Saksframstilling

Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge sin boligeiendom. Klagerne er misfornøyde med at naboleiligheten ble lagt ut på samme tidspunkt uten at klagerne ble informert.

Faglig leder for foretaket er advokat.

Klageren anfører:

I denne saken hadde innklagede inngått en bindende muntlig avtale med klageren og klagerens nabo om å vente med å legge naboleiligheten ut for salg. Verken naboen eller klagerne ønsket at objektene skulle legges ut på samme tidspunkt. Innklagede gjorde likevel dette uten klagernes eller naboens samtykke. Innklagede valgte heller ikke å informere klagerne. Det er ingen tvil om at avtalebruddet bidro til å svekke tilliten til innklagede. Innklagede kunne enkelt ha avverget dette ved å holde klagerne orientert om sine vurderinger. Når en eiendomsmegler som en profesjonell tar et salgsoppdrag, må han, som andre profesjonsutøvere, ikke utelate vesentlige opplysninger som selgeren trenger for sin vurdering. Dette ble ikke gjort, og den manglende gjennomføringen kan ha medført at klagerne har gått glipp av budgivere som videre skulle ha økt prisen på boligen. At klagerne ble skadelidende på grunn av dette, kan ikke være tvilsomt. Klagerne opplyser å ha fått til svar fra innklagede at de forholder seg til hver enkelt oppdragsgiver, og at annonsering av et annet

objekt med en annen oppdragsgiver ikke kan være relevant i denne sammenhengen. Klagerne finner det merkelig at innklagede da gikk med på en bindende avtale om å vente med å legge naboleiligheten ut for salg. Det er i alle tilfelle åpenbart ifølge klagerne at innlagde i denne saken ikke har forholdt seg til noen av oppdragsgiverne. Klagerne kan dermed ikke se at det er fremkommet et tilfredsstillende svar fra innklagede. Klagerne mener at grunnen til at de ikke oppnådde en høyere pris enn kr 2 070 000 ligger i at innklagede gjorde en slett jobb med å markedsføre klagernes bolig.

360° visning kom først ut kl 1743 på visningsdagen. Visningen startet kl 1730. Klagerne ønsker at honoraret for jobben helt eller delvis faller bort, og at summen blir refundert.

Klagerne har ikke mottatt kopi av oppdragsskjemaet og har da ikke hatt mulighet til å anslå hvor mye meglerhonoraret ville bli på. Klagerne har på tross av gjentatte anmodninger ikke fått tilsendt kopi av dette. Skjemaet ble underskrevet hjemme hos klagerne mandag 3. april 2006. Kontrakten ble signert i ett eksemplar da klagerne skulle få kopi i posten. Innklagede påstår at kopi av skjemaet er sendt per post. Dette er fremdeles ikke mottatt av klagerne per 3. november 2006. Innklagede har til tross for tre skriftlige henvendelser fra klagerne ikke sendt kopier av oppdragsskjemaet.

Overtakelse av boligen var 25. juli 2006. Innklagede tok da også sitt vederlag. Klagerne har imidlertid fortsatt ikke mottatt oppgjørsoppstillingen. Innklagede har til tross for tre skriftlige henvendelser fra klagerne fortsatt ikke sendt oppgjørsoppstilling.

Klagerne legger ned slik påstand:

– innklagedes vederlag settes ned etter nemndas skjønn

– honorar for 360° visning faller helt eller delvis bort og summen refunderes

– innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk

Innklagede anfører:

Det bestrides at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk. Salgsobjektene ble ikke lagt ut samtidig, da oppdraget for naboleiligheten (A) kom inn etter at salgsprosessen for klagerens leilighet var igangsatt. Salget av naboleiligheten ble trukket før markedet hadde hatt tid til å reagere. Sistnevnte oppdrag kan derfor ikke ha hatt innflytelse på den prisen som ble oppnådd for klagerensleilighet.

A er bror av klageren. Både klageren og broren ringte jevnlig, mer enn normalt, til innklagede og var således godt informert om det innklagede foretok seg til enhver tid. Salgsoppdraget for klageren ble således håndtert på normal og korrekt måte og fikk ingen negativ påvirkning for det salgsoppdraget innklagede skulle utføre for A, men som ikke ble gjennomført.

Innklagede ber derfor om at klagen avvises.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren provoserer fremlagt oppdragsskjema og oppgjørsoppstilling.

Når det gjelder naboleiligheten (As leilighet), inngikk innklagede en bindende muntlig avtale med klageren og klagerens nabo om å vente med å legge ut naboleiligheten for salg til etter at klagerens leilighet var solgt. A har bekreftet dette og innklagede har heller aldri bestridt det. Innklagede påstår at naboleiligheten aldri ble lagt ut for salg. Dette finner klagerne merkelig, ettersom innklagede sier «Megler forholder seg til hver enkelt kunde, og annonsering av et annet objekt med en annen oppdragsgiver, kan ikke være relevant i denne sammenheng». «Salg av naboleiligheten ble for øvrig trukket før markedet hadde hatt tid til å reagere.» Dette kan ikke forstås som annet enn at naboleiligheten ble lagt ut for salg. Den ble lagt ut for salg før det hadde kommet inn bud på klagernes leilighet. Både klagerne og A ble forarget og overrasket over at innklagede ikke hadde spurt eller informert dem. Det er nærliggende at klagerne ble skadelidende som følge av innklagedes avtalebrudd, og det kan samtidig ikke være noe tvil om at avtalebruddet var egnet til å svekke tilliten til innklagede.

Når det gjelder den manglende markedsføringen, kan klagerne ikke se at gevinsten kan ha noen relevant i den konkrete saken. Leiligheten ble kjøpt med uinnredet annen etasje, og prisen ville selvsagt stige når denne etasjen ble innredet. Innklagede må ikke glemme at naboen fikk kr 240 000 mer i gevinst. Påstanden om «svært høy pris sammenlignet med andre leiligheter i nabolaget» sies å være svært ulogisk.

