Saksframstilling

Selgeren la ut fritidsboligen for salg gjennom Bolighuset AS, som var et franchisekontor tilknyttet meglerhuset RE/MAX Jessheim. Bolighuset AS ble i mars 2004 solgt til innklagede. Hytta ble kjøpt av klagerne ved kjøpekontrakt av 29. oktober 2003, med avtalt overtakelse 29. november 2003.

Det ble på overtakelsen avdekket arealsvikt. Klagerne tok forbehold i overtakelsesprotokollen. Klagerne hevder at innklagede nr 2 på tross av deres instrukser utbetalte fullt oppgjør til selgeren.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklaget nr 1 er å anse som ansvarlig megler i tvisten. Oppgjør for eiendommen ble foretatt av innklaget nr 2. På overtakelsesbefaringen ble det foretatt en oppmåling av areal. Det ble da oppdaget at bruksarealet var 63 m2, ikke 90 m2, som opplyst i salgsoppgaven. Klagerne tok forbehold i overtakelsesprotokollen. De tok videre kontakt med innklagede per telefon og

instruerte ham om å holde tilbake et tilstrekkelig beløp av kjøpesummen til sikkerhet for dekning av et prisavslag. Innklagede skal da ha sagt at det ikke kunne gjennomføres noen overtakelse. Dette protesterte klagerne på og innklagede snakket med selgerens representant. Innklagede tok deretter kontakt med klagerne og sa at de likevel kunne overta, og at han ville ta kontakt med dem førstkommende mandag. To dager etter at innklagede fikk instruks om å holde tilbake et tilstrekkelig beløp, ble beløpet spesifisert til kr 450 000. Innklagede hevder at han instruerte oppgjørskontoret om å holde tilbake beløp. Oppgjørskontoret har likevel utbetalt hele kjøpesummen til selgeren i strid med klagernes instruks.

Når det gjelder arealet, er boligens bruttoareal målt til 69 m2 og bruksareal 63 m2. hemsen er for lav til at det er målbart areal. Det foreligger derfor et vesentlig avvik. En omregning av pris vil da gi en differanse på kr 450 000. Takstmannen mente markedet ville være villig til å gi kr 1 200 000 med opplysning om korrekt bruksareal på 63 m2.

Det er tatt ut forliksklage mot selgeren med krav om prisavslag på kr 300 000.

Klagerne legger ned slik påstand:

Innklagede (nr 1 og 2) plikter å betale klagerne et beløp fastsatt etter nemndas skjønn, oppad begrenset til kr 300 000 med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 16/1 2005 til betaling skjer

Innklagede nr 1 anfører:

Innklagede nr 1 anfører at saken ut fra sin art ikke er egnet for klagebehandling i Reklamasjonsnemnda og derfor må avvises. Dersom saken tas til behandling, er anførselen at klagen/erstatningskravet ikke kan føre frem.

Klagerne krever erstatning/prisavslag med kr 250 000 under henvisning til at innklagede er ansvarlig for det gjenstående tapet etter at selgeren av eiendommen ved inngått rettsforlik har betalt kr 50 000.

På bakgrunn av kravets størrelse og på bakgrunn av at en avklaring av betingelsene om årsakssammenheng og økonomisk tap vil kreve umiddelbar bevisførsel og en fullstendig fremleggelse av prosessdokumentene i saken mellom klagerne og selgeren, er det innklagedes oppfatning at saken ikke er egnet for en skriftlig klagebehandling ved Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Innklagede erkjenner at opplysningene om areal i salgsoppgaven ikke er korrekt angitt og at han kan lastes for at dette ikke ble oppdaget før ved overtakelsen. Arealet er målt på tegninger og angivelsen i salgsoppgaven er godkjent av selgeren. Det er på salgsoppgavens første side angitt et BRA på 90 m2. På siden 2 under innhold står: «Praktisk hytte på ca 70 kvm BRA samt hems på ca 20 kvm BRA.» Feilen består i at hemsen på 20 m2 på grunn av at takhøyden er under 1,90 m teknisk sett ikke er målbar som BRA, men skal angis som et BTA. Hytta ersåledes BTA ca 90 m2 og BRA ca 70 m. Arealsvikten på 20 m2 er av teknisk art, idet arealet vitterlig er der og er innredet som en stor åpen hems med fire soveplasser og vindu. Klagerne går ikke inn på hvorvidt innklagedes feil er å anse som så klanderverdig at erstatningsbetingende uaktsomhet utløses, men forbeholder seg retten til å anføre at ansvarsgrunnlag ikke foreligger. Spørsmål er hvorvidt klagerne ville ha budt mindre for hytta med kunnskap om feilen og eventuelt hvor mye mindre de ville budt og fått tilsalg på/hvor mye reduksjon i markedsverdi arealavviket innebærer. For at et krav om prisavslag skal føre frem, må klageren sannsynliggjøre at feilopplysningen har innvirket på budgivningen.

Klagerne var på flere visninger på eiendommen. Den ene av klagerne er bygningskyndig og det ble ikke stilt spørsmål på visningen i relasjon til hemsen eller utnyttelsen av denne. Hytta var ut fra markedskunnskap priset til kr 1 590 000. Klagerne fikk tilslaget på kr 1 500 000, mens nest høyeste bud var kr 1 450 000.

Innklagede mener at arealet har en annen og mer underordnet betydning for prisfastsettelsen ved hytter enn for boliger. Ved hytter har standard, adkomstforhold, utsikt/beliggenhet og nærhet til fasiliteter større betydning. Denne hytta er i gangavstand til golfanlegg og alpinanlegg. Videre fremheves at det ikke er snakk om en feilmåling hvor arealet mangler. Når arealsvikten skyldes manglende takhøyde, er det i stor grad mulig å utnytte det ikke målbare arealet slik som opplyst i salgsoppgaven. Det er ikke anført fra klagernes side at arealet på hemsen ikke kan brukes i samsvar med markedsføringen. Det har etter innklagedes syn formodningen mot seg at klagerne har vektlagt arealet som et forhold av største viktighet for budgivningen. Dette styrkes ved at klagerne ikke ønsket å bli løst fra handelen ved reklamasjonen. Et kan ikke anses sannsynliggjort at feilopplysningen om målbart areal har virket inn på den inngåtte avtalen.

Klagerne har anført at et prisavslagskrav på kr 300 000 er korrekt beregning av kravet. Dette er basert på fremleggelse av en takst som innklagede er kritisk til. Taksten viser til en omregning av prisen i forhold til arealavviket, hvor det beregnes en pris på kr 1 050 000 ut fra kjøpesummen på kr 1 500 000. Det er ifølge innklagede ikke riktig å ta utgangspunkt i kjøpesummen. Tomteverdien og verdien av opparbeidelse av vann, kloakk m.v. må trekkes fra, og man får da et annet utgangspunkt for en slik beregning. Taksten konkluderer med at det i dag neppe vil være mulig å få solgt hytta for kr 1 500 000 med dette arealet, han fastsetter deretter en markedsverdi på kr 1 200 000. Innklagede bemerker at det på tidspunktet for taksten i 2004 neppe hadde vært mulig å få bygget hytta for kr 1 200 000. Innklagede viser til at det er solgt flere hytter med BRA ca 65 m2 til høyere pris enn denne eiendommen ble solgt til klagerne. Klagerne har etter innklagedes syn ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap, og under enhver omstendighet ikke utover de kr 50 000 som ble betalt av selgeren.

Det er fra klagernes side opplyst at de var villige til å forlike saker mot selger mot betaling av kr 50 000 fordi de mener at innklagede var sterkt å klandre for tvisten som har oppstått. Dette er ifølge innklagede vanskelig å forstå, idet klagerne har vært gjennom rettsmekling og halvveis i en hovedforhandling før forliksviljen kom til syne. Det er mer nærliggende å slutte at klagerne på dette tidspunktet innså at det fremsatte kravet var vesentlig for høyt, eventuelt at de ikke kunne vinne frem med sitt krav.

Når det gjelder manglende tilbakeholdelse, opplyser innklagede at klageren ved reklamasjonen over arealsvikten på overtakelsesdatoen ble informert om at et rettidig tilbakehold er betinget av at det overfor oppgjørsfirmaet ble oppgitt en konkret sum som ble notert som tilbakehold av kjøpesum i overtakelsesprotokollen. De bleinformert om at tilbakeholdelse måtte skje innen overtakelsen ble gjennomført. Klagerne har i overtakelsesprotokollen anført at «Prisreduksjon fra kjøper forlanges». Denne formuleringen kan ikke anses som noen instruks overfor oppgjørsselskapet. Den signerte overtakelsesprotokollen ble fakset til oppgjørsfirmaet samme dag. Først to dager etter overtakelsen forlangte klagerne pr e-post tilbakehold av kr 450 000. Klageren hadde på dette tidspunktet ikke sin tilbakeholdsrett i behold, og verken innklagede eller oppgjørsselskapet kan godta instruksjon om tilbakehold som ikke er i tråd med lovens regler. Innklagede kan ikke se at dette forholdet skal kunne lastes ham. Han kan heller ikke se det sannsynliggjort at et eventuelt tilbakehold av kr 450 000 ville gitt klagerne en sterkere posisjon i forhold til krav om prisavslag.

Innklagede kan ikke se at klagen kan føre frem hva gjelder erstatningskravet. Det er erkjent at det foreligger kritikkverdige forhold.|

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne kan ikke se at klagen er av en slik art at den ikke er egnet for klagebehandling. De ønsker at innklagedes rolle ved salget blir vurdert, både om han har gjort en erstatningsbetingende handling og hvorvidt han har håndtert salget på en tilfredsstillende måte. Klagerne mener at Reklamasjonsnemnda er godt egnet for en slik vurdering.

Når det gjelder instruksen om å holde tilbake del av kjøpesummen, er dette inntatt som et forbehold i overtakelsesbefaringen. Klagerne var i kontakt med innklagede under overtakelsen og er kritisk til innklagedes håndtering av deres krav. Innklagede har bestridt at det vil ha noen betydning for saken. Dette styrker klagernes oppfatning av at innklagede ikke tar sitt megleroppdrag seriøst. Det må være åpenbart at klagernes forhandlingsposisjon med selgeren ville vært en helt annen dersom kr 450 000 var sperret på innklagedes konto. Videre ville det gitt en økonomisk sikkerhet for at selgeren ville være søkegod dersom han ble dømt til å betale prisavslaget. I stedet kom klagerne i en presset forhandlingsposisjon da saken var til behandling i tingretten. De følte seg tryggere ved å akseptere et lavt forlik som de visste ville bli oppfylt fra selgerens side, enn en dom for et høyere beløp som de var usikre på å få inndrevet.

Når det gjelder feil angitt areal har innklagede i tilsvaret erkjent at arealopplysningene ikke er korrekt angitt, og at han kan lastes for at dette ikke ble avdekket før salget. Klagerne har funnet eksempler på flere hytter som er solgt med feil areal og anfører at prisnivået av den grunn er blitt justert opp. Det er stor interesse i å investere i fritidseiendom, og man ser på dette som en investering på lik linje med annen fast eiendom. Klagerne var selv på utkikk etter et objekt å investere i og var i utgangspunktet på utkikk etter en leilighet i Oslo. De ble tipset om fritidseiendom og ble interessert i dette objektet. De sammenlignet pris ved å benytte tjenesten på Finn.no. Det fikk således stor betydning at arealet var 40% mindre enn først antatt.

Ytterligere anførsler fra innklagede nr 1:

Innklagede er enig i at nemnda er rette instans for å ta standpunkt til brudd på god meglerskikk. I denne saken har innklagede erkjent, og tatt selvkritikk for, at det er gjort feil med hensyn til arealangivelsen. Når det gjelder anmodning om at nemnda tilkjenner klagerne en erstatning på kr 300 000, mener innklagede at dette må avgjøres gjennom en bevisførsel som en nemndsbehandling ikke gir rom for.

