Klage nr 2018167

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 14. januar 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       DNB Eiendom AS Trondheim Beddingen

Saken gjelder:                Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

I 2017 kjøpte klagerne en kjedet enebolig som innklagede formidlet. I salgsoppgaven sto det at eiendommen hadde setningsskader, men at selgeren hadde utbedret disse. En utbygger ville garantere for vedlikehold dersom tiltakene selgeren hadde satt til verks, ikke holdt. I etterkant viser det seg at utbyggeren ikke erkjenner ansvar i saken. Klagerne anfører at megleren burde gjort nærmere undersøkelser for å avklare om utbyggeren kom til å stille garanti. Ved å ikke gjøre dette opptrådte megleren i strid med god meglerskikk. På grunn av usikkerheten rundt størrelsen på klagernes økonomiske tap har klagerne ikke rettet krav om erstatning, men har forbeholdt seg retten til å kreve erstatning av innklagede på et senere tidspunkt.

Innklagede erkjenner at megleren burde gjort enkelte nærmere undersøkelser, og at han burde korrigert opplysningen skriftlig på visningen. Det er imidlertid ikke grunnlag for erstatning.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

I salgsoppgaven var det opplyst at «[s]etninger i tilbygg [hadde] oppstått grunnet utdrenering av vann fra underliggende myrmasser», men like under sto det at selgeren hadde utbedret disse, og at det «[i] tillegg [ville bli gitt] en garanti fra utbygger» om vedlikehold dersom tiltakene som var iverksatt, ikke varte. Senere viser det seg at utbyggeren aldri har stilt noen garanti, og at de heller ikke erkjenner å ha et ansvar i saken.

Det er ikke riktig at opplysningene ble korrigert på et senere tidspunkt. På kontraktsmøtet presiserte selgeren og megleren at utbyggeren hadde erkjent ansvar i saken. Klagerne ville aldri kjøpt eller overtatt boligen dersom de hadde vært klar over at det ikke forelå en garanti for utbedring av setningsskadene. Megleren burde eventuelt sørget for å bringe notoritet over korrigeringen, for eksempel ved å utarbeide et skriftlig dokument og delt ut dette på visningen. Det må forventes at megleren var kjent med avhendingslovens regler. For at en uriktig opplysning skal være korrigert etter avhendingsloven § 3-8 andre ledd, må korrigeringen skje på en like effektiv måte som ble brukt da opplysningen ble gitt. Det er uansett megleren som har bevisbyrden for at en korrigering har funnet sted. 

Megleren burde ha kontrollert om selgerens opplysninger om utbyggerens ansvar var korrekte, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Ved å ikke gjøre dette opptrådte megleren i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Han burde også ha frarådet klagerne å signere kjøpekontrakten uten at garantien var fremlagt, eventuelt rådet klagerne til å ta forbehold om at garanti måtte fremlegges før overtakelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd.

Innklagedes anførsler fremstår som en ren ansvarsfraskrivelse. Megleren har et selvstendig ansvar til å undersøke om opplysningene som selgeren gir, stemmer. Innklagede anfører at megleren ikke ville vært tjent med en henvendelse til utbyggeren fordi selgeren og utbyggeren var i en prosess hvor de prøvde å avklare situasjonen. Det fremgår imidlertid av en e-post som ligger vedlagt at utbyggeren allerede på et tidligere tidspunkt hadde redegjort for sitt syn på saken. Det var usannsynlig at utbyggeren senere skulle skifte mening og gitt en garanti. Dette er informasjon som megleren ville fått dersom han hadde henvendt seg til utbyggeren.

Innklagede erkjenner at garantien burde vært korrigert skriftlig, men mener likevel at kjøperen er nærmest til å bære ansvaret når kjøperen stolte på salgsoppgavens opplysninger. Dette kan ikke føre frem. Videre forsøker innklagede å skape forvirring ved å anføre at de øvrige vilkårene for erstatning ikke er oppfylt. De øvrige erstatningsvilkårene har så klart ikke betydning for spørsmålet om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klagerne ønsker at nemnda skal ta stilling til om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er tatt forbehold om at klageren kan fremme krav om erstatning på et senere tidspunkt.

Innklagede har i korte trekk anført:

Etter at megleren hadde vært på befaring hos klagerne, noterte han «[s]etningsskade som skal utbedres» på befaringsskjemaet sitt. I egenerklæringsskjemaet svarte selgeren «nei» på spørsmålet om «[hun kjente til at] det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende». Takstmannens tilstandsrapport konkluderte med at «[boligen] er i god forfatning og normalt godt vedlikeholdt», og at «[s]etninger i tilbygg har oppstått grunnet utdrenering av vann fra underliggende myrmasser». Det var også opplyst om andre setninger, for eksempel på tilbygget. Det var grunnen til at tilbygget fikk TG 3. Setningen over om at «[s]etninger i tilbygg har oppstått grunnet utdrenering av vann fra underliggende myrmasser» ble også tatt inn i salgsoppgaven under punktet «Vedlikehold/tilstand». Her er det også tatt inn en opplysning fra selgeren om at det «[i] forbindelse med oppførte bygg på baksiden av huset [ble] registrert setningsskader som selger har utbedret. I tillegg vil det bli gitt en garanti fra utbygger som må vedlikeholde dette dersom de tiltak som er utført ikke varer».

Selgeren leste gjennom salgsoppgaven tre ganger uten å korrigere opplysningen om garantien. Samme dag som visningen fikk megleren et spørsmål fra en annen interessent. Interessenten lurte på hvordan avtalen med utbyggeren var dokumentert, og om den ville bli videreført etter salget. Megleren svarte at han hadde snakket med selgeren, som opplyste at hun ventet på en avklaring fra utbyggeren. Selgeren opplyste også at avtalen eventuelt ville bli overført til kjøperen, men megleren var usikker på om dette også gjaldt garasjen.

Kort tid etter at klageren hadde fått sitt bud akseptert, sendte utbyggeren følgende e-post til klagerens samboer:

Viser til telefonsamtaler på lørdag 18. nov, tidligere møte og deres e-post 2017-10-16. Som tidligere tilkjennegitt er det etter [utbyggerens] syn mangelfull fundamentering som er hovedårsak til skader på tilbygget, og derfor anses ingen av løsningene dere

[skisserer]

som aktuelle.

Utbyggeren erkjente ikke ansvar, og tilbød kr 50 000 for å unngå prosessrisiko. Innklagede hadde ikke kjennskap til denne e-posten før saken ble brakt inn for nemnda. Siden selgeren fortsatt var i samtaler med utbyggeren, hadde hun ingen grunn til å korrigere opplysningen om garantien. Det er derfor ikke riktig at megleren kunne avklart saken ved å henvende seg til utbyggeren. På dette tidspunktet ville megleren bare fått til svar at partene var i samtaler med hverandre. Megleren ble «bondefanget» av selgerens opplysninger i salgsoppgaven.

Innklagede er enig i at megleren kunne gjort nærmere undersøkelser med utbyggeren før salgsoppgaven ble trykket, men megleren ville sannsynligvis ikke fått annet svar enn at saken fortsatt var uavklart. Megleren har holdt seg til selgeren som sin primærkilde. Både megleren og selgeren har uavhengig av hverandre opplyst at bruken av ordet «garanti» ble korrigert på visningen.

Meglerens plikt til å videreformidle opplysninger begrenser seg til opplysninger som megleren selv har mottatt. I denne saken satt selgeren med relevante opplysninger, men disse var ikke kjent for megleren. Slike opplysninger ligger utenfor meglerens ansvar. Innklagede er imidlertid enig når klageren anfører at en megler ikke uten videre kan stole på selgerens opplysninger om vesentlige forhold uten nærmere undersøkelser. I denne saken burde megleren gjort nærmere undersøkelser. Megleren burde også korrigert opplysningen skriftlig. Det er imidlertid feil at muntlige korrigeringer er uten betydning. Nemnda må vurdere om det er sannsynlig at klagerne mottok andre eller færre opplysninger enn de andre interessentene under visningen. Saken står påstand mot påstand når det gjelder hva som ble sagt under visningen. Nemnda må derfor avgjøre hva som fremstår som sannsynlig. Det er ikke grunnlag for påstanden om at selgeren og megleren har samkjørt sine forklaringer.

Etter dette må det legges til grunn at megleren gjorde det som kunne forventes av ham for å bringe på det rene hva garantien gikk ut på. Megleren har derfor ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Når det gjelder kravet om årsakssammenheng, viser utgravninger at setningsskadene skyldtes utilstrekkelig fundamentering. Dette kunne ikke megleren oppdaget under befaringen. Setningsskadenes omfang ligger uansett utenfor det som fremsto som påregnelig for megleren på salgstidspunktet.

Selv om omfanget ikke var nærmere utbedret, var klagerne kjent med at eiendommen hadde setningsskader. Klagerne tok en risiko da de stolte på at de ville få dekket kostnadene uten å gjøre nærmere undersøkelser.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om at megleren burde gjort nærmere undersøkelser før salget for å bringe på det rene om en utbygger hadde stilt garanti for setningsskader på et tilbygg.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Innklagede har erkjent at det var feil av megler ikke å undersøke nærmere om garantien, som det var opplyst om i salgsoppgaven, stemte. I salgsoppgaven under «Eiendommen fra A til Å» er det opplyst at det vedrørende setningsskader ville bli gitt en garanti fra utbygger dersom de tiltak som er utført, ikke varer. Selv om dette bygger på informasjon fra selgeren, og at selgeren angivelig satt på informasjon om problemer med garantien, mener nemnda at en megler har en plikt til å forsikre seg om at garantien var/ville bli stilt av utbygger på nabotomten. Det holder ikke at megler hevder å ha korrigert dette muntlig på visning. Opplysningen i salgsoppgaven om garantien var sentral, og megler må derfor som den profesjonelle part sørge for notoritet (skriftlighet) om at uriktige opplysninger om garantien var korrigert på visningen.

Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda har ikke tatt stilling til om innklagede er erstatningsansvarlig.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til DNB Eiendom AS Trondheim Beddingen har opptrådt i strid med god meglerskikk.