Saksfremstilling:
Klagerne var budgivere på en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler.
Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Innklagede er ifølge klagerne skyld i at de ikke fikk kjøpt boligen. Det ble holdt visning mandag 8. og tirsdag 9. januar 2007 fra kl 1900 – 2000. Klagerne var meget interessert og var på begge visningene, samtidig som de ville se boligen i dagslys tirsdag. Selgeren ga klagerne sine privat- og mobilnummer og oppfordret dem til å ta kontakt. Klagerne kontaktet selgeren flere ganger tirsdag kveld og onsdag for å avklare spørsmål vedrørende boligen.
Klagerne bestemte seg for å legge inn et bud på kr 1 790 000 med gyldighet til onsdag kl 2000. Budet ble sendt på faks onsdag morgen til innklagede. De ringte også for å få bekreftet at budet var mottatt og fikk da beskjed om at innklagede hadde mottatt budet og at det var kommet inn et annet bud på kr 1 850 000 med gyldighet til torsdag kl 0900. Klagerne hadde flere telefonsamtaler med selgeren, i en av samtalene spurte klagerne om han ville akseptere en pris på kr 1 890 000, hvilket han ifølge klagerne bekreftet. Klagerne avtalte så med selgeren at de skulle legge inn et nytt bud på kr 1 890 000 som selgeren ville akseptere. I tillegg var de enige om at overdragelse av boligen skulle skje 15.april da selgerens nye hus sto klart for innflytting 30. mars. Klagerne ringte derfor innklagede kl 2005 onsdag kveld og la inn de avtalte budet på kr 1 890 000. Klagerne informerte innklagede om at de hadde en muntlig avtale med selgeren om at han ville godta dette budet og oppfordret ham til å ringe selgeren for bekreftelse.
Ca 10 minutter senere ringte innklagede tilbake og sa at avtalen ifølge selgeren kun var bindende dersom det ikke kom høyere bud fra andre. Samtidig påsto han ifølge klagerne at det bare var han som kunne selge boligen og at han ikke kunne akseptere den avtalen som selgeren og klagerne hadde inngått direkte. Klagerne hadde forstått det slik at selgeren står fritt til å akseptere, eventuelt forkaste ethvert bud. Klagerne forsøkte å overbevise innklagede om dette, men fikk ikke aksept fra ham på sin muntlige avtale med selgerne. Klagerne opplyste innklagede om at dersom innklagede ikke ville akseptere avtalen som var inngått med selgeren, kunne ikke klagernes bud på kr 1 890 000 brukes overfor den andre budgiveren til å presse prisen opp.
Til tross for denne beskjeden fra klagerne tok innklagede umiddelbart kontakt med den andre budgiveren ogfikk fremprovosert et nytt bud på kr 1 950 000. Dette fikk klagerne opplyst i en ny telefonsamtale med innklagede ca 10 minutter senere hvor han også informerte om at dette nye budet hadde blitt akseptert av selgeren. Klagerne informerte innklagede om at de ikke kunne akseptere det som hadde skjedd og at de ville forfølge saken videre.
Klagerne ringte etterpå til selgeren og spurte hvorfor han hadde gått fra avtalen og han skal da ha forklart at «han bare måtte» etter å ha snakket med innklagede.
Klagerne er av den oppfatning at innklagede på en eller annen måte har tvunget selgeren til å se bort fra den muntlige avtalen klagerne hadde inngått med selgeren, og dermed vært direkte årsak til den uheldige situasjonen de endte opp i.
Innklagede anfører:
Fra innklagedes side synes dette utelukkende som et forsøk på å omgå de nye budreglene om 24-timers budfrist. Selgerne tilbakeviser ifølge innklagede at han har gitt noen form for aksept på klagernes bud. Innklagede og klagerne hadde mange samtaler i løpet av dagen. Han var ifølge innklagede fullstendig innforstått med budsituasjonen. Det klageren tolker som en aksept, var kun selgerens samtykke til at bud på kr 1 890 000 ville bli akseptert dersom budrunden stoppet der. Selgeren er for øvrig også godt kjent med selgerrollen, da innklagede senest i desember solgte en hytte for ham. Selgeren var også godt kjent med de nye budreglene.
