Klage nr:
100/07
Avgjort:
25.10.2007
Saken gjelder:
Tilbakeholdte opplysninger
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Moss
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede.
Klageren påstår at det i forbindelse med salget ble innhentet en takstrapport, men at opplysningene fra denne ikke ble videreformidlet kjøperen.
Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Sommeren 2006 kjøpte klageren bolig gjennom innklagede for kr 2 mill. Som vedlegg til salgsoppgaven lå takstrapport datert 6. juni 2006. Taksten anslo dagens normale salgsverdi til kr 2 050 000.
Etter overtakelsen ble det klart at eiendommen var i dårligere stand enn salgsoppgaven og taksten gav uttrykk for. Klageren kontaktet da en takstmann (X) for å få innhentet en vurdering av hva utbedringskostnadene ville beløpe seg til. Takstmann X opplyste da at han ikke kunne påta seg oppdraget, fordi han hadde avgitt en takst i forbindelse med dette salget. Det viste seg at innklagede hadde rekvirert takst fra X forut for salget. Denne taksten ble ikke fremlagt for klageren i forbindelse med kjøpet, og han ble heller ikke opplyst om forhold nevnt i taksten.
Taksten fra takstmann X angir en markedsverdi som er kr 150 000 lavere enn taksten som lå vedlagt salgsoppgaven. I taksten fra X påpekes det i tillegg en rekke forhold ved huset som ikke gjentas i taksten som fulgte med salget. Alvorligst av de påpekte forhold er opplysningene om råte og svertesopp, samt manglende ventilasjon til loftet. Videre er det vesentlig avvik mellom arealoppmålingene. Mens boa i taksten som fulgte salget er opplyst til 152 m2, er dette angitt til 140 m2 i taksten fra X.
Innklagede ble konfrontert med at klageren var blitt kjent med at det forelå to takster med til dels store forskjeller. Innklagede opplyste at hun ikke hadde lest taksten fra X, men kun videreformidlet denne til selgeren. Taksten ble ikke benyttet fordi det var dårlig personkjemi mellom takstmann X og selgeren.
Det gjort forsøk på å komme frem til minnelig løsning, men innklagede har så langt avvist alle forsøk, og erkjenner ikke ansvar i saken.
En eiendomsmegler er ved overdragelse av eiendom ikke utelukkende selgers representant. Eiendomsmegleren plikter å informere potensielle kjøpere om alle forhold rundt eiendommen som kan ha betydning for kjøperen. Eiendomsmegleren har videre en undersøkelsesplikt som tilsier at megler skal sette seg inn i all relevant informasjon om eiendommen. Dette følger av emgll. § 3-1 sammenholdt med § 3-7.
Klageren stiller seg svært tvilende til påstanden om at innklagede kun har videreformidlet taksten fra X uten å ha lest denne. Dette er imidlertid ikke avgjørende. Dersom innklagede mottar en takst på eiendommen, plikter en eiendomsmegler å sette seg inn i innholdet av denne. Dersom innklagede ikke setter seg inn i de relevante forhold, utgjør dette i seg selv et brudd på innklagedes omsorgsplikt og undersøkelsesplikt. At det skiller så mye som
kr 150 000 mellom de to takstene, bør være tilstrekkelig oppfordring til innklagede om å lese taksten.
Det gjøres gjeldende at klageren har lidt tap som følge av innklagedes brudd på god meglerskikk. Tapets størrelse vil til en viss grad avhenge av skjønn, men differansenmellom de to takstene synes å være retningsgivende. Det er på det rene at utbedringskostnadene ved de mangler som er påpekt i taksten fra X vesentlig overstiger differansen mellom de to takstene. Det skal imidlertid gjøres et visst fradrag for den standardheving som vil skje som følge av utbedringen, slik at et beløp på kr 150 000 synes riktig.
Det gjøres oppmerksom på at det er fremmet krav mot selgeren og dennes ansvarsforsikring, og at enhver utbetaling derfra vil redusere innklagedes ansvar.
Innklagede anfører:
Etter korrespondanse med klagerens advokat har innklagede blitt beskyldt for med viten og vilje å tilbakeholde informasjon. Innklagede mener denne klagen ikke er berettiget, da hun forholdt seg til beskjeder gitt av selgeren.
Innklagede fikk salgsoppdrag av selgerne i april 2007. Det var enighet om at innklagede skulle rekvirere takstmann for taksering av eiendommen. Innklagede tok kontakt med takstmann X, som deretter tok kontakt med selgerne. Da takst var ferdig utarbeidet, sendte innklagede denne på e-post til selgeren for gjennomgang og godkjenning. Dette er helt vanlig prosedyre.
Innklagede har lagt ved en e-post fra selgeren som tar for seg misnøyen med taksten utarbeidet av X. Innklagede leste dette brevet, og ble deretter enig med selgeren om å rekvirere ny takst fra en annen takstmann. Dette var en forutsetning for at selgeren ikke skulle trekke oppdraget. Innklagede fikk ikke lov av selgeren å benytte taksten fra X, og innklagede så derfor ikke nødvendigheten av å lese takstrapporten. Innklagede mente ikke å tilbakeholde informasjon.
Innklagede stiller seg undrende til at klageren ikke nevner at han også har hatt kontakt med ytterligere to takstmenn. Disse har hatt i oppdrag å utarbeide en reklamasjonsrapport for klageren. Innklagede var til stede ved overtakelsen, og klageren hadde da ingen anmerkninger.
Innklagede mener selv å ha ivaretatt både klageren (kjøperen) og selgeren på best måte, og føler ikke at klagen er berettiget.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede avviser at hun har tilbakeholdt informasjon, og hun viser til at hun ikke leste gjennom taksten fra X før denne ble oversendt til selgeren. Klageren forstår det slik at innklagede hevder hun ikke var kjent med manglene som ble påpekt i taksten.
Det fastholdes at klageren er påført et økonomisk tap i form av utbedring av feil og mangler som innklagede burde ha opplyst om på forhånd.
Manglende lesing av taksten må i seg selv anses i strid med emgll. § 3-1 jfr. § 3-7. Kravet til god meglerskikk innebærer at kjøperen skal kunne kontrahere på grunnlag av rett informasjon. Innklagede her har i beste fall unnlatt å sette seg inn i viktig informasjon om salgsobjektet som kjøperen kunne forvente å få opplyst.
Innklagede opplyser selv at hun leste e-posten fra selgeren. I denne redegjøres det nærmere for flere av de feil og mangler som ble påvist av takstmann X, men som ikke ble avdekket ved takst nr 2, og som heller ikke ble videreformidlet til klageren i forbindelse med kjøpet.
Det synes således på det rene at innklagede var kjent med påviste feil og mangler ved eiendommen. Disse ville vært av stor betydning for kjøpet, og innklagede hadde en klar oppfordring til å gjennomgå taksten og fremlegge dennetil klageren.
Innklagede har selv opplyst at innhenting av ny takst med høyere verditakst var avgjørende for at selgeren ikke skulle si opp oppdraget. Ny takstmann ble ikke forelagt taksten fra X, og de påviste feil og mangler ble ikke på noen måte tilbakevist ved den nye takseringen.
Saken kan vanskelig forstås på annen måte enn at innklagede bevisst har lagt til side takst X, fordi hun ellers ville miste oppdraget. Det anføres at dette i seg selv er i strid med kravet til god meglerskikk.
Når det gjelder klagerens innhenting av utbedringsrapporter i etterkant av kjøpet, henger dette sammen med at det også er fremmet erstatningskrav mot selgers eierskifteforsikringsselskap. Det ble gjennomført befaring av huset allerede før sommeren 2007, men rapporten er ennå ikke ferdigstilt. Denne vil kunne ettersendes så snart den foreligger.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede forsikrer om at hun ikke med vilje har tilbakeholdt informasjon som klageren burde fått. Det er alltid slik at oppdragsgiveren skal lese gjennom og godkjenne en takst som skal brukes i salgsarbeidet. Ettersom denne taksten ikke skulle brukes, så ikke innklagede nødvendigheten av å lese innholdet.
Innklagede syns det er merkelig at klageren ikke har purret opp rapportene i forbindelse med reklamasjon mot selgeren dersom dette har så stor betydning for ham. Det har nå gått lang tid.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder påstand om tilbakeholdte opplysninger.
En eiendomsmegler kan ikke holdes ansvarlig for svakheter ved en takst. På den annen side kan ikke en eiendomsmegler unnlate å gjøre seg kjent med en takst som han selv har rekvirert, i et tilfelle der taksten gir en markedsverdi som etter eiendomsmeglerens oppfatning er for lav. Det synes for øvrig som om innklagede har hatt positiv kunnskap om de feil og mangler som var påpekt i taksten, uten at opplysningene er videreformidlet til kjøperen. Dette er i strid med god meglerskikk.
Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap som innklagedes forsømmelse har påført klageren. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke forutsetning for å si noe om erstatningens størrelse, som bl.a. må ses i sammenheng med behandlingen av saken mot selgeren ved eierskifteforsikringsselskapet.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å ha videreformidlet opplysninger om i taksten påpekte feil og mangler ved eiendommen.
Oslo, den 25. oktober 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |