Klage nr 2018169

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 4. februar 2019. Nemnda har bestått av:

Thor Falkanger, setteformann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Eie Eiendomsmegling avd. Skøyen

Saken gjelder:                Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

I juni 2018 kjøpte klagerne en fritidsbolig som innklagede formidlet. Klagerne anfører at megleren ga uriktige opplysninger om byggemulighetene på tomten, og at megleren burde opplyst om en innløsningsavtale som selgeren inngikk i 2012. Klagerne krever erstatning med kr 870 000.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Krav om avvisning

Innklagede anfører at saken på enkelte punkter står påstand mot påstand, og at saken derfor bør avvises. Klagerne mener saken er tilstrekkelig dokumentert til at nemnda kan ta stilling til den.

Byggemulighetene på tomten

I takstrapporten som lå vedlagt salgsoppgaven, sto følgende:

§ 4 Byggeområde – fritidsbebyggelse, utnyttelse, høyder og utforming: Bygningsvolumene skal utformes i henhold til én av de to nedenfor nevnte måtene:

I) Maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) er 32 m², inkl. bod. Maksimal mønehøyde er 5,1 m og gesimshøyde er 3,5 m. Takvinkel på hovedtak skal være minimum 29 grader og på takknekk og takoppløft minimum 12 grader. Takoppløst skal være midtstilt på tak og være trukket inn minimum 1.2 m fra hver side mål på tak. Gesims skal være ubrutt under takoppløft. Takoppløft er kun tillatt på en side. Takutstikk på takoppløft skal være maksimum 10 cm i gavlside og 20 cm i front.

II) Maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) er 40 m², inkl. bod. Maksimal mønehøyde er 3,9 m og gesimshøyde er 2,7 m. Takvinkel på hovedtaket skal være minimum 22 grader og på takknekk-tak minimum 12 grader.

Ut fra dette og slik megleren for øvrig omtalte tomten, for eksempel på visningen, fikk klagerne inntrykk av at det skulle være mulig å bygge enten 32 kvadratmeter over to etasjer, eller 42 kvadratmeter over én etasje. I realiteten er det ikke lov å bygge ut over hyttas nåværende fotavtrykk, det vil si 22 kvadratmeter. En slik begrensning har stor betydning for eiendommens verdi.

Klagerne tror megleren unnlot å informere om arealbegrensningen for å oppnå en høyere pris på eiendommen. Det må legges til grunn at megleren kjente til begrensningen. Men det endrer ikke saken dersom han ikke gjorde det. En megler kan ikke regne med at interessenter forstår hvordan reguleringsplaner skal tolkes. Dersom det er slik at megleren ikke visste om arealbegrensningen, er det kritikkverdig. En megler må forstå at reguleringsplanen skal leses sammen med plankartet.

Innklagede anfører at megleren ikke tok byggemulighetene i betraktning da han satt prisantydningen. Klagerne lurer på hva megleren ellers skulle bygget på. Hytta var kondemnabel, og i takstrapporten er hyttas verdi satt til kr 0. I en slik situasjon var det nærliggende for megleren å tro at den som endte opp som kjøper ville rive den gamle hytta og bygge en ny. Klagerne tror takstmannen ville satt en prisantydning på kr 1 400 000 i stedet for kr 1 900 000 dersom han hadde vært klar over arealbegrensningen. Alternativt kan det som ville vært det høyeste budet dersom klagerne ikke hadde bydd på hytta legges til grunn for erstatningsutmålingen. Klagerne har lagt frem en rekke skriftlige uttalelser fra andre som bød på hytta, og ingen av de som kjente til arealbegrensningen bød over kr 2 325 000. Hytta ble solgt for kr 2 600 000, og da blir differansen kr 275 000.

Megleren burde opplyst om arealbegrensningen, og han har derfor misligholdt sin opplysningsplikt.

Innløsningsavtalen

Det viser seg at selgeren i 2012 inngikk en avtale om innløsning av tomten til
kr 460 000 pluss omkostninger. I egenerklæringsskjemaet er avtalen nevnt, men megleren burde sørget for at avtalen kom frem på en tydeligere måte. Klagerne har pratet med takstmannen som ble brukt i forbindelse med salget, og han sa at taksten ville blitt den samme selv om han hadde visst om avtalen. Avtalen er med andre ord en ren kostnad for klagerne. En megler må strekke seg langt for å finne ut av ikke-tinglyste forpliktelser, og han har derfor misligholdt sin opplysningsplikt også på dette punktet.

Innklagede anfører at han ikke var klar over at avtalen var bindende for kjøperen, og at det uansett er uklart om det er tilfelle. En megler må vite at alle forpliktelser som inngår i et festeforhold overføres til senere kjøpere E-postkorrespondanse viser klart at motparten anser avtalen som bindende.

Klagerne krever erstatning med kr 870 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Krav om avvisning

På en rekke punkter står saken påstand mot påstand, og saken bør derfor avvises. Det skriftlige materialet som er fremlagt gir ikke nemnda tilstrekkelig grunnlag til å ta stilling til saken. Saken krever umiddelbar og muntlig bevisførsel.

Byggemulighetene på tomten

Salgsoppgaven inneholder ingen opplysninger om byggemulighetene på tomten. I takstrapporten har takstmannen vist til reguleringsplanen, og sitert denne. Hvordan reguleringsplanen skal tolkes, står det ingenting om. Megleren har fast praksis på at han ved spørsmål om utbyggelse henviser til reguleringsplanen. Reguleringsplanen lå vedlagt salgsoppgaven, og det samme gjorde plankartet.

Innklagede bestrider at megleren skal ha sagt at det ville være mulig å bygge en hytte på
32 eller 42 kvadratmeter. En megler kan aldri garantere hvordan en reguleringsplan skal tolkes, og det er kjøperens risiko om byggetillatelse blir gitt i det enkelte tilfellet. I dette tilfellet er det ulike oppfatninger om hvordan reguleringsplanen skal tolkes, og hvordan den forholder seg til plankartet. Dersom megleren kunne stått inne for en slik tolkning som klagerne anfører, ville det vært naturlig å fremheve dette i markedsføringen som et salgsfremmende element.

Innløsningsavtalen

Selgeren opplyste om innløsningsavtalen i egenerklæringsskjemaet. Megleren var ikke kjent med at avtalen ville være bindende for kjøperen, og det er heller ikke avklart om det faktisk er tilfelle.

Erstatning

Megleren har etter dette ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerne har uansett ikke sannsynliggjort at de ville fått tilslaget på hytta til en lavere pris dersom de hadde vært klar over arealbegrensningen. Det er ikke riktig at eiendommen ble verdivurdert ut fra at det skulle være mulig å bygge en hytte på 40 kvadratmeter.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Klagen reiser flere spørsmål. Det sentrale spørsmål er forholdet mellom reguleringsbestemmelsene og plankartet. Reguleringsbestemmelsene er entydige og klare, men plankartet har etter det opplyste avvikende og langt mer restriktiv regulering av byggemulighetene. Om forholdet mellom tekst og kart gjengis her Pedersen m.fl., Plan og bygningsrett 3. utgave (2018) på side 324:

De to elementene, plankartet og de verbale bestemmelser, er i utgangspunktet likeverdige. Det er de to elementene til sammen som bestemmer utnyttelse og bruk av reguleringsformålet. Dersom det er motstrid mellom planen og bestemmelsene, er det tradisjonelt antatt at det er plankartets opplysninger som har forrangen.

Det plankart som er fremlagt i saken, er så lite detaljert at nemnda ikke har noen rimelig sikker oppfatning av hva det innebærer, og slett ikke at det kan medføre en så vesentlig forskjell som nå angitt av plan- og bygningsetaten. Nemnda kan derfor – på basis av det foreliggende kart – ikke finne grunnlag for å kritisere megleren for ikke å ha søkt nærmere informasjon om hva kartet måtte innebære.

I nær tilknytning til reguleringsbestemmelser og kart kommer spørsmålene om hva megleren har sagt vedrørende utnyttelsen av tomten. Her er utsagnene så meget uoverensstemmende at nemnda ikke kan ta standpunkt. Nemnda viser i denne sammenheng til at saksbehandlingen er basert på skriftlig dokumentasjon.

Tredje hovedspørsmål gjelder den kjøpekontrakt fra 2012 som var inngått mellom selgeren og Statsbygg. Avtalen fremgikk av selgerens egenerklæring, men er ikke omtalt i prospektet. Nemnda mener at det er i strid med god meglerskikk når megleren ikke har foretatt nærmere undersøkelser rundt avtalens rettsvirkninger for kjøperen. Den burde også vært omtalt i salgsoppgaven.  

Hvilken betydning denne svikt har, kan nemnda ikke uttale seg om. Det kan som anført av klagerne stilles spørsmål om avtalen bare gjaldt overfor selger, eventuelt om den nå er bortfalt etter reglene om erverv i god tro og dertil hvilken økonomisk betydning den har hatt på kjøpesummens størrelse.

Konklusjon:

Megleren til Eie Eiendomsmegling avd. Skøyen har opptrådt i strid med god meglerskikk når det gjelder manglende undersøkelser og opplysninger i salgsoppgaven i forbindelse med kjøpekontrakten mellom Statsbygg og selgeren. For øvrig fører ikke klagen frem.