Klage nr 2018185

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 14. januar 2019 Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Eie Eiendomsmegling AS Stokke

Saken gjelder:                Tvangssalg

Saksfremstilling:

Klageren eide en bolig sammen med sin tidligere samboer. I 2018 krevde hun sameiet oppløst. Klageren ønsket ikke at boligen skulle selges i det åpne markedet, og innklagede ble derfor engasjert av tingretten som medhjelper i tvangssalget. Klageren anfører at megleren tilbakeholdt opplysninger om boligens mangler, og krever erstatning med kr 220 000.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren ønsket ikke at boligen skulle selges i det åpne markedet fordi boligen hadde flere mangler, og hun ønsket ikke å stå til ansvar for disse i ettertid. Klageren forklarte megleren hvilke mangler boligen hadde.

Klageren ble nektet å delta på visningen. Hun sendte derfor et par venner som skulle rapportere tilbake til klageren. På visningen benektet megleren boligens mangler, og boligen var ryddet selv om klageren hadde gitt beskjed om at den ikke skulle være det. Før det ble ryddet lå det døde skjeggkre i boligen. I ettertid viser det seg at megleren hadde gitt klagerens tidligere samboer tilgang til nøklene, slik at han kunne rydde boligen før visningen. Klageren hadde aldri trodd at megleren skulle gi ham tilgang til nøklene. Klagerens tidligere samboer har tidligere kopiert nøkler han har lånt og låst seg inn om natten for å gjøre hærverk på boligen. Klageren føler seg ikke trygg lenger, og må bytte lås igjen.

Etter visningen forsto klageren at megleren ikke var så nøye med opplysningsplikten. Megleren brukte klagerens strømavtale selv om klageren hadde gitt beskjed om at han ikke skulle det. Det samme skjedde på den andre visningen.

Klagerens første bud var på kr 1 900 000, og fristen ble satt til kl. 14. Megleren var utilgjengelig for stadfestelse av bud, og to timer senere fikk klageren beskjed om at det høyeste budet var på kr 2 120 000. Slik klageren leser budjournalen, har megleren antageligvis gått bak klagerens rygg og snakket frem boligen i to timer. Dette strider med tvangsfullbyrdelsesloven § 11-28.

Megleren har solgt boligen bedre enn den er. Klageren ønsket tvangssalg fordi hun ikke ønsket å stå til ansvar for boligens mangler. Ved tvangssalg har kjøperen færre rettigheter, og dette har megleren utnyttet.

Klageren krever erstatning med kr 220 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Saken gjelder medhjelpersalg etter tvangsoppløsning av sameie. Innklagede ber nemnda ta stilling til om slike saker ligger innenfor nemndas beslutningskompetanse. 

Det er ikke riktig at megleren ikke var nøye med opplysningsplikten, eller at han benektet boligens mangler. Alle skaderapportene lå vedlagt salgsoppgaven. Under «Byggemåte» er det henvist til disse rapportene. I en stadfestelseskjennelse uttalte tingretten at megleren ikke hadde tilbakeholdt opplysninger om boligen.

Klageren hevder videre at megleren rengjorde boligen uten å forhøre seg med henne. Det har hele tiden vært planen til klageren å kjøpe eiendommen ved å bruke forkjøpsretten sin, og hun var derfor tjent med en lav salgssum. Megleren informerte klagerens tidligere samboer, som var den andre medeieren, om tidspunktet for visningen, og hva klageren mente om vaskingen. Det var klagerens tidligere samboer som ønsket å rengjøre boligen før visningen. Megleren hadde ikke noe med dette å gjøre.

En budrunde ved tvangssalg foregår ikke på samme måte som ved frivillig salg. Dette har både megleren og en rådgiver fra tingretten forklart klageren flere ganger. Innklagede ble engasjert av tingretten for å selge boligen til høyest mulig pris i det åpne markedet. Alle budgiverne ble informert om boligens mangler. Det er ikke riktig at det var det høyeste budet som forelå ved akseptfristen kl. 14 som skulle stadfestes. Tingretten kan ikke stadfeste et bud som ble gitt før fristen dersom det er kommet inn et høyere bud senere. Det er uansett kun det høyeste budet klageren har anledning til å begjære stadfestet, med mindre det foreligger en saklig grunn, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-28 første og andre ledd.