Anførsler fra innklagede nr 2:

Innklagede nr 1 hevder at han har instruert oppgjørskontoret om å holde tilbake et beløp. Saksbehandleren for dette oppgjøret og daværende faglig leder jobber ikke lenger hos innklagede nr 2. Innklagede har gått igjennom dokumenter og meldinger på saken, i tillegg til å gå grundig gjennom saksmappen, man kan ikke finne noendokumentasjon eller instruks som tilsier at han skal holde tilbake penger i saken. Han kan heller ikke se av protokollen at det står noe om tilbakehold av penger.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder arealavvik og manglende tilbakeholdelse av del av kjøpesum.

Når det gjelder arealavviket, er dette erkjent fra innklagedes side. Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk dersom han har hatt mulighet til, men ikke har foretatt kontroll av de arealangivelser han hadde fått fra selgeren, og heller ikke har tatt forbehold om at dette var arealer som var oppgitt av selgeren og ikke kontrollert.

Dette var imidlertid en nyoppført eiendom, og Reklamasjonsnemnda er ikke kjent med om arbeidene var kommet så langt at det kunne foretas befaring på eiendommen før salgsoppgaven ble laget. Nemnda er heller ikke kjent med om megleren var forelagt så detaljert informasjon om bygningen at han ut fra denne kunne se at arealene på hemsen ikke var måleverdige.

Ved en vurdering av erstatningsbeløp ved arealsvikt, må det hensyntas beliggenhet, tomteverdi og grunnlagsinvesteringer. Videre er det stor forskjell på kostnadene ved installasjon kjøkken/bad og for eksempel et soverom. Det vil derfor aldri være korrekt å gå ut fra en gjennomsnittlig kvadratmeterpris og beregne et eventuelt krav ut fra denne. Nemnda er informert om at det er inngått et rettsforlik mellom klagerne og selgeren. Innklagede har ikke vært involvert i denne prosessen og har derfor ikke hatt muligheter til å påvirke forliket. Nemnda kan ikke se på hvilket grunnlag forliksbeløpet fremkommer og kan ikke uten nærmere dokumentasjon legge til grunn det beløp som er differansen mellom forliket og det påståtte erstatningsbeløpet.

Når det gjelder påstand om at innklagede skulle tilbakeholde en del av kjøpesummen, oppfatter Reklamasjonsnemnda klageren slik at kravet om tilbakeholdelse ble fremsatt under overtakelsesforretningen, uten at beløpets størrelse ble angitt, og at innklagede først to dager senere ble instruert om å holde tilbake kr 450 000. I overtakelsesprotokollen er anført «Prisreduksjon fra kjøper forlanges«. Formuleringen gir uttrykk for et krav om prisavslag. Anførselen i seg selv varsler ikke om at kjøperen krever tilbakeholdelse av del av kjøpesummen. Klageren hevder at innklagede var blitt informert om et ønske om tilbakeholdelse i telefonsamtale under overtakelsen, og at han ble instruert om å holde tilbake et tilstrekkelig beløp av kjøpesummen til sikkerhet for dekning av et prisavslag. Innklagede på sin side anfører at klageren ble informert om at et rettidig tilbakehold er betinget av at det overfor oppgjørsfirmaet ble oppgitt en konkret sum som skulle holdes tilbake. Det er ikke dokumentert hva innholdet av telefonsamtalen var. På denne bakgrunn må Reklamasjonsnemnda bygge på formuleringen i overtakelsesprotokollen, og denne innebærer ingen instruks om tilbakeholdelse. Reklamasjonsnemnda ser ingen grunn til å kritisere innklagede på dette punktet.

For ordens skyld vil Reklamasjonsnemnda påpeke at en instruks om tilbakeholdelse som fremsettes etter at kjøperen har fått nøklene, kommer for sent.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagerne gis ikke medhold i klagen.

Oslo, den 23. mai 2007

(sign.)Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.)Tore Bråthen formann

(sign.)Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Foreningsrepresentant