Klage nr 2018132

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 14. januar 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Nordvik Majorstuen

Saken gjelder:                Vederlagsnedsettelse

Saksfremstilling:

I september 2016 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens eiendom. Megleren sa opp jobben sin hos innklagede i løpet av oppdragstiden. Klageren anfører at innklagede burde gitt ham skriftlig beskjed om dette, og at megleren for øvrig håndterte oppdraget i strid med god meglerskikk. Klageren krever at innklagede frafaller sitt krav om betaling.

Innklagede anfører at det aldri skjedde et skifte av ansvarlig megler, og bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

Klageren har i korte trekk anført: 

Megleren sa opp jobben sin hos innklagede 1. oktober 2016, uten at klageren ble informert om dette. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 fjerde ledd skal oppdragsgiveren gis skriftlig beskjed ved skrifte av ansvarlig megler. Først da klageren ringte innklagede 14. januar 2017 ble han informert om oppsigelsen. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd andre punktum skal megleren ikke opptre på en måte som er egnet til å svekke tilliten til hans integritet og uavhengighet. Manglende informasjon om vesentlige forhold rundt meglerens arbeidsforhold er egnet til å svekke tilliten til meglerens integritet og uavhengighet på en slik måte at det strider med kravet om god meglerskikk.

Det var megleren som satte prisantydningen til kr 14 000 000. Likevel truet megleren med å si opp oppdraget da klageren i november 2016 ikke ønsket å akseptere et bud på kr 12 500 000.

Mellom 10. desember 2016 og 23. desember 2016 var megleren på ferie på Hawaii. Det er åpenbart at megleren ønsket å bli ferdig med oppdraget så kjapt som mulig, slik at han kunne ta ut sine siste ferieuker før han sluttet. I tillegg var han i Italia 3. oktober 2016. Også dette strider med kravet om god meglerskikk.

Klageren har bedt innklagede om innsyn i meglerens arbeidsavtale. Han har også bedt innklagede bekrefte hvilken dato megleren sa opp jobben.

Klageren har stilt to spørsmål som han ønsker at innklagede skal besvare: 1) Skulle klageren vært varslet da oppsigelsestiden begynte å løpe, slik at han kunne funnet seg en annen megler? 2) Burde innklagede selv informert klageren om at megleren hadde sagt opp?

Klageren krever at innklagede frafaller sitt krav om betaling. 

Innklagede har i korte trekk anført:

Sakens faktiske side

Megleren ga innklagede beskjed om at han ønsket å slutte en gang i desember 2016, men han besvarte klagerens henvendelser og jobbet med oppdraget for øvrig frem til han sluttet. Han sluttet en gang i løpet av siste halvdel av januar 2017. Megleren skulle starte i en jobb i en annen bransje, og det var derfor ikke så viktig med en «formell» oppsigelsestid. Det er ikke riktig at megleren sa opp sin stilling allerede 1. oktober 2016. I forbindelse med oppsigelsen fikk megleren beskjed om å enten avslutte oppdragene sine eller overføre dem til en ny megler.

Etter at megleren hadde sluttet, forsøkte innklagedes daglige leder å kontakte klageren for å høre om han ønsket å fortsette samarbeidet. Daglig leder og klageren ringte «forbi» hverandre flere ganger, men de kom i prat mot slutten av januar 2017. Klageren fikk da beskjed om at ansvarlig megler hadde sluttet, og klageren ble spurt om han ønsket å fortsette. Daglig leder sendte en oppsummerende e-post etter samtalen. Denne inneholdt også en oversikt over hva klageren måtte betale dersom han ønsket å avslutte samarbeidet. 

Da innklagede i februar 2017 fant ut at klageren hadde engasjert et annet meglerforetak, gikk de ut fra at klageren ønsket å avslutte samarbeidet. Innklagede sendte derfor krav om betaling. 

Sakens rettslige side

Det er foretaket som er part i oppdragsavtalen, ikke den enkelte megler.

Klageren har vist til eiendomsmeglingsloven § 6-4 fjerde ledd. Klageren fikk valget mellom å avslutte samarbeidet eller fortsette oppdraget med en ny ansvarlig megler. Det skjedde aldri et skifte av ansvarlig megler, og det var derfor ikke nødvendig med skriftlig beskjed. Et meglerforetak har ikke en plikt til å informere oppdragsgiver om pågående oppsigelsesprosesser. Men dersom det skjer en oppsigelse, slik at ansvarlig megler blir en annen, må oppdragsgiver gis skriftlig beskjed.

Klageren ble tilstrekkelig ivaretatt i perioden etter at klageren sa opp jobben.
E-postkorrespondanse viser at megleren besvarte klagerens henvendelser frem til han sluttet i siste halvdel av 2017, og at klageren ble informert om oppsigelsen kort tid etter at megleren hadde sluttet.

Når det gjelder oppdraget for øvrig, er det riktig at megleren anbefalte megleren å godta et bud på kr 13 200 000 selv om prisantydningen var kr 14 000 000. Megleren forklarte klageren at det til slutt er markedet som bestemmer prisen. Megleren syntes det var et godt tilbud. At megleren ønsket at klageren skulle akseptere budet fordi megleren ville på ferie, er spekulasjoner. Eiendommen ble for øvrig solgt for kr 11 450 000 i januar 2018.

Innklagede er ikke kjent med at megleren skal ha truet med å si opp oppdraget dersom budet ikke ble akseptert. Påstanden er heller ikke dokumentert.

Innklagede har ikke gitt klageren innsyn i meglerens arbeidsavtale. Når det gjelder tidspunktet for meglerens oppsigelse, leverte megleren aldri en skriftlig oppsigelse. Det er derfor vanskelig å fastslå eksakt tidspunkt. Siden megleren ikke skulle fortsette i eiendomsmeglerbransjen, var det ikke så viktig at megleren jobbet ut oppsigelsestiden. Megleren ble bedt om å enten si opp oppdragene eller videreføre dem til en ny ansvarlig megler.

Når det gjelder klagerens to spørsmål, har innklagede følgende kommentarer: 1) Megleren hadde som nevnt ingen «formell» oppsigelsestid. Megleren fortsatte å holde klageren orientert om henvendelser fra interessenter etter at eiendommen ble tatt av markedet 9. desember 2016. Det var ikke lagt en plan for det videre arbeidet, og megleren forsøkte å få en avklaring fra klageren, uten hell. Dette var i begynnelsen av desember 2016. Megleren sa opp jobben rundt disse tider. 2) Innklagede tar klagerens tilbakemelding på dette punktet til etterretning. Men klagerens oppdrag var det eneste oppdraget som gjensto for megleren. Oppdraget hadde vart i tre måneder, og den siste måneden hadde gått til forhandlinger med en budgiver. Megleren fulgte opp denne budgiveren ut januar 2017.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren er fakturert i henhold til oppdragsavtalen, og innklagede står derfor på sitt krav om betaling.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Saken reiser flere spørsmål.

Inhabilitetsinnsigelsen mot innklagedes advokat

Klageren har ved henvendelse til sekretariatet anført at innklagedes advokat er inhabil, da hun er søster til klagerens nevøs kone. Nemnda finner det klart at advokaten ikke er inhabil. Det har ikke vært nødvendig å forelegge denne anførselen for innklagede.

Ansvarlig meglers avslutning av arbeidsforholdet hos innklagede

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-4 fjerde ledd at «skifte av ansvarlig megler skal skriftlig opplyses til oppdragsgiveren [klageren]». Klageren mener at innklagede har brutt denne bestemmelsen, mens innklagede anfører at det ikke har skjedd noe skifte av ansvarlig megler.

Nemnda legger til grunn at ansvarlig megler rent faktisk sluttet før 25. januar 2017, da innklagede sendte faktura til klageren i forbindelse med oppsigelse av salgsoppdraget. Slik saken er opplyst må det legges til grunn at det ikke har skjedd et formelt skifte av ansvarlig megler, og at § 6-4 fjerde ledd ikke kommer til anvendelse. Men fagansvarlig/daglig leder hos innklagede eller megleren burde i forkant av at megleren sluttet skriftlig, for eksempel pr.
e-post, informert klageren om at megleren ville slutte, og spurt om klageren ville videreføre oppdraget. Det gjorde ikke innklagede, noe som er strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede har for øvrig erkjent at klageren burde vært informert om dette.

Nemnda bemerker at klageren ikke har noe krav på innsyn i meglerens arbeidskontrakt.

Krav om vederlagsnedsettelse

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at hvis det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, kan vederlaget settes ned eller falle bort i sin helhet. Dette gjelder kun vederlag og ikke utlegg som megleren har hatt.

Nemnda mener at det her ikke foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», og at det i henhold til § 7-7 ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Men samtidig må det som innklagede fakturerer oppdragsgiver/klager være i samsvar med oppdragsavtalen.

Nemnda mener at fakturaen av 25. januar 2017 på flere punkter ikke er overensstemmende med oppdragsavtalen ved oppsigelse av oppdraget:

Det fremgår av avtalen at megler har krav på dekning av påløpte timer opp til minimumsprovisjon på kr 45 000. I tillegg har megler krav på påløpte visninger og utlegg.

Tilrettelegging kr 9 900 er vederlag og ikke utlegg. Det fremgår ikke av avtalen at megler ved oppsigelse har krav på «Markedspakke target» på kr 4 500. Videre fremgår det av oppdragsavtalen at megler skal ha betalt for fire visninger (til sammen kr 10 000), og at de neste fire visningene er gratis. Det er følgelig fakturert kr 2 500 for mye for visninger (privatvisning 15. november). Samlet sett er det følgelig fakturert kr 16 900 for mye i henhold til oppdragsavtalen. Innklagede må følgelig kreditere/betale klageren kr 16 900.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Daglig leder/megler hos Nordvik Majorstuen har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å informere klageren om at ansvarlig megler skulle slutte. Nordvik Majorstuen må kreditere/tilbakebetale til klageren 16 900 kroner. For øvrig fører klagen ikke frem.