Klage nr 2018131

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 4. februar 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Ålesund

Saken gjelder:                Undersøkelsesplikt

Saksfremstilling:

I 2017 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren burde undersøkt om det fantes samsvarserklæring for det elektriske anlegget og om det forelå ferdigattest for påbygget og garasjen. I tillegg anfører klageren at megleren ikke utviste tilstrekkelig omsorg for ham da klageren ønsket å holde tilbake penger for en lekkasje i taket.

Innklagede erkjenner at opplysningene om manglende ferdigattest burde vært kommunisert på en tydeligere måte, men bestrider klagerens øvrige påstander. 

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Habilitet

Advokaten som representerer innklagede representerte selgerens forsikringsselskap i saken som klageren reiste mot selgeren. Det strider med god advokatskikk å representere to ulike klienter i samme sak.

Samsvarserklæringen

På kontraktsmøtet ønsket klageren at samsvarserklæringen for det elektriske anlegget, skulle legges frem. Klageren og selgeren ble enige om at selgeren skulle engasjere en elektriker for å ordne dette. Dagen før overtakelsen sendte klageren en e-post til megleren hvor han spurte om megleren kunne sjekke med selgeren om en elektriker hadde vært på befaring. Klageren gjorde det klart at han ville holde tilbake penger dersom det ikke ble fremlagt samsvarserklæring ved overtakelsen. På overtakelsen oppdaget klageren en lekkasje i taket, og klageren glemte derfor å konfrontere selgeren med den manglende samsvarserklæring. Det viser seg at det er store mangler ved det elektriske anlegget, og at det vil koste kr 281 250 å få det godkjent. I en senere e-post kom det frem at selgeren hele tiden har visst at det ikke finnes samsvarserklæring. Klageren mener at megleren på et tidligere tidspunkt burde konfrontert selgeren med den manglende samsvarserklæringen.

Ferdigattest

Senere ringte klageren kommunen for å undersøke om de visste om flere feil ved huset. Det viser seg at det ikke foreligger ferdigattest for verken påbygget eller garasjen, og at dette har vært kjent siden 2014. Klageren mener at en megler plikter å undersøke om det foreligger ferdigattest. Klageren hadde ikke kjøpt huset dersom han var klar over at det manglet.

Klageren har søkt kommunen om ferdigattest to ganger. Påbygget og garasjen er ikke i forskriftsmessig stand, og han fikk derfor avslag begge gangene.

Manglende rådgivning om tilbakehold av penger

Megleren utviste lite omsorg for klageren da klageren ønsket å holde tilbake penger for lekkasjen i taket. I stedet fokuserte megleren på hvilke økonomiske konsekvenser det kunne få for klageren dersom han holdt tilbake penger. På overtakelsen ble klageren og selgeren enige om at selgeren skulle dekke kostnadene med taket. Denne avtalen kom i stand uten hjelp fra megleren. I tiden etter overtakelsen har megleren ikke kontaktet klageren én eneste gang, og når klageren ringer, blir han kun møtt med ansvarsfraskrivelser. Tilbakehold av penger var ikke et tema da klageren pratet med boligkjøperforsikringsselskapet.  

I dag sitter klageren og hans familie med et hus i svært dårlig forfatning. De har enda ikke kunnet flytte inn. Situasjonen ville vært unngått dersom megleren hadde gjort jobben sin.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede har i korte trekk anført:

Habilitet

Det er riktig at innklagedes advokat tidligere har jobbet hos selgerens eierskifteforsikringsselskap, men det er ikke riktig at han jobbet med klagerens sak. Hvorvidt innklagedes advokat er inhabil er uansett et tema som nemnda ikke skal ta stilling til.

Samsvarserklæringens

Så fort megleren ble gjort kjent med den manglende samsvarserklæringen, fortalte megleren dette til klageren. Megleren formidlet den videre kontakten mellom klageren og selgeren. Ved å gjøre dette utviste megleren omsorg for begge parter. Når det gjelder meglerens vurdering av det elektriske anlegget, må megleren som et utgangspunkt kunne legge takstrapporten til grunn. En megler er ikke en fagkyndig.

Ferdigattesten

I salgsoppgaven er det opplyst at kun innflyttingstillatelse foreligger. Klageren kunne derfor ikke ha en forventning om at det forelå ferdigattest. Innklagede erkjenner imidlertid at opplysningene burde vært kommunisert på en tydeligere måte.

Manglende rådgivning om tilbakehold av penger

Det er riktig at megleren opplyste klageren om hvilket ansvar som påligger en kjøper som urettmessig holder tilbake penger ved overtakelsen. En megler skal bidra til at oppgjøret skjer på en forsvarlig måte. Innklagede går ut fra at spørsmålet ble tatt opp med klagerens boligkjøperforsikringsselskap. Megleren mottok aldri en instruks fra klageren om å holde tilbake penger.

Rettsforliket som klageren har inngått med selgeren

Innklagede ber nemnda ta høyde for at klageren har inngått et rettsforlik med selgeren som blant annet gjelder samsvarserklæringen og ferdigattesten.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelsesplikt og meglerens plikt til å dra omsorg for begge parter.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Når det gjelder klagerens anførsler om at innklagedes advokat opptrer i strid med god advokatskikk, ligger det utenfor nemndas mandat å ta stilling til det. En slik klage må eventuelt bringes inn for klageorganene for advokater.

Samsvarserklæring

Nemnda nevner at det fra 1. januar 1999 ble lovpålagt for installatør å utstede samsvarserklæring til eier på den jobben som var utført på elektriske installasjoner. I egenerklæringen ved tegning av boligselgerforsikring har selger krysset av på at det ikke er gjort arbeid med det elektriske anlegget for boligen i selgers eiertid. Megler fikk ut fra det ikke grunn til å etterspørre noen samsvarserklæring.

Men det fremgår av boligsalgsrapporten punkt D.1 Sjekkpunkter for vurdering av elektrisk anlegg at «[et selskap] gjennomgår anlegget og utbedre eventuelle mangler, og samsvarserklæring fremlegges». Videre at «[et annet selskap] har utført arbeid ifm tilbygg, samsvarserklæring ikke fremlagt».

En megler må lese gjennom boligsalgsrapporten. Informasjonen der om det elektriske anlegget burde ført til at megler hadde etterlyst samsvarserklæring(er) før salget. Det var også ifølge klager tema på kontraktsmøte, og selger lovet å fremskaffe samsvarserklæring(er).

Manglende samsvarserklæring er viktig informasjon, som må fremgå av salgsoppgaven. Når megler ikke gjorde det, er det i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Ferdigattesten

Innklagede har erkjent at opplysningene om at det kun forelå innflyttingstillatelse og ikke ferdigattest, kunne vært kommunisert på en tydeligere måte. Nemnda er enig i det, og at det er kritikkverdig.

Rådgivning om tilbakehold av deler av kjøpesummen.

Klageren mener at megler ikke i tilstrekkelig grad har rådgitt klageren om muligheten til å holde tilbake penger. Nemnda mener imidlertid at megleren ikke kan kritiseres her slik saken er opplyst. For de første var klageren bistått av boligkjøperforsikringsselskap, og det må da forventes at de gir råd om tilbakehold av deler av kjøpesummen. For det andre er det ikke for nemnda fremlagt noen skriftlig instruks fra klageren til megleren før overtakelse om tilbakehold av deler av kjøpesummen. Det fremgår heller ikke at megleren var tilstede på overtakelsen. Tilbakehold av kjøpesummen var imidlertid et tema før overtakelsen, slik at klageren var klar over den muligheten. På overtakelsesprotokollen var det også egne rubrikker for tilbakehold, og klageren har krysset av på nei og skrevet null.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Ålesund har opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende manglende samsvarserklæring. For øvrig fører klagen ikke frem.