Når det gjelder påstanden om at oppussingen fremsto som amatørmessig, opplyses at all oppussing ble utført av malermester og tømrer. Klagerne var fornøyd med arbeidet. Innklagede snakker heller ikke sant når det gjelder budrunden. Første bud som ble formidlet til klagerne var på prisantydning, altså kr 1 890 000. Det tredje er at både innklagede og takstmannen var meget fornøyd med standarden.

Det ble ikke tegnet eierskifteforsikring.

Uansett hva innklagede anfører om standarden, vil det ikke kunne skjule at han gjorde en dårlig jobb med å markedsføre klagernes bolig. I naboleiligheten sier innklagede at han hadde 35 interessenter på visning og over 10 budgivere. Dette må være en erkjennelse av at markedsføringen har sviktet i dette tilfellet. Bildene på finn.no kom blant annet først ut fredag ettermiddag, og pinsehelgen var da allerede begynt og mange var bortreist. Visningen var påfølgende tirsdag, den 6. juni 2006. Ut fra annonse var det lite som tilsa at klagernes leilighet var mindre «strøken» enn naboleiligheten. Problemet var at innklagede gjorde en slett jobb med å markedsføre boligen. Det kom færre på visning og de fikk derved lavere pris. Innklagedes anførsel om at det lave oppmøtet skyldtes standarden, er særdeles ulogisk. Standard bedømmes på visning.

Innklagede hevder i sitt tilsvar at klagernes leilighet var i betydelig «dårligere standard» enn naboens og at interessentene la dette til grunn når de ikke ville by så mye for klagernes leilighet. Dette er en lite troverdig påstand. Dersom innklagede skal komme med en slik påstand, må han kunne dokumentere at alle interessentene var på visning i naboleiligheten. Denne leiligheten ble solgt medio mars 2006, ca tre måneder før klagernes visning.

Klagerne anfører at de brukteca kr 8 500 på arkitekttjenester. Dette skulle ifølge innklagede trekke flere interessenter til visning. Klagerne var fornøyd med denne tjenesten samt bildene, og ut fra disse bildene var det ingen ting som tilsa at klagernes leilighet hadde dårlig standard slik innklagede hevder. Men dette hjelper ikke når markedsføringen svikter.

Det er en endring i innklagedes argumentasjon. I sitt første brev argumenterer innklagede med at markedet normalt er bedre før påske og at meningen var at leiligheten skulle selges før påske. I sitt siste brev sier innklagede at leiligheten var i «fullstendig kaos». Dette må være en erkjennelse av at det aldri var meningen å selge leiligheten før påske. Nemnda må således legge dette til grunn.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede fastholder at både oppdragsskjema og oppgjørsoppstilling er oversendt klagerne tidligere, men har nå sendt ny kopi som etterspurt.

Innklagede fastholder sin fremstilling av sakens fakta og kan ikke se hensikten med klagen, da klagerne ikke kan påvise at de er påført skade eller tap.

Salget av klagernes leilighet ble gjennomført uten påvirkning eller konkurranse fra naboleiligheten. Den prisen som ble oppnådd, var høy og klagerne sto fritt til å akseptere høyeste bud, hvilket ble gjort med stor tilfredshet. Innklagede kan ikke se at sammenligninger i ettertid med leiligheter som ble solgt tre måneder før og med annen standard m.v. har noen relevans i saken.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne behøver ikke påvise noe økonomisk tap for at vederlaget skal settes ned/falle bort.

Innklagede anfører i brev av 13. februar 2007 at oppdragsskjema og oppgjørsoppstilling er oversendt klagerne. Disse dokumentene er per 9. mars 2007 ennå ikke mottatt.

Etter henvendelse fra Reklamasjonsnemnda har klagerne bekreftet at de ønsker å påberope seg eiendomsmeglingsloven § 3-2, 3. ledd.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder misnøye med innklagedes saksbehandling, herunder misnøye med at innklagede annonserte naboleiligheten i samme tidsrom som deres leilighet var lagt ut for salg, selv om de hevder at det var avtalt at leilighetene ikke skulle annonseres i samme tidsrom. Opprinnelig krever klageren prisavslag.

Under saksforberedelsen ble Reklamasjonsnemnda klar over at oppdragsskjemaet lider av så alvorlige mangler at det kunne bli snakk om ugyldighet, jf. Emgll. § 3-2 (3). I tråd med sikker praksis ble klagerne forespurt om de ville påberope seg dette, noe de har gitt uttrykk for at de ønsker.

Emgll. § 3-2 oppstiller strenge krav til oppdragsavtalen, som må være inngått på et bestemt skjema og med et bestemt innhold. I dette tilfellet dreier det seg om et oppdragsskjema med flere mangler både når det gjelder hvilken eiendom det gjelder og oppdragets varighet. Når det gjelder oppdragsskjemaets manglende datering, gir det ikke uttrykk for oppdragets varighet på annen måte enn at oppdraget varer i inntil seks måneder. Reklamasjonsnemnda har gjennom en entydig praksis lagt til grunn at om oppdragets varighet ikke er angitt, kan eiendomsmegleren ikke bygge noe krav mot oppdragsgiveren på oppdragsskjemaet, jf. Bråthen: Eiendomsmeglingsoppdrag, Lov og Rett 2005 s. 171-172. Innklagede har dermed ikke krav på vederlag eller dekning av utlegg.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har ikke krav på vederlag eller dekning av utlegg.

Oslo, den 2. mai/23.mai 2007

(sign.)Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.)ToreBråthen formann

(sign.)Knut Kopstad Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant