Saksframstilling

Klagerne kjøpte en fritidseiendom som var til salgs gjennom innklagede som eiendomsmegler. Det var en del feil i internettannonseringen. I tillegg var selgeren usikker på om han ville selge eiendommen, og trakk også tilbake sin aksept for en periode. Klagernes bud ble akseptert 20. juni 2006. Selgerens egenerklæring ble underskrevet 1. juli og takstmannens befaring ble foretatt 9. juli 2006. Klagerne er misfornøyde med innklagedes håndtering av oppdraget.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne klager på useriøs, feilaktig og manglende informasjon fra innklagede. De ønsker å få erstatning for sine advokatutgifter, samt ikke å bli skadelidende på noen punkter i forhold til uriktige og manglende opplysninger.

Av diverse vedlegg til klagen fremgår bl.a.:

Klagerne la inn bud med frist 15. juni 2006 kl 0900. Innklagede ringte da og fortalte at selgeren ønsket å vente på et par som skulle komme med bud før lunsj samme dag. Budet kom fredag med frist 16. juni kl 1500. Klagerne fikk beskjed om at selgeren ikke hadde bestemt seg for å selge, men at han ville bestemme seg i løpet av kvelden. Ved besiktigelse av eiendommen 17. juni svarte selgeren at han nå hadde bestemt seg for å selge eiendommen. På dette tidspunktet forelå to bud, som begge var gått ut.

Mandag 19. juni ringte innklagede og sa at nå var selgeren klare til å selge. Den første som kom med bud på kr 4 300 000 skulle få eiendommen. Det kom ikke inn noen bud den mandagen. Tirsdag 20. juni kl 0830 ringte klagerne og la inn bud kr 4 000 000 + kr 100 000 for inventar, med frist kl 1030. Innklagede ringte så tilbake kl 1045 og sa at selgeren nå ville selge til den som først la inn bud på kr 4 200 000. De andre budgiverne fikk samme beskjed. Fem minutter senere ringte klagerne opp og sa at de godtok motbudet fra selgeren på kr 4 200 000, men at det da ikke var noe mer. Innklagede skal ha sagt at han ville ta en ekstra telefon til selgeren for endelig aksept, klagerne syntes dette var noe merkelig da motbudet kom fra selgeren, men ok. Innklagede ringte opp igjen noen minutter og gratulerte med eiendommen, og sa at han ville sende akseptbrevet i posten. Det ble snakket om at en overtakelse rundt 1. august ville passe bra. Klagerne skulle dra på ferie en uke etter, så det var ikke sikkert han fikk til kontraktsmøte før denne tid, men alt var i orden og papirene kunne tas senere.

Kl 1630 samme dag ringte innklagede og fortalte at selgeren hadde fått inn et bud til og at han ønsket å godta dette. Selgeren mente nå at han ikke hadde noen avtale med innklagede eller klagerne. Kommentarer fra innklagede om at klagerne eventuelt kunne møte selgeren ved å betale litt mer eller at de bare måtte annullere salget så skulle innklagede ringe så fort eiendommen skulle selges igjen, var ikke noe alternativ for klagerne.

Det fremgår videre av vedlegg til klagen at det var mange feil på internettsiden, blant annet var det feilaktig oppgitt egen strand, båtplass, ligger ved låve, 4 soverom, boligtype hytte osv. Også tomtearealet og boligarealet er feil. Det står også at eiendommen er totalrenovert. Klagerne så at uthus og anneks var i dårlig forfatning. Hovedhuset fremsto som totalrenovert bortsett fra ett rom som var uferdig, samt noe arbeid på tak som selgeren opplyste om. Klagerne hadde ingen grunn til å tvile på at det andre ikke var totalrenovert. Selgeren sa på visning at han angret på at han hadde valgt billige sprosser på vinduene. Når klagerne nå i ettertid leser egenerklæringsskjemaet og takst, ser de at blant annet vinduene er gamle. Hva med kledning, etterisolering, bæring m.v.? Kjøperne har etter loven plikt til å undersøke dette. Opplysninger som kommer opp mellom aksept og overtakelse dekkes ikke av eierskifteforsikringen. Klagerne ønske at dissepunktene ble drøftet i henhold til § 8 i kontrakten.

Da klagerne snakket med selgeren, drev han og pakket for flytting, samtidig som han sa at den andre budgiveren var klar til å ta over med en gang. Klagerne ønsket 1. august. Innklagede skal ha sagt i telefonen ved budaksept at det var greit. Det er ikke satt noen overtakelsesdato i aksepten. Det hastet ikke for klagerne, men de skulle leie ut eiendommen. De har ikke fått startet prosessen når de ikke vet når de kan overta eiendommen. Eiendommen kan heller ikke leies ut før kloakk er gravet/tilknyttet, samt plenen sådd. Både selger og innklagede var klar over klagernes planer om utleie og at dette var en forutsetning for kjøp av eiendommen. Klager anfører at dette er et typisk sommersted og det kan bli vanskelig å få leid det ut når vinteren nærmer seg. Ved besiktigelse var eiendommen fri for ugress. Etter budaksept er hele eiendommen gjengrodd med over en meter ugress.

Klagerne måtte purre gjentatte ganger for å få tilsendt utkast til kontrakt med vedlegg. Kontraktsdato var satt til 29. juni 2006 kl 1200. Det var usikkert om selgeren ville møte. Klagerne fikk ingen papirer før dette møtet, og samme dag som kontraktsmøtet skulle holdes, ringte innklagede og sa at han ikke hadde alle papirene i orden og at klagerne måtte vente til de kom tilbake fra ferie. Papirene skulle ligge i posten når de kom hjem. Kontrakten var ikke kommet da klagerne kom hjem etter tre uker. Først 53 dager etter å ha gitt inn bud fikk klagerne det første kontraktsutkastet i posten etter å ha purret flere ganger. Overtakelsesdato var ikke angitt. Klagerne fikk ikke kontakt med saksbehandleren. På forespørsel fikk de opplyst at det var en konflikt mellom innklagede og selgeren. Klagerne avventet situasjonen, men fikk nytt utkast 4. september 2006 fra selgerens advokat. Ingen overtakelsesdato, men med anmodning om at kontraktsmøte skulle holdes noen dager etter. I første kontraktsutkast var det følgende overraskelser

– Selgeren valgte å ta eierskifteforsikring og takst etter at klagerne la inn bud. Klagerne var ikke spurt om det var noe de godtok

– Det er kun lagt ved en ubekreftet grunnbok, mens det står i kontrakten at den er bekreftet

– Det forligger ikke målebrev eller bevis på båtretten

– Kjøpet av eiendommen er i tillegg feilaktig omtalt som gjennomført i medhold av avhendingsloven § 3-9. Klagerne har ikke kjøpt eiendommen i forhold til denne bestemmelsen og skal ha normal kontrakt

Det var først da klagerne så taksten og egenerklæringsskjemaet at de fikk mistanke om at boligen ikke er totalrenovert. Ifølge taksten var blant annet vinduer fra 1980-1994. Av egenerklæringsskjemaet/taksten fremgår også at det ryker fra ovnen, at det er setningsskader og at det foreligger en skaderapport/tilstandsrapport fra 2003 som ikke er fremlagt.

Videre er klagerne i tvil når det gjelder eldre rettigheter, bl.a. hevder noen å ha rett til å parkere på eiendommen. Klagerne har heller ikke fått klarlagt skriftlig at det er en båtplass og hvor den er.

Innklagede anfører:

Slik innklagede ser det, er Reklamasjonsnemndas oppgave å ta stilling til hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved utførelse av oppdraget.

Klagerne la inn bud på eiendommen basert på internettprospekt utarbeidet av innklagede, samt visning i regi av selgeren. Innklagede utarbeidet annonsen for Finn.no basert på egen kunnskap om objektet og tidligere salgsoppgave fra da selgeren selv kjøpte eiendommen. Innklagede var ikke på befaring på eiendommen, da selgeren selv ordnet med bilder til bruk for internettannonseringen. Da selgeren ikke har tilgang på Internett, tok det noe tid før de fikkgjennomgått internettannonsen. Dette medførte at interessenter på eiendommen meldte seg før eventuelle feil var rettet.

I etterkant av at selgeren aksepterte kjøperens bud, oppsto det uklarheter i forhold til selgerens forståelse av egen aksept.

Klagerne fremmet etter dette flere mangelskrav mot selgeren, som i sin tur rettet krav mot innklagede. Klagernes mangelskrav baserte seg på at det var gitt flere feilopplysninger om eiendommen i internettannonsen. Klagerne vegret seg også for å inngå kontrakt basert på «as-is» forbehold og viste til at dette forbeholdet ikke var presentert gjennom internettannonsen og derfor ikke var avtalt. Det ble også fra klagernes side reist innsigelser mot den taksten som forelå, slik at forholdet rundt eierskifteforsikringen ble problematisk. Advokater ble koblet inn på alle sider av saken, og fremdriften av salgsprosessen ble av den grunn forsinket.

I forhold til klagernes anførsler om feilopplysninger i internettannonsen, har både klagerne og innklagede saksbehandler opplyst at de vesentligste av disse ble rettet i forbindelse med visningen. Noen av de feilene som ble påpekt, er rene inkurier som klagerne åpenbart har sett ved visning, ifølge innklagede. Det er innklagedes mening at klagerne hadde et dårlig fundert grunnlag for å rette krav mot selgeren. Tvisten mellom klagerne og selgeren ble løst ved et prisavslag på kr 50 000 som knytter seg til båtplass og godkjenning av takst/egenerklæringsskjema.

Innklagede stiller spørsmål ved hvorvidt klageren ved sin egen opptreden i saken har påført seg selv advokatutgifter. Det vises til at klagerne gikk ut med mange mangelsinnsigelser som resulterte i et beskjedent prisavslag.

Innklagede har forsøkt å besvare klagernes henvendelser på en saklig og ordentlig måte. Det beklages dersom klagerne mener at innklagedes svar ikke er seriøse, men han anser ikke at han som mellommann kunne ha gjort noe mer. Innklagede er imidlertid opptatt av å forsøke å løse saken og vil fremsette et forslag til løsning under forutsetning av at klagesaken avsluttes og at forholdet anses fullt og endelig oppgjort. Innklagede ber opplyst om klagerne har mottatt rettshjelpdekning for noen del av sine advokatutgifter.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne har ikke fått rettshjelpdekning. De har ikke tatt kontakt med innklagede for en muntlig dialog bl.a. fordi

– saksbehandleren forsøkte å få klagerne til å høyne bud etter aksept, eller gå fra avtalen

– klagerne fikk ikke skriftlig aksept og var usikre på om de hadde fått eiendommen

– kontraktsmøtet ble avlyst ca en time før det skulle vært avholdt, da innklagede ikke hadde papirene i orden. Innklagede rekvirerte takst på eiendommen mens klagerne var på ferie. Saksbehandleren lovet gjentatte ganger å sende kopi av kontrakt uten at dette ble gjort

– klagerne gikk hele sommeren og var usikre på om/når de kunne få overta eiendommen

Da klagerne la inn bud hadde eiendommen ligget på Internett i 21 dager.

Klagerne fikk kr 50 000 i prisavslag fordi de på et senere tidspunkt må kjøpe seg inn på et bryggeanlegg. Prisen på dette ligger mellom kr 70 000 og kr 100 000. De fikk i tillegg en gressklipper på grunn av manglende vedlikehold av hage.

Innklagede har lovet at han skal ordne båtplass/pinne i vannet, slik at klagerne får plassert en båt i nærheten av boligen.

Boligen var ikke vasket ferdig, tømt i kjøkkenskap eller uthus. Container sto i hagen. Dette kalte klagerne bagateller og skrev i overtakelseserklæringen at alt var ok.

Innklagede mener at klagen fremstår som lite konkret begrunnet. Klagerne mener det har vært brudd pågod meglerskikk ved flere anledninger. Klagerne stiller seg undrende til at saksbehandleren tok frem oppdragsskjema etter kontraktsmøtet for å få selgeren til å skrive under.

Klagerne har 28. januar 2007 fått skjøte på eiendommen, overtakelse var 11. oktober 2006.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede har foreslått et forlik ved at han betaler klagernes fremlagte faktura på advokatbistand med kr 8 750. Tilbudet ble ikke akseptert av klagerne.

Innklagede anså at bindende avtale var inngått og det ble innkalt til kontraktsmøte. Når det gjelder kontraktsmøtet, ønsker innklagede å tilføye at klagerne ble informert om at selgeren hadde gitt beskjed om at han ikke kom til å møte til oppsatt kontraktstidspunkt da han var bortreist. Det er innklagedes oppfatning at man i telefonsamtale med klagerne ble enige om å utsette kontraktsmøtet til de var tilbake fra ferie. På grunn av sakens fremløp mens klagerne var på ferie (instruksjon om at all kontakt med selgeren måtte skje gjennom hans advokat), ble tilstandsrapport innhentet for at selgeren skulle kunne tegne eierskifteforsikring.

Når det gjelder forholdene rundt feilaktige opplysninger i internettannonsen, ble disse ifølge innklagede gjennomgått og avklart med klagerne per telefon før klagerne ga inn sitt bud.

Avtale om prisavslag ble gjort direkte med selgeren og uten innklagedes medvirkning.

Midlertidig båtfeste er aksepter av grunneier under forutsetning av at det ikke er til hinder eller sjenanse for andre rettighetshavere i området.

Innklagede er klar over at oppdragsskjema ble signert for sent, men bemerker at han og selgeren både forut for salget og uten salgsprosessen har hatt jevnlig kontakt også angående manglende dokumenter (oppdragsskjema, selgerens egenerklæring og tidligere takst). Innklagede har hatt kontakt med selgeren ved flere anledninger de senere år og hadde tiltro til de forklaringer han hadde for ikke å returnere dokumentene og var ikke forberedt på den vendingen saken tok da eiendommen ble solgt.

Når det gjelder behandlingstid for retur av tinglyst skjøte, er dette forårsaket av flere forhold. Klagerne hadde tinglyst urådighet på eiendommen og denne måtte slettes via deres advokat før innklagede kunne tinglyse sitt pantedokument med urådighet. Før skjøtet ble tinglyst, måtte han få i retur fra kommunen egenerklæringen om konsesjonsfrihet som først ble returnert uten kommunens underskrift. Før skjøte ble returnert klagerne, måtte innklagede også avvente sletting av selgerens innfridde lån med pant i eiendommen, slik at han kunne oversende korrekt grunnboksutskrift.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder feilaktige opplysninger om eiendommen på Internett, samt budgivning mv.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler kun forholdet til eiendomsmegleren. Ugress, manglende rydding og rengjøring gjelder forholdet mellom klagerne og selgeren, og vil ikke bli behandlet av Reklamasjonsnemnda.

Manglende underskrift på oppdragsskjema før kontrakten var underskrevet er uheldig, da dette kan ha betydning for meglers uavhengighet. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at den manglende underskriften på oppdragsskjemaet har hatt betydning i denne saken.

Når det gjelder innklagedes håndtering av motbud/selgerens fragåelse av aksept, har ikke Reklamasjonsnemnda grunnlag for å kritisere innklagede. Av korrespondansen synes å gå klart fram at innklagede støttet klagernes syn på at det var inngått en bindende avtale. Klagerne anfører at innklagede har anbefalt klagerne å høyne budet etter budaksept. Da dette ikke gikk i orden, prøvde innklagede å få klagerne til å gå fra avtalen. Disse påstandene er ikke dokumentert.

Reklamasjonsnemnda vilimidlertid på generelt grunnlag anføre at en eiendomsmegler ikke skal så tvil om kjøperens rettigheter til eiendommen til den fastsatte pris der det allerede er inngått en bindende avtale.

Internettannonsen ble lagt ut på nettet uten at selgeren hadde fått anledning til å kontrollere denne. Annonsen inneholdt svært mye feil. Reklamasjonsnemnda finner det kritikkverdig at et eiendomsmeglingsforetak annonserer en eiendom før nødvendige opplysninger er innhentet og kontrollert.

Klagerne har klaget på at det har tatt lang tid før de var endelig sikre på at de fikk eiendommen og har etterlyst akseptbrev og kjøpekontrakt ved flere anledninger. Skriftlig aksept skal sendes rett etter at aksept er gitt. I dette tilfellet ble det ikke sendt skriftlig aksept. Nemnda kan imidlertid ikke se at dette har innvirket på den endelige avtalen. Det tok svært lang tid før kontraktsutkast forelå. Nemnda har ingen grunn til å tvile på innklagedes forklaring på dette punktet.

Av kjøpekontrakten fremgår at eiendommen er solgt «as-is». Dette fremkommer ikke av den fremlagte internettannonseringen. «As-is»-klausul er som innklagede anfører, svært vanlig ved boligsalg. Klausulen fraviker imidlertid lovens hovedregel. En slik klausul kan likevel ikke ensidig kreves i ettertid. Reklamasjonsnemnda må imidlertid legge til grunn at klageren har hatt god forståelse for de rettslige forhold omkring «as-is»-klausulen. Når klageren da har skrevet under på en kjøpekontrakt med en «as-is»-klausul, har hun dermed godtatt kontraktsbetingelsen.

Når det gjelder innklagedes medvirkning til innhentelse av takst og egenerklæring etter budaksept, kan ikke Reklamasjonsnemnda se at dette har hatt noen betydning i forhold til klagen og Nemnda går derfor ikke nærmere inn på denne anførselen.

Reklamasjonsnemnda ser at innklagede i tilsvaret av 1. februar 2007 antyder at han vil være ville til å dekke klagerens advokatomkostninger frem til denne dato, anslagsvis i underkant av kr 10.000. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning synes dette å være en god kompensasjon for de feil og mangler som innklagede er ansvarlig for.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Reklamasjonsnemnda anbefaler at klageren gis et prisavslag på kr 10.000.

 

Oslo, den 2. mai 2007

(sign.)Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.)Tore Bråthen formann

(sign.)Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant