Klage nr 2018156
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 4. februar 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
I mars 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens bolig. Klageren anfører at megleren på flere punkter har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder når det gjelder fastsettelse av prisantydningen, forberedelsen av salget, utarbeidelsen av salgsoppgaven og hans håndtering av budprosessen. Klageren krever at meglerens vederlag settes ned med kr 30 000, og at hun tilkjennes erstatning med kr 50 000.
Innklagede erkjenner at megleren på ett punkt burde opptrådt annerledes, men bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Prisantydningen
Klageren mente at det ville være for tøft å gå ut med en prisantydning
på over kr 5 000 000, men megleren mente at prisen burde settes til
kr 5 050 000. Senere mente han at prisen burde settes ned ut fra hva
andre boliger i området hadde gått for. Det er merkelig at megleren ikke kom
med dette på et tidligere tidspunkt. Klageren stiller spørsmål ved hvor mye
arbeid megleren i realiteten kan ha lagt ned i forbindelse med prisvurderingen.
Han burde i alle fall hatt kjennskap til området. Det er ikke riktig at
megleren sa at en prisantydning på
kr 5 000 000 var høyt for området.
Salgsforberedelsen
Før oppdragsinngåelsen sa megleren at han hadde flere interessenter på en liste, og at han ville følge opp disse. Klageren spurte to ganger om hun kunne få se denne listen, men det fikk hun aldri. Megleren hadde permisjon like før salget, og klageren mistenker at dette kan ha hatt innvirkning på arbeidet med boligen hennes under salgsforberedelsen. Innklagede mener at permisjonen ikke hadde betydning for oppdraget, men opplyser likevel at megleren var utilgjengelig helgen da salgsoppgaven ble publisert fordi han hadde fått barn. Dette er selvmotsigende. Megleren burde informert om dette, og overlatt ansvaret til en annen megler.
Salgsoppgaven
Det var mye rot i forbindelse med utarbeidelsen av salgsoppgaven. Megleren hadde ikke forberedt noe som helst da han mottok bildene fra fotografen, og han fikk hastverk med å få salgsoppgaven i orden før arbeidsdagens slutt. Klageren leste korrektur og kom med flere bemerkninger, men salgsoppgaven ble publisert uten at disse var utbedret. Etter dette ga ikke megleren lyd fra seg, og klageren måtte prate med andre hos innklagede for å få nødvendige endringer gjort. Til slutt var det daglig leder som ordnet med korrekturen. Bildene kom ikke i orden før noen dager senere.
Det er riktig at klageren sendte egenerklæringen og energimerkingen til megleren dagen før salgsoppgaven skulle legges ut, men disse skulle legges ved salgsoppgaven. De skulle ikke bearbeides av megleren. Problemet er at salgsoppgaven ble sendt over for korrekturlesing for sent, at bildene ikke ble kvalitetssikret, og at feilene som klageren påpekte ikke ble utbedret.
Visninger
Klageren holdt flere privatvisninger på egen hånd, blant annet for det paret som endte opp med å kjøpe boligen. Megleren holdt to visninger. På den første kom det seks par, mens på den andre kom det kun ett par. Klageren lurer på hvilken innsats megleren la ned for å få flere på visning. Det virket som han hadde mye å gjøre. Den ene gangen kom han direkte fra en annen visning, og da var han hos klageren bare 20 minutter før. Klageren har en sterk mistanke om at megleren ikke satte av særlig med tid før visningene, noe han burde gjort for å kunne besvare spørsmål på en god måte. På et tidspunkt var klageren ute av huset i 13 dager. Megleren hadde tilgang til nøklene, og han burde derfor lagt ned en innsats og gjort avtaler med interessenter om private visninger. Det gjorde han ikke.
Det er ikke riktig at klageren ikke «dukket opp» på en av visningene. Klageren var på jobbreise, og det var megleren informert om. Klageren hadde lagt ut nøkkel til megleren, og hun sendte også en SMS til megleren på visningsdagen som en påminnelse.
Salgsprosessen
Det første budet var på kr 350 000 under prisantydning. Paret som ga dette budet, hadde vært på tre visninger, så det var tydelig at de var svært interessert. Likevel gjorde megleren lite for å presse prisen opp mot prisantydning. Etter hvert ble det budrunde, og da økte de budet sitt med kr 250 000, men dette skyldtes ikke meglerens innsats. Klageren hadde en klar strategi for hva hun ønsket, og dette holdt hun fast ved under budprosessen. Hun hadde ikke dårlig tid med salget.
Klageren har pratet med flere som har brukt samme megler, og det er ikke bare hun som har dårlige erfaringer med ham. For at det skal være noe vits å engasjere en megler, må selgeren kunne forvente at megleren gjør en hederlig innsats, er dyktig i sitt yrke, følger opp og er ansvarsbevisst. Slik var det ikke her.
Megleren har opplyst at han brukte 47 timer på oppdraget, men han kan umulig ha brukt mer enn ti timer. Likevel skal innklagede ha kr 45 000 som meglerhonorar, samt kr 10 000 for en markedspakke. Det blir en urimelig høy timespris.
Klageren krever at vederlaget settes ned med kr 30 000, og at hun tilkjennes en kompensasjon på kr 50 000 for belastningen megleren har påført henne. Innklagede har tilbudt vederlagsnedsettelse med kr 5 000, men det er ikke nok.
Innklagede har i korte trekk anført:
Prisantydningen
Megleren hadde en grundig gjennomgang med klageren når det gjaldt prisfastsettelsen. Han gikk gjennom statistikk for området, og både kvadratmeterpriser, omløpshastighet, klagerens prisforventning og mulige strategier for å oppnå denne ble diskutert. Megleren var klar på at det ikke hadde blitt solgt så dyre boliger i området tidligere. Partene ble enige om å sette prisantydningen til kr 5 050 000, og boligen ble solgt for kr 5 000 0000. Etter innklagedes mening traff megleren godt med prisantydningen.
Salgsoppgaven
Det er enighet om at salgsoppgaven kom for sent til selgeren. Dette var fordi klageren sendte egenerklæringen og energimerkingen til megleren først dagen før salgsoppgaven skulle legges ut. I tillegg var fotografens bilder forsinket. Megleren hadde gitt klageren beskjed om å si til fotografen at megleren måtte ha bildene to eller tre dager før salgsoppgaven skulle legges ut. Megleren ønsket at salgsoppgaven skulle være komplett før korrekturlesningen. Dette er i tråd med innklagedes rutiner. Punkter som takstmannen har gitt høy tilstandsgrad skal beskrives i salgsoppgaven, og megleren var derfor avhengig av egenerklæringen.
Salgsoppgaven ble først godkjent av klageren, men noe senere ønsket hun å gjøre noen endringer med bildene. Salgsoppgaven ble lagt ut en fredag ettermiddag. Grunnen til at megleren ikke kunne hjelpe klageren med å redigere bildene denne helgen, var fordi han nettopp hadde blitt far, og han var derfor utilgjengelig. Klageren fikk hjelp av andre på kontoret, og salgsoppgaven ble endret i tråd med klagerens ønsker sent lørdag ettermiddag. Salgsoppgaven ble ferdigstilt på mandagen. Det strider ikke med kravet om god meglerskikk at megleren var utilgjengelig for klageren denne helgen. Arbeidsmiljøloven gjelder også for meglere. Innklagede erkjenner imidlertid at klageren burde fått hjelp raskere, slik at hun hadde sluppet å purre på dem flere ganger.
Visninger og meglerens håndtering av interessenter
Det er ikke riktig at megleren løy om antall interessenter. Megleren kontaktet alle han hadde på listen sin, og det ble arrangert en privatvisning før lansering. I tillegg hadde megleren kontakt med flere interessenter som kom på første offentlige visning, og disse ble kontaktet dagen etter. Det har lite for seg å oppfordre interessenter som ikke er interessert i boligen, til å komme på ny visning.
Klageren anfører at megleren ikke var forberedt da han holdt visning. Det er i henhold til innklagedes rutiner å møte opp 20 minutter før, og innklagede har ikke forbud mot å ha flere visninger på én dag. I dette tilfellet kjente megleren boligen godt fra da han utarbeidet salgsoppgaven, og det var tilstrekkelig med et kvarter for å sjekke om boligen så bra ut. På andre visning møtte megleren 30 minutter før, men da var ikke klageren til stede. Megleren måtte ringe klagerens samboer for å komme seg inn. Det er riktig at klageren opplyste om at hun var på jobbreise, men det var først 15 minutter etter at visningen hadde startet.
At klageren betviler meglerens evne til å kommunisere med interessenter, faller på sin egen urimelighet. Megleren jobbet aktivt for å få interessenter til å legge inn bud, men utilbørlig press vil være i strid med eiendomsmeglingsloven.
Megleren har, med unntak for da klageren ikke fikk tak i ham, utført sine plikter i tråd med god meglerskikk. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Vederlagsnedsettelse
Klageren har krevd at vederlaget settes ned med kr 30 000. En forutsetning for vederlagsnedsettelse er at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klageren har pekt på en rekke forhold hvor megleren ifølge henne har forsømt seg.
For det første gjelder det prisantydningen.
Meglers prisantydning er ingen «garanti» for hva eiendommen vil bli solgt for,
men meglers vurdering av sannsynlig pris på et gitt tidspunkt. Det er
imidlertid markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og det er mange
faktorer som her kan spille inn. I dette tilfellet var prisantydningen kr
5 050 000, og boligen ble solgt for
kr 5 000 000, det vil si tilnærmet prisantydning. Dette klagepunktet
kan følgelig ikke føre frem.
For det andre gjelder det salgsforberedelsen. Klageren har blant annet vist til at hun ikke fikk en liste over interessenter som megleren hadde. Men en megler er ikke forpliktet til å gi ut en generell liste over interessenter i markedet. Når det gjelder det som klageren for øvrig har sagt om saksforberedelsen, kan heller ikke det føre frem.
For det tredje gjelder det salgsoppgaven. Her er det dels påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til. Innklagede har imidlertid erkjent at korrekturen på salgsoppgaven fra klageren kunne blitt hensyntatt raskere slik at klageren ikke måtte purre flere ganger. Klageren ble da også tilbudt gratis avisinnrykk. Selv om megleren kan kritiseres noe her, er det ikke en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».
For det fjerde gjelder det visninger. Nemnda mener at klagen heller ikke på dette punkt kan føre frem. Dels er det påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til. Når det særskilt gjelder klagerens anførsel om at megleren bare kom 20 minutter før visning, bemerker nemnda at dette ikke er uvanlig i bransjen. Megleren kan følgelig ikke kritiseres her.
For det femte gjelder det selv salgsprosessen. Nemnda finner det klart at klagen her ikke kan føre frem. Det er heller ikke noe å si på det honoraret megleren har beregnet seg. Når det gjelder oppgitt timetall, har det i praksis ingen betydning når klageren har inngått en oppdragsavtale hvor det er avtalt provisjon – og ikke timepris – som vederlag.
Konklusjonen blir at det ikke foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, og at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Nemnda har imidlertid notert seg at innklagede hadde tilbudt kr 5 000 i vederlagsnedsettelse.
Erstatningskravet
Klageren har krevd kr 50 000 i erstatning. Et grunnvilkår for å kunne få erstatning, er at megleren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet i sitt oppdrag. Ut fra det som er sagt over om vederlagsnedsettelse, finner nemnda det også klart at megleren ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren har for øvrig heller ikke dokumentert økonomisk tap, noe som er et annet vilkår for erstatning. Det er ikke grunnlag for erstatning for belastningen (tort og svie) klageren mener at megleren har påført henne.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.