Klage nr 330 – 2006

Saksframstilling

Klageren kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren la inn skriftlig bud på eiendommen stort kr 1 500 000 med forbehold om finansiering den 1. april 2005. Budet ble avslått fordi det var for lavt og fordi det hadde forbehold om finansiering.

Den 28. april la klageren inn nytt bud stort kr 1 650 000 uten forbehold. Budet var for lavt, men innklagede skal ha sagt at selgeren var villig til å selge dersom klageren betalte kr 1 800 000. For at handelen skulle skje på disse premisser, måtte klageren aksepter selgerens tilbud samme dag, og tomten måtte kjøpes «slik den er». Klageren ønsket å tenke over saken og sa at han ringte tilbake innen en time. Klageren ringte tilbake ca en halv time etter og sa at han aksepterte å kjøpe tomten for kr 1 800 000, slik som tilbudt. Han fikk beskjed om at han måtte møte hos innklagede for å skrive under på papirer og betale 10% av kjøpesummen, videre måtte han måte for å innbetale de resterende 90% og gjøre ferdig alle formalia. Første møte ble foreslått til torsdag 12. mail og andre møte fredag 27. mai 2005. Disse møtetidene passet for innklagede og avtale ble inngått. Innklagede skal så ha sagt at han måtte ringe selgeren for å bekrefte handelen og tidspunkt for møtene.

En time senere ble klageren gratulert som kjøper for kr 1 800 000. Møtene ble bekreftet. Klageren ba innklagede om å sende bekreftelse per e-post. Ca kl 1800 ringte klageren og purret på e-posten. Innklagede var ikke lenger på kontoret, men skulle ifølge klageren sende bekreftelse så snart som mulig. Lørdag 30. april skal innklagede etter purring fra klageren ha sagt at han var sikker på at han hadde sendt den. Innklagede skal ha forsikret at alt var i orden og at klageren ikke måtte være bekymret. Klageren sendte så en e-post til innklagede og ba om å få tilsendt bekreftelse på handelen for kr 1 800 000. Fredag 6. mai forsøkte klageren og innklagede forgjeves å oppnå kontakt med hverandre.

Mandag 9. mai 2005 ringte klageren til innklagede. Innklagede informerte om at selgeren hadde forandret mening og ønsket å trekke seg fra avtalen som var inngått. Klageren hadde fremdeles ikke fått e-posten innklagede skulle ha sendt ham. Innklagede skal ha sagt at han måtte ha sendt den til feil e-postadresse, han hadde heller ikke returmeldingen, men sendte isteden en «test». Innklagede sendte senere samme dag en e-post til klageren hvor han sa at han jobbet for å få til et møte mellom partene for å finne en løsning, og at møtet torsdag 12. mai var avlyst og innbetalingen kansellert. Senere fulgte skriftlig korrespondanse via advokater.

Innklagede forsøkte så å selge eiendommen til en annen kjøper. 23. september blemidlertidig forføyning avsagt, saken ble senere brakt inn for Oslo Tingrett. I desember valgte klageren og selgeren å inngå forlik for å unngå store saksomkostninger og for å få en rask løsning på saken. Klageren kjøpte dermed tomten for kr 2 300 000, hvilket er kr 500 000 mer enn den prisen innklagede formidlet. Partene dekket selv sine saksomkostninger.

Klageren anfører videre at innklagede har løyet, brutt muntlige avtaler og forsøker å unndra seg at han avtalte kjøpesum, dato for kontraktsmøte med innbetaling av 10% av kjøpesum og dato for overtakelse med innbetaling av de resterende 90% av kjøpesummen for en oppmålt tomt, kjøpt «slik den er», altså de vesentlige forhold som er tilstrekkelige for at juridisk bindende avtale inngås mellom kjøper og selger representert av eiendomsmegler.

Nemnda bes vurdere om innklagede er erstatningspliktig ettersom dårlig arbeid, eventuelt uærlighet fra saksbehandleren, medførte at kjøpesummen ble kr 500 000 høyere enn hva innklagede bekreftet at avtalen var inngått på, samt saksomkostninger på kr 68 750, samt foreslå/fastsette størrelse på eventuell erstatning. Reklamasjonsnemnda bes også vurdere om innklagede er erstatningspliktig grunnet klanderverdig opptreden også i forhold til domsavsigelse i Høyesterett 29. juni 2005. Reklamasjonsnemnda bes vurdere om innklagedes saksbehandler bør nektes bevilling som statsautorisert eiendomsmegler.

Innklagede anfører:

Innklagede har ikke på noen måte opptrådt i strid med god meglerskikk eller eiendomsmeglingslovens bestemmelser. Det er så store svakheter ved den bevisførsel som er presentert fra klagerens side, at saken av denne grunn må avvises.

Klagerens fremstilling av saken er feil. Innklagede meddelte ikke på noe tidspunkt noen aksept til klageren, hvilket det fremlagte bevismaterialet bekrefter. Ikke på noe sted kan man med klarhet peke på at innklagede har gitt noen aksept. Det er således også uriktig at innklagede ringte og gratulerte kjøperen med salget til en pris av kr 1 800 000. Det er ikke riktig at innklagede innkalte til noe kontraktsmøte. Han ga heller ikke på noe tidspunkt uttrykk for at man behøvde to kontraktsmøter, som klageren hevder. Derimot ga innklagede klageren beskjed om at man etter tilbudet på kr 1 800 000 var klare for å ta en endelig forhandlingsrunde for å avklare en del forhold, herunder inkludert spørsmålet om pris.

Det har formodningen mot seg at innklagede skulle innkalle til to kontraktsmøter. Dette er en helt ukjent praksis for både innklagede og øvrige meglerkontorer. Således anfører innklagede at klagerens egne feilaktige påstander om at det skulle være to kontraktsmøternettopp innklagedes opplysninger. Det ble avklart at man eventuelt ville trenge to møter, ett til å få forhandlingene om tomtesalget i havn og et nytt for å få gjennomført selve kontraktsskrivingen.

Det er ikke noe av det fremlagte materialet som bekrefter at innklagede på noe tidspunkt har meddelt aksept overfor klageren. Derimot ser man tydelig at klageren relativt intens forsøker å få innklagedes bekreftelse, hvilket igjen understøtter at klageren selv var innforstått med at det rent faktisk ikke var inngått noen avtale.

Det faktum at klagerne har inngått en avtale med selgerne om kjøp av tomten for kr 2 300 000 underbygger at klageren aldri har vært av den oppfatning at det er inngått noen bindende avtale. Dersom klageren var av den oppfatning at han hadde en avtale, hadde han tatt ut søksmål som en videreføring av sin begjæring om midlertidig forføyning.

Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk. Det foreligger heller ikke noen ansvarsbetingende uaktsomhet fra innklagedes side. Klageren kan ikke gjøre gjeldende at innklagede skal betale «mellomlegget» på kr 500 000 i og med at han inngikk en avtale om kjøp av eiendommen for kr 2 300 000. Dette er en avtale klageren selv frivillig har gått inn på. Det eneste innklagede hadde blitt ansvarlig for i en erstatningssak, ville vært det eventuelle økonomiske tapet som følge av at man ikke fikk kjøpt eiendommen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder misnøye med innklagedes håndtering av bud. Spørsmålet var om bud var akseptert gjennom opplysninger fra innklagede.

Ut fra det fremlagte materiale finner Nemnda det sannsynliggjort at innklagede formidlet aksept på klagers bud på 1.800.000 kr. Reklamasjonsnemnda legger her stor vekt på det retten har funnet sannsynliggjort i Oslo Byfogdembetes kjennelser av 23.september 2005 og 23. november 2005. Innklagede har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagedes opptreden gir imidlertid ikke grunnlag for noe erstatningskrav, da det er klageren selv som har valgt å kjøpe tomten til en høyere pris i ettertid.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Dette gir ikke klageren krav på erstatning.

Oslo, den 19. september 2007