 3-4. Tillitsmannen har nektet å endre på beslagforbudet, og dette står dermed som et hinder for tinglysing av hjemmelsovergangen. Begrunnelsen for å ikke ville endre beslagforbudet, er at en av arvingene ikke ønsker å medvirke til overskjøting. Saken ble dessuten brakt inn for Stiftelses- og lotteritilsynet som avslo å gi nødvendig samtykke.

Kjøperen har krevd at 4/5 av eiendommen overskjøtes, og det er nå gjennomført. Kjøperen har nektet at oppgjøret utbetales, før resten av hjemmelen kan overføres ham. Dette forutsetter at den siste arvingen (Y) samtykker i hjemmelsoverdragelse. I ettertid har det blitt konstatert at de fullmakter som ble utstedt, ikke var formelt korrekte.

Innklagede har lagt til grunn at partene og deres advokater hadde klargjort eiendommen for salg. Innklagede avviser at de har opptrådt kritikkverdig i forhold til eiendomsmeglingsloven.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagedes tilsvar er utilfredsstillende – som det fremkommer i klagen er det to hovedpunkter som ønskes avklart. Salgsoppdraget med innklagede var basert på rettsforliket av 24. mai 2005. Av forliksdokumentet fremgår det tydelig hvordan eiendommene skulle avhendes. Klageren kan ikke se å ha mottatt dokumentasjon for at punkt 4 (at «eiendommen skal selges på det åpne marked på grunnlag av avholdt takst foretatt av autorisert takstmann») og punkt 8 («innbo og løsøre beliggende i eiendommen X skal takseres og søkes solgt sammen med eiendommen») i forliksdommen er oppfylt.

Klageren har oversendt innklagedes tilsvar til en av advokatene som var fullmektig, og han bestrider riktigheten av hendelsesforløpet. Advokaten ønsker selv å imøtekomme påstanden.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede beklager dersom tilsvaret ikke er i overensstemmelse med den fremsatte klagen.

Rettsforliket punkt 4: Det aktuelle oppdraget ble undertegnet av den ovennevnte advokaten. Vedkommende advokat har også opplyst pr brev at han hadde nødvendig fullmakt til bl.a. å gjennomføre salg og undertegning av salgsdokumenter og andre adkomstdokumenter. Det vises til vedlagt brev.

Det var derfor ikke foranledning for innklagede til å foreta ytterligere undersøkelser i relasjon til rettsforliket punkt 4, i det en har lagt til grunn at oppdragsgiver hadde de nødvendige fullmakter til å gjennomføre salget. Så langt innklagede har registrert, har dette heller ikke vært tatt opp som et problem fra den annen part advokat.

Rettsforliket punkt 8: Innklagede har ingen kompetanse eller foranledning til å foreta takst m.v. av innbo og løsøre. Det faller utenfor vårt arbeidsområde, og det er heller ikke inntatt spesifikt i oppdragsavtalen.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Innklagedes svar er fortsatt ikke tilfredsstillende, og klageren har derfor oppstilt konkrete spørsmål med svaralternativer:

1.Har innklagede foretatt takst av eiendommen slik rettsforliket krever (ja/nei)?

a)Er takst avholdt, ber jeg om å få den tilsendt

b)Er takst ikke avholdt, ber jeg om en forklaring

2.Ble innboet forsøkt solgt sammen med eiendommen slik det fremkommer av rettsforliket (ja/nei)?

a)Er svaret ja, ønskes tilsendt dokumentasjon for at dette er gjort

b)Er svaret nei, ber jeg om en forklaring

3.Har eiendommen vært frembudt til salg på det åpne markedet (ja/nei)?

a)Er svaret ja, ønskes tilsendt dokumentasjon. Samtidig ber jeg da om å få oppgitt hvor mange interessenter som meldte seg (utenom min søster), og om det av megler ble foretatt ordinære budrunder

b)Er svaret nei, ber jeg om en begrunnelse

4.I lov om eiendomsmegling fremkommer det i § 3-6 at megler plikter før handelen sluttes – å gi kjøperen en skriftlig oppgave over salgsobjektets heftelser. Er dette gjort (ja/nei)?

a)Er svaret ja, ønskes tilsendt kopi av oppgaven

b)Er svaret nei, ønskes en redegjørelse

5.Emgll. § 3-7 omtaler meglers undersøkelsesplikt. Har megler innhentet og kontrollert de nødvendige opplysningene om eiendommen (ja/nei)?

a)Er svaret ja, ønskes en redegjørelse om hvordan innklagedes faglige leder har vurdert heftelsen, og til hvem denne har meddelt sine synspunkter

b)Er svaret nei, må innklagede gi en begrunnelse

6.Hvilken lovbestemmelse kan innklagede henvise til, som gir innklagede rett til å holdetilbake oppgjøret for eiendommen som er solgt?

a)Lov og paragraf

b)Kan innklagede ikke henvise til regelverket, må de oppgi på hvilket grunnlag de på egenhånd har fattet beslutningen

Samtidig opplyser klageren at kjøper overveier å gå til fastsettelsessøksmål mot selgeren, for manglende hjemmelsoverføring av den siste 1/5 delen av eiendommen.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede vil forsøke å besvare spørsmålene fra klageren:

1.Gjennomføring av takst ihht. rettsforliket: Innklagede har ikke gjennomført taksering av den aktuelle eiendommen. Innklagede har forholdt seg til oppdraget som gikk ut på salg av eiendommen. Verken i oppdragsskjemaet eller etterfølgende korrespondanse med advokatene som representerte selgerne, har det blitt uttrykt ønske om gjennomføring av takst.

2.Salg av innbo: Svaret blir omtrent som på forrige spørsmål; innklagede har forholdt seg til oppdraget, og det er ikke gitt i oppdrag å gjennomføre salg av innbo fra våre oppdragsgivere. Dette fremkommer ikke av oppdragsskjemaet eller av korrespondansen med selgernes representanter.

3.Salg på det åpne marked: Innklagede kan bekrefte at eiendommen ble avertert slik normale salgsrutiner tilsier, og den har da vært til salgs på det åpne markedet. Pr. i dag har innklagede dessverre ingen gjenparter av annonser m.m., men eiendommen ble annonsert i innklagedes egen boligavis, og avertert på internett. De salgsoppgavene som tidligere har versert i saken, var grunnlaget for salgsprosessen. I følge de opplysningene som ligger på saken, ble ordinære budrunder gjennomført.

4.Informasjon til kjøper: Kjøper har på ordinært vis fått oversendt kopi av utskrift fra eiendomsregisteret, og kjøper har i ettertid ikke kommet med innvendinger til innklagedes saksbehandling på dette punktet.

5.Meglers undersøkelsesplikt: Innklagede har innhentet de lovpålagte opplysningene, inkludert heftelser på eiendommen. Fra innklagedes side ble det vurdert dit hen at heftelsene ikke representerte problemer i forbindelse med salg, dessuten forelå det et definert salgsoppdrag fra selgerens advokater – som forutsetningsvis også måtte ha vurdert heftelsene på eiendommen og forholdet til salgbarhet.

6.Oppgjøret: I denne saken er det tvist om oppgjøret, og det er derfor problematisk for innklagede å foreta oppgjøret før partene er enige. Slik innklagede vurderer denne saken, har det oppstått problemer og forsinkelse med oppgjøret m.v. fordi en av selgerne har motsatt seg å medvirke til gjennomføring av rettsforliket fordi vedkommende ikke ønsker å slette beslagforbudet på eiendommen.

Det er naturlig for innklagede å forutsette at dette har vært vurdert på forhånd før salgsoppdrag ble inngått, og det var derfor ikke naturlig forinnklagede å legge til grunn at beslagforbudet skulle representere et hinder for videre salg. Salgsoppdraget ble inngitt på vegne av begge parter i rettsforliket.

Innklagede står derfor fast på å ha overholdt de retningslinjer som foreligger, og at opptredenen ikke er i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder påstand om manglende oppfyllelse av forutsetningene i et rettsforlik, hvor innklagede foresto salget av fritidseiendom.

Grunnen til at salget ikke har latt seg gjennomføre, er at ikke samtlige hjemmelsinnehavere vil medvirke til salget.

Klageren gjør gjeldende seks forhold hvor han påstår at innklagede har opptrådt kritikkverdig:

1.Manglende taksering av eiendommen

2.Eiendommen ble ikke solgt med tilhørende innbo og løsøre

3.Usikkerhet om hvorvidt eiendommen ble solgt på det åpne markedet

4.Tvil om emgll. § 3-6 er oppfylt

5.Tvil om emgll. § 3-7 er oppfylt

6.Manglende rettslig grunnlag for tilbakeholdelse av oppgjøret

Det er ikke plikt for verken selger eller megler å innhente takst ved salg av fast eiendom. Dersom dette ikke er inntatt i den signerte oppdragsavtalen, eller gitt instruks om dette fra selgers side, kan ikke innklagede lastes for manglende taksering. Det samme gjelder i forhold til klagen over at det ikke var foretatt salg av innbo og løsøre tilhørende eiendommen.

Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere selve salgsprosessen. Effektuering av rettsforliket ble satt til partenes to advokater. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må disse være ansvarlig for å videreformidle all nødvendig informasjon til innklagede slik at rettsforliket kan etterleves. Det er ikke dokumentert at slike opplysninger ble gitt innklagede, og innklagede kan derfor ikke lastes for dette.

Når det gjelder manglende utbetaling av oppgjøret, skyldes det at kjøperen ikke har fått hjemmel til hele eiendommen. Kjøperen har oppfylt sin del av kjøpekontrakten ved å innbetale hele kjøpesummen før overtakelse. Selgeren har ikke oppfylt sin del av avtalen, ettersom eiendommen ikke har blitt overskjøtet til kjøperen. Det foreligger en heftelse som hindrer tinglysing av hjemmelsovergang. I henhold til kjøpekontrakten er dette selgerens ansvar. Utbetaling av oppgjøret kan derfor ikke skje før overskjøting har funnet sted.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen fører ikke frem.

Oslo, den 2. mai 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant