Klage nr 2018181

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 14. januar 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       DNB Eiendom AS Lillestrøm

Saken gjelder:                Arealsvikt

Saksfremstilling:

I 2014 kjøpte klagerne en bolig som innklagede formidlet. I salgsoppgaven var bruttoarealet oppgitt å være 96 kvadratmeter. Da klagerne skulle selge boligen i 2018 ble det oppdaget at 26 kvadratmeter av dette var fellesareal, slik at boligens egentlige bruttoareal hele tiden har vært 70 kvadratmeter. Klagerne anfører at innklagedes megler har misligholdt sin opplysningsplikt, og krever erstatning med minst kr 110 000.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Da klagerne kjøpte boligen i 2014, ble bruttoarealet i salgsoppgaven oppgitt å være
96 kvadratmeter. Boligen ble kjøpt for kr 2 140 000. Men da klagerne skulle selge boligen i 2018, ble bruttoarealet i salgsoppgaven oppgitt å være 70 kvadratmeter. Dette innebærer en arealsvikt på 26 kvadratmeter. Boligen ble solgt for kr 2 690 000.

Det er meglerens ansvar å innhente opplysninger om boligens areal, og en megler må sørge for at selgeren har hjemmel til å selge det arealet som er oppgitt. En bolig sitt areal er av stor betydning for kjøpere, og det kan ikke være slik at selgeren, som forbruker, skal måle opp arealet.

Megleren hadde oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser. En megler har flere informasjonskanaler enn bare selgeren. Ved spørsmål om boligens areal bør meglerens hovedkilder være takstmannens oppmåling, grunnboken og sameiets styreleder.

Klageren bestrider ikke at salgsoppgaven inneholdt opplysninger om at det ikke var søkt til kommunen om bruk av kjelleren. Dette er imidlertid irrelevant for saken. Det som er relevant, er at det var snakk om et kjellerareal, og det ga megleren oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser. Kjellerareal blir ofte omgjort fra boder til oppholdsrom uten at det søkes om endring. Av den grunn er det viktig at megleren undersøker eierforholdene til kjelleren.

Videre burde megleren kontaktet sameiets styreleder. De fleste meglere sender rutinemessig e-post til styreledere i sameier hvor de etterspør relevante opplysninger. Klagerens advokat kontaktet sameiets styreleder per telefon, og det var gjort på et par minutter.

Megleren burde også sjekket eldre byggetegninger hos kommunen.

Innklagede må etter dette holdes erstatningsansvarlig overfor klageren. Klagernes økonomiske tap kan regnes ut på ulike måter. Én mulighet er å legge kvadratmeterprisen til grunn. I så fall utgjør klagernes tap kr 1 036 282. Alternativt kan kjøps- og salgsbeløpet holdes opp mot prisøkningen i området. I så fall utgjør klagernes tap mellom kr 110 000 og 210 000. Klagerne ber nemnda fastsette erstatningssummen skjønnsmessig, men ikke mindre enn til kr 110 000. 

Klagerne bestrider at deres krav om erstatning er foreldet eller har bortfalt på grunn av passivitet. De trodde hele tiden at de eide kjellerarealet. 

Innklagede har i korte trekk anført:

Spørsmålet om kjelleren lovlig kan brukes som kjellerstue er ikke en del av saken.

I takstrapporten som lå vedlagt salgsoppgaven sto det at «[kjellerarealet] er medtatt som bruksareal i leilighetsarealet», men at [k]ommunal godkjenning av bruksendring

[ikke er]

innhentet». Dette betyr at klagerne sannsynligvis ikke ville fått godkjent kjellerarealet for varig opphold dersom de hadde søkt kommunen om det. Kjellerarealet er det samme i dag som i 2014. Spørsmålet om arealsvikt handler derfor ikke om arealets størrelse, men om at kjellerarealet er fellesareal selv om den faktiske bruken er eksklusiv.

Eksklusiv bruk av kjellerarealet er etter det innklagede forstår også ordningen for de andre boligene i sameiet. Sameiets vedtekter åpner for en slik ordning når det står at kjellerarealene disponeres etter en rimelig fordeling og avtale i hvert enkelt hus. Det foreligger ingen opplysninger om at tidligere eller senere eiere har blitt nektet å bruke kjellerarealet på tilsvarende måte som klagerne. Innklagede mener derfor at nemnda må legge til grunn at det foreligger en slik avtale som vedtektene åpner for.