Bud fra A på kr 1 850 000 ble levert innklagede tirsdag 9. januar med akseptfrist torsdag 11. januar kl 1200. Budet på kr 1 790 000 fra klagerne ble fakset inn onsdag 10. januar kl 0800. Klagerne ble informert om at det var kommet inn bud på kr 1 850 000 med frist god tid etter 24-timers fristen, som gikk ut onsdag 10. januar kl 2000. Klagerne informerte om at de hadde flere hus på hånden og ville følge situasjonen videre. De ringte senere på dagen og det var blant annet en diskusjon om de nye budreglene. Klagerne hadde skrevet ut disse selv. Klagerne var opptatt av at innklagedes saksbehandler var tilgjengelig onsdag 10. januar kl 2000 da fristen gikk ut.
Onsdag 10. januar kl 2001 ringte klagerne og fortalte at de la inn bud på kr 1 890 000. De sa også at selgeren hadde akseptert prisen og at de hadde en avtale. Innklagede informerte om at han tvilte på at selgeren hadde akseptert noe bud, da både selgerne og klagerne var klar over at det var et bud som var kun kr 40 000 under dette. Det var enighet om at innklagede uansett måtte ringe selgeren. Innklagede kontaktet selgeren umiddelbart etterpå, og han benektet at det forelå noen bindende avtale mellom partene. Innklagede kontaktet budgiver A og informerte om bud på kr 1 890 000. A økte umiddelbart til kr 1 950 000.
Klagerne ble informert om at selgeren ikke vedkjente seg noenavtale om salg. De forlangte da at deres bud ble trukket dersom selgeren ikke aksepterte det. Han stilte et ultimatum; enten aksept på kr 1 890 000 eller så ville budet bli trukket. Innklagede kontaktet da A og informerte om situasjonen og at budgiveren på kr 1 890 000 nå ikke vedkjente seg sitt bud siden han ikke fikk aksept på budet, og at det kun var ment som et motbud. Innklagede spurte A om han fortsatt ville stå ved sitt bud på kr 1 950 000 og informerte om at han hadde selgerens fullmakt til å akseptere dette budet. A samtykke til dette og bindende avtale var derfor inngått.
Klagerne ble informert om at selgeren har mottatt og akseptert bud på kr 1 950 000. Klagerne anklaget da innklagede for å ha brukt hans bud for å få opp prisen. Klagerne ble informert om at budgiver A var informert om situasjonen.
Som megler føles dette ifølge innklagede utelukkende som et forsøk på å utnytte nytt regelverk ved å gå direkte på selger før fristen er ute. Innklagede hevder at han hadde en lang dialog med klagerne i løpet av dagen og at de visste nøyaktig hva de gjorde.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Klagen gjelder budgivning.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet til eiendomsmegleren. Forholdet rundt selgerens eventuelle aksept gitt muntlig direkte til klagerne, kan derfor ikke vurderes av nemnda.
Saken gjelder et forhold som nok kunne oppstått uavhengig av den nye 24 timers-budregelen, men som i praksis har vist at typisk vil kunne forekomme under en slik regel.
Når det foregår budgivning direkte til selgeren i en periode hvor eiendomsmegleren er avskåret fra å formidle budet, kan ikke eiendomsmegleren ha noe ansvar for håndteringen av denne budgivningen. En eiendomsmegler må legge til grunn den informasjon som selgeren gir om avtale er inngått. Hevder selgeren at ingen avtale er inngått, må eiendomsmegleren normalt legge dette til grunn. For eiendomsmegleren er det imidlertid viktig å kunne dokumentere hva en selger har hevdet overfor eiendomsmegleren.
Reklamasjonsnemnda kan etter dette ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig i denne saken.
Konklusjon
Klagerne gis ikke medhold.
Oslo, den 2. mai 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |