Klage nr 2018088
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 14. januar 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Din Boligmegler AS
Saken gjelder: Meglerens opptreden ved kjøp av eiendom
Saksfremstilling:
I april 2018 fikk innklagede i oppdrag fra en utbygger å ta kontakt med klageren for å se om han var villig til å selge sin eiendom. Eiendommen ligger i et attraktivt område for utvikling av boligprosjekter, og klageren var 67 år. Klageren anfører at megleren utøvde press, og at han forledet klageren til å selge eiendommen til halvparten av markedspris. Klageren krever erstatning med kr 9 000 000.
Innklagede krever at saken avvises. Subsidiært bestrider innklagede at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er ikke grunnlag for erstatning.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i korte trekk anført:
Krav om avvisning
Klagen bør ikke avvises. Saken gjelder et aktuelt tema. Når en megler i et kjøpsoppdrag driver oppsøkende virksomhet, er man i et område som lovgiveren ikke tok i betraktning da loven ble skrevet. Meglerens håndtering av oppdraget må vurderes opp mot den dynamiske regelen om god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda bør merke seg at man i slike tilfeller står overfor et marked med aktører hvor bransjen lett kan komme i vanry.
Sakens faktiske side
Klageren eier en bolig i et attraktivt område for utvikling av boligprosjekter. Han var 67 år gammel, uføretrygdet og sterkt synshemmet. Den 7. april 2018 kom megleren på klagerens dør og ba om at klageren skulle akseptere et ferdigutfylt kjøpstilbud. Kjøpstilbudet var skrevet på innklagedes brevark, noe som gjorde klageren forvirret. Budet var på kr 11 400 000. Megleren var påtrengende, og klageren følte seg presset til å skrive under. Klageren skjønte ikke at han ved å skrive under aksepterte et bud på boligen. Først dagen etter forsto klageren hva signaturen innebar. Klageren fikk aldri mulighet til å vurdere salgets betingelser eller andre forhold av betydning, for eksempel skattemessige konsekvenser eller risikoen ved å bruke blancoskjøte. Klageren hadde ingen leilighet han kunne flytte til, og han hadde ingen langsiktige planer for sin alderdom. Han er avhengig av å bo et sted hvor han kan spille sine musikkinstrumenter. En leilighet er for eksempel ikke egnet til å spille slagverk. Megleren forledet klageren til å selge sin eiendom til under halvparten av markedspris.
Megleren kontaktet klageren første gang i 2016. Klageren har følt at spekulanter og meglere har ligget i «kringvern» rundt klagerens bolig, og dette har gjort ham forvirret. Han mottok et bud fra en annen utbygger dagen før megleren kom på døren, og klageren trodde at dette var den samme utbyggeren som megleren var oppdragstaker for. På bakgrunn av dette henvendte klageren seg til megleren og fortalte at han hadde mottatt et bud på eiendommen direkte fra utbyggeren. Etter aksepten mottok klageren akseptbrev, kontrakt og oppgjørsfullmakt.
I mai 2018 ble en
eiendom som ligger ca. 500 meter fra klagerens eiendom solgt til en utbygger
for kr 27 100 000. Dette utgjør en kvadratmeterpris på kr 13 600.
Dersom denne prisen legges til grunn, hadde riktig pris for klagerens eiendom
vært kr 20 400 000, ikke
kr 11 400 000. Klageren har med andre ord tapt kr 9 000 000
på grunn av meglerens opptreden. Eiendommene er nok noe forskjellige, men det
må legges til grunn at klagerens eiendom ble solgt for underpris.
Innklagede erkjenner at klageren ble usikker av meglerens oppsøkende virksomhet. Dette burde gjort til at meglerens varsellamper begynte å lyse når det gjelder kravet om god meglerskikk.
Innklagede har ingen systemer for internkontroll ved oppsøkende virksomhet. Dette strider med eiendomsmeglingsforskriften. Det er viktig med slike systemer for at også selgeren skal få tilstrekkelig omsorg under salget. I denne saken har megleren ikke dratt omsorg for selgeren.
Ved oppsøkende virksomhet er det meglerens ansvar å undersøke selgerens helsetilstand. I denne saken hadde klageren dårlig helse, og han er et offer for meglerens manipulative fremferd. Det kan hende at klageren på et tidspunkt ringte megleren, men dette er fordi klageren følte seg presset på grunn av meglerens oppsøkende virksomhet.
Innklagede hevder at klagerens søster har akseptert at klagerens veirett utvides. Det foreligger ingen dokumentasjon på at klagerens søster har akseptert dette, og det har dessuten formodningen mot seg.
Sakens rettslige side
Klageren har vist til en rekke grunnlag til støtte for at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det anføres blant annet at megleren ikke utviste tilstrekkelig omsorg for klageren da megleren kom på døren hans, og at megleren burde gitt råd som sørget for at klageren fattet beslutning på et forsvarlig grunnlag. Da megleren ikke gjorde dette, har han opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-6 kan ikke en oppdragstaker binde oppdragsgiveren uten særskilt fullmakt. Innklagede har ikke fremlagt en slik fullmakt, selv om klagerens advokat har bedt om det. Dersom det kun foreligger muntlig fullmakt, oppstår spørsmålet om også dette strider med god meglerskikk.
Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må betale klageren erstatning med kr 9 000 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Krav om avvisning
På grunn sakens art og omfang, og siden det er uenighet om flere av sakens faktiske sider, bør klagen ikke undergis nemndas skriftlige behandling. Klagen bør derfor avvises.
Om sakens faktum
I klagen er tomtens areal uriktig oppgitt til å være ca. 600 kvadratmeter større enn det som er tilfelle, og klagen er bygget opp rundt dette uriktige utgangspunktet.
Megleren var i kontakt med klageren første gang i 2016.
På dette tidspunktet solgte megleren en av klagerens naboeiendommer. Megleren
spurte om klageren kunne tenke seg å selge, men det ville klageren ikke.
Vinteren 2018 ble megleren kontaktet av en utbygger som ønsket å kjøpe
klagerens eiendom. Megleren har ingen relasjon til utbyggeren ut over dette
kjøpsoppdraget. Den 28. februar 2018 tok megleren kontakt med klageren for å
høre om han var villig til å selge eiendommen. Klageren var usikker, og de ble
enige om at megleren skulle ringe dagen etter. Neste dag var klageren fortsatt
usikker, men han opplyste at han var villig til å ta imot et skriftlig bud på
minimum kr 10 000 000. Megleren leverte et skriftlig bud på
kr 10 000 000 til klageren 5. mars 2018. Etter dette var det noe
sporadisk kontakt mellom partene.
Den 6. april 2018 ringte klageren megleren og fortalte at han hadde fått et annet bud på eiendommen, og at dette var på kr 11 000 000. Megleren tolket klageren slik at klageren nå ønsket å selge, noe klageren bekreftet. Megleren fortalte klageren at han skulle kontakte sin oppdragsgiver og høre om de ønsket å komme med et bedre tilbud, og partene ble enige om å snakkes dagen etter. Da megleren ringte dagen etter opplyste klageren at han ville godta et bud på kr 11 400 000 med fleksibel overtakelse. Megleren ba klageren om å tenke grundig gjennom tilbudet sitt, og sa at dersom klageren bestemte seg for å stå ved tilbudet, skulle megleren få utbyggeren til å komme med et nytt bud. Partene ble enige om at megleren skulle komme innom med et bud på kr 11 400 000, noe megleren gjorde senere samme dag. Megleren ble invitert inn, og han var til stede da klageren leste nøye gjennom tilbudet med et forstørrelsesglass. Klageren uttalte at tilbudet stemte med det de hadde blitt enige om, og skrev under. Aksepten ble formidlet til utbyggeren samme ettermiddag.
Neste morgen hadde megleren fem ubesvarte anrop fra klageren. Da megleren ringte tilbake fortalte klageren at han ønsket å trekke seg. Han forklarte at søsteren hans, som bodde i nabohuset, ble helt «ødelagt» av tanken på mer byggearbeid. Megleren forklarte at det var inngått en bindende avtale om kjøp av eiendommen, men megleren sa til klageren at han skulle formidle klagerens ønske til utbyggeren, noe megleren gjorde. Utbyggeren etterkom ikke klagerens ønske. Utbyggeren viste til at salgsprosessen hadde pågått over tid, og at det var klageren som hadde kommet med et pristilbud. Dagen etter ringte klageren megleren og fortalte at han hadde roet seg, og at han var innstilt på å fullføre salget. Klageren opplyste at hans søster kunne tenke seg å selge en del av sin tomt som sikret adkomst til klagerens eiendom. Megleren lovte at han skulle formidle dette til utbyggeren. Partene ble enige om å ha kontraktsmøtet 13. april 2018, og at megleren skulle legge en kopi av kontrakten i klagerens postkasse, slik at klageren kunne lese gjennom før møtet.
Senere samme dag mottok megleren en tekstmelding fra klageren om at han ønsket å heve salget. Utbyggeren mente at det ikke var grunnlag for heving, og megleren la dokumentene i klagerens postkasse, slik som avtalt. Klageren møtte ikke opp til kontraktsmøtet.
Innklagede opplyser at klageren sa til megleren han håndterte verken SMS eller e-post. Det er bakgrunnen for at megleren reiste hjem til klageren med dokumenter.
Klageren påstår at innklagede har manglende systemer for internkontroll, men dette er bare spekulasjoner. Anførselen om at megleren hadde en plikt til å undersøke klagerens helsetilstand fremstår som ubegrunnet. Megleren hadde ingen grunn til å tro at klageren ikke kunne ivareta sine interesser. Når det gjelder klagerens søster, er hun ikke part i avtalen, og det er utbyggeren innforstått med.
Klageren påstår at han er et offer for meglerens manipulative adferd. Dette er grove beskyldninger.
Krav om erstatning
Innklage bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er derfor heller ikke grunnlag for erstatning. Klageren fremstiller saken slik at megleren møtte opp hos klageren uten forvarsel, og at klageren uten videre ble bedt om å akseptere et kjøpstilbud. Dette er ikke riktig. Prosessen gikk over flere uker, og det var klageren som kom tilbake til megleren og fortalte at han hadde fått et bud fra en annen utbygger, og at han var klar til å selge. Det var også klageren som tilbød prisen som eiendommen ble solgt for.
Når det gjelder klagerens helsetilstand, ble megleren klar over at klageren var svaksynt da klageren leste gjennom kjøpstilbudet med et forstørrelsesglass. Klageren opplyste at han hadde hjerteproblemer, og at han hadde vært innlagt på sykehus. Han opplyste også at hans barn mente at klageren burde flytte til en leilighet. Megleren var imidlertid ikke klar over at klageren var deprimert, og at han var medisinert for dette. For megleren virket klageren klar.
Megleren er klar over at det kan være utfordrende å opptre som mellommann med omsorg for begge parter ved kjøpsoppdrag. Innklagede har vist til den minimale kontakten som megleren hadde med klageren mellom 5. mars 2018 og 6. april 2018, og påpeker at det var klageren som gjenopptok kontakten. Megleren presset ikke klageren. Et kjøpsoppdrag er særlig utfordrende når kjøperen er profesjonell og selgeren er forbruker. Megleren er imidlertid godt kjent i området, og en pris på kr 11 400 000 er vesentlig høyere hva sammenlignbare eiendommer i området har gått for.
Klageren sammenligner sin eiendom med en tomt i nærheten. Denne tomten er imidlertid over dobbelt så stor som klagerens eiendom, og den ligger i et mer attraktivt område. Innklagede opplyser at kvadratmeterprisen på utviklingstomter stiger med tomtens størrelse. På den andre tomten er det også sjøutsikt.
Klageren har spurt hvorfor innklagede ikke har fremlagt en særskilt fullmakt. Megleren var ikke en fullmektig. Når det gjelder det konkrete budet, viser innklagede til en e-post som kjøperen sendte 7. april 2018.
Det foreligger heller ikke årsakssammenheng eller økonomisk tap.
Påstand
Innklagedes prinsipale påstand er at klagen bør avvises. Subsidiært påstår innklagede at klagen ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder spørsmålet om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med et kjøpsoppdrag, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Som det fremgår av partenes anførsler, er det på vesentlige punkter påstand mot påstand. Saken reiser derfor bevisspørsmål som vanskelig kan avklares under nemndas skriftlige saksbehandling. I en slik sak er det nødvendig med umiddelbar bevisføring, det vil si forklaringer fra sakens parter pluss eventuelle vitner. Klagen avvises derfor.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klagen avvises.