Den eneste forskjellen mellom salgsoppgavene fra 2014 og 2018 når det gjelder hvordan kjellerarealet er omtalt, er at salgsoppgaven fra 2018 opplyser om kjellerarealets formelle status som fellesareal: «Denne delen er opprinnelig en del av fellesareal til sameiet og kan dermed ikke inkludere arealene tilknyttet til denne seksjonen». Når det står «opprinnelig», kan ikke det forstås på en annen måte enn at det henvises til dagens faktiske bruk. De nye kjøperne visste hvordan tidligere eiere og klagerne hadde brukt kjellerarealet, og det må antas at de la dette til grunn ved kjøpet.

Klagerne satte ikke ned prisantydningen da bruttoarealet ble nedjustert til 70 kvadratmeter. Det betyr at klagerne anså leiligheten som like mye verdt selv om kjellerarealet formelt sett ikke tilhørte dem. Først da klagerne rettet krav mot innklagede endret de på dette. Prisantydningen ble senere satt ned med kr 100 000, men det er ikke bevist at dette skyldtes at kjellerarealet formelt sett ikke tilhørte klagerne. Det kan ha vært på grunn av markedet, eller at megleren hadde satt prisantydningen for høyt.

Innklagedes prinsipale anførsel er at det ikke er dokumentert et tap som står i årsakssammenheng med meglerens feil.

Subsidiært anfører innklagede at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag. Megleren hadde ingen grunn til å mistenke at selgeren fra 2014 hadde brukt et fellesareal som kjellerstue. Selv om megleren fra 2018 oppdaget at kjellerarealet var felles, betyr ikke det at megleren fra 2014 burde gjort det samme.

Ytterligere subsidiært anfører innklagede at klagernes krav er foreldet eller har bortfalt på grunn av passivitet. I et så lite sameie som her er det sannsynlig at forholdet mellom faktisk bruk og formelt eierskap har vært et tema i sameiermøter eller lignende. Det må derfor legges til grunn at klagerne har vært kjent med at vedtektene åpnet for praktiske avtaler og hva denne gikk ut på i dette tilfellet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om misligholdt opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Arealsvikt

Det er på det rene at av det oppgitte bruttoareal i salgsoppgaven på 96 kvadratmeter, er
26 kvadratmeter formelt sett fellesareal. Salgsoppgaven hadde derfor en feil opplysning om arealet. Selv om selgeren i praksis for tiden hadde enerett til å disponere denne delen av fellesarealet innredet som kjellerstue, måtte megleren uttrykkelig opplyse at dette var fellesareal. Hadde megleren innhentet seksjoneringspapirene, som er normalt å gjøre, ville det fremgått hva som var fellesareal. Det samme ville en henvendelse til styreleder eller forretningsfører belyst.

Megler har derfor ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved at det ble gitt uriktige opplysninger om arealet i salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Erstatningskravet

Nemnda mener at det foreligger ansvarsgrunnlag, da megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er også adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og et eventuelt økonomisk tap.

Det springende punktet er følgelig om klagerne har lidt noe økonomisk tap. Nemnda mener at det er klart at klagerne har lidt et økonomisk tap, men det er usikkerhet knyttet til beløpets størrelse. Det er flere faktorer som påvirker prisen som for eksempel markedet til enhver tid, beliggenhet og konsekvensene for eieren av leiligheten at rommet som brukes som kjellerstue formelt sett er fellesareal. Erstatningen fastsettes etter dette skjønnsmessig til kr 110 000.

Foreldelse/passivitet

Innklagede har anført at eventuelle krav er foreldet eller bortfalt ved passivitet. Nemnda finner klart at det ikke er tilfellet. Boligen ble overtatt i 2014, og det er ikke noe i saken som tilsier at klagerne ikke har overholdt foreldelsesfristen på tre år etter at de oppdaget mangelen. Det må også foreligge helt spesielle forhold for at klagerne skulle ha tapt retten ved passivitet så lenge foreldelsesfristen løper.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til DNB Eiendom AS Lillestrøm har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og innklagede må betale 110 000 kroner i erstatning til klagerne.