Da innklagede henvendte seg til klageren for å innhente aksept på budet, tok klageren kontakt med tingretten direkte og begjærte at et lavere bud enn det høyeste ble stadfestet. Dette ga innklagede anledning til å heve saken etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-28 femte ledd, noe de så seg nødt til. Klageren tok da igjen kontakt med tingretten for å undersøke om innklagedes begjæring kunne trekkes fordi hun angret. Innklagede valgte da å trekke begjæringen, og klageren valgte å bruke forkjøpsretten sin på det høyeste budet.

Innklagede har opplevd saken som svært krevende. Klageren har stilt spørsmål ved samtlige beslutninger, og hun har ikke tatt innover seg informasjonen hun har mottatt. Hun har kommet med uvanlig mange henvendelser, også om natten. Megleren har gjort sitt beste for å besvare klagerens spørsmål.

Det er trist at klageren ikke er fornøyd med innklagedes håndtering av oppdraget. Innklagede er opptatt av å drive skikkelig eiendomsmegling, og tar klager alvorlig. Innklagede kan imidlertid ikke se at megleren har gjort noen feil i denne saken, eller at han har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er derfor ikke grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmålet om meglerens har misligholdt sin opplysningsplikt og opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med et tvangssalg, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemndas kompetanse

Nemndas kompetanse er regulert i Avtale om Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1, hvor andre ledd første punktum lyder:

«Nemnda behandler tvister mellom foretak eller advokat som driver eiendomsmegling og selger, kjøper eller øvrige interessenter om de objekter foretaket/advokaten formidler og om oppdragstakers plikter etter eiendomsmeglingsloven.»

Tvangssalg reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven (1992), spesielt tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11. Nemnda har likevel i praksis kommet til at nemnda har kompetanse til å behandle klager som gjelder tvangssalg. Grunnen til dette er følgende:

Når meglere og advokater oppnevnes som medhjelpere ved tvangssalg, driver de eiendomsmegling, jf. Finanstilsynets rundskriv 13/2010 punkt 3. Tvangssalg ved medhjelper skal gjennomføres mest mulig likt et ordinært salg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-24 første ledd og § 11-25 første ledd. Reglene i eiendomsmeglingsloven kapittel 6 om god meglerskikk, herunder omsorgsplikt og opplysnings- og undersøkelsesplikt gjelder fullt ut. Eiendomsmeglingsloven § 6-5 gjelder imidlertid ikke for tvangssalg, og det er derfor ikke noen lovbestemt lengste varighet på oppdraget.

En annen sak er at nemnda i sin behandling av klager som gjelder tvangssalg, må hensynta de særlige forhold som gjelder tvangssalg. Viktig her er at selger og oppdragsgiver ved tvangssalg er ikke hjemmelshaver, men tingretten (i Oslo: Oslo byfogdembete). Dette får blant annet betydning overfor hvem eventuelle erstatningskrav skal rettes mot. Et annet viktig forhold er at eiendomsmeglingsloven kapittel 7 om meglers krav på vederlag ikke gjelder ved tvangssalg, men er regulert av forskrift 4. desember 1992 nr. 895 om tvangssalg ved medhjelper kapittel 3.

Meglers håndtering av salgsoppdraget fra tingretten

Nemnda finner det klart at meglers håndtering av dette oppdraget ikke er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Tingretten som oppdragsgiver har heller ikke hatt bemerkninger til meglers håndtering av oppdraget. De forhold som klageren har anført, tilsier ingen annen vurdering. Som budgiver på eiendommen må det dog bemerkes at megler burde informert klageren bedre om budrunden. Megler skal arbeide for å få tilnærmet markedspris.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.