Klage nr 2018184
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 4. februar 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Møysalen Eiendomsmegling
Saken gjelder: Undersøkelsesplikt
Saksfremstilling:
I 2018 kjøpte klagerne en bolig som innklagede formidlet. Klagerne ble ikke opplyst om at deler av eiendommen var regulert til vei, og krever erstatning med kr 100 000.
Innklagede erkjenner at megleren burde gjort nærmere undersøkelser. Siden klagerne ikke har dokumentert at de har lidt et økonomisk tap ut over hva det koster å søke kommunen om oppføring av et drivhus, må erstatningen settes til kr 1 521.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Etter salget fant klagerne ut at deler av eiendommen var regulert til vei. Dette fremgikk ikke av salgsoppgaven. Megleren mente at det var en bagatell da klagerne kontaktet ham. Klagerne mener reguleringsplanen har betydning for eiendommens verdi. Et planlagt boligprosjekt på nabotomten ble nylig avlyst på grunn av reguleringsplanen. Reguleringsplanen har derfor fortsatt relevans.
Klagerne har små barn som trenger et sted å leke på trygg avstand fra trafikkerte veier, og reguleringsplanen har derfor stor betydning for dem. Klagerne hadde også lyst til å bygge et drivhus i hagen på grunn av de gode solforholdene. Det er imidlertid ikke lov å sette opp permanente bygninger på områder som er regulert til vei. Klagerne ville ikke kjøpt boligen dersom de hadde vært klar over reguleringsplanen.
Klagerne krever erstatning med kr 100 000, som utgjør en fjerdedel av tomtens verdi.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagde erkjenner at klagerne skulle fått reguleringsplanen før kjøpet. At klagerne ikke fikk det, skyldtes en «glipp» fra meglerens side. Nemnda skal ta stilling til om klageren har krav på erstatning.
I egenerklæringsskjemaet svarte selgeren at han ikke kjente til reguleringsplaner i området. Megleren mottok opplysninger fra kommunen uten å oppdage at en reguleringsplan åpnet for fremtidig bygging av vei på klagernes eiendom. Veien fremgår verken av byggevedtaket, reguleringsbestemmelsene, grunnkartet, situasjonskartet eller av matrikkelen, men på reguleringskartet er det tegnet en vei. Innklagede erkjenner at megleren ikke sjekket opplysningene fra kommunen grundig nok, og at reguleringskartet skulle vært vedlagt salgsoppgaven.
Før kontraktsmøtet fikk klagerne tilsendt ferdig utfylt kjøpekontrakt og øvrig relevant informasjon, herunder reguleringskartet. Megleren ble ikke klar over at deler av eiendommen var regulert til vei før klagerne gjorde ham oppmerksom på det. I en e-post har kommunen opplyst at det «[vel ikke er] sannsynlig at veien blir bygd, men [at den fortsatt er] på reguleringsplanen». Kjøpekontrakten ble underskrevet, og overtakelsen ble gjennomført uten at klagerne holdt tilbake penger. Reguleringskartet ble ikke nevnt under overtakelsen.
Innklagede hørte ikke mer fra klagerne før de over én måned senere sendte en klage med krav om en erstatning på kr 100 000, som de selv hadde regnet ut. Innklagede svarte på klagen med å erkjenne at megleren burde lagt frem reguleringskartet før salget, og beklaget at det ikke ble gjort. Innklagede bestred imidlertid de reelle og økonomiske virkningene av reguleringen. Hagen kan fortsatt brukes som lekeareal, og klagerne får sannsynligvis lov til å bygge et drivhus dersom de søker om det. Åtte bygninger i området er plassert i reguleringsplanens «hensynssone», og kommunen skal behandle borgerne likt. Det er for øvrig lite sannsynlig at det blir noe av veien.
Gebyret for søknad om mindre tiltak til kommunen er på kr 1 521. Innklagede har tidligere tilbudt klagerne kr 10 000 som et «plaster på såret» for å få avsluttet saken. Innklagede har også tilbudt klagerne å bistå med søknaden til kommunen.
Innklagede erkjenner at det har skjedd en «glipp», men klagerne har ikke dokumentert et økonomisk tap ut over de kr 1 521 som det koster å søke til kommunen.
Det er nedlagt slik påstand:
[Innklagede] frifinnes mot å betale kroner 1 521,- til [klagerne].
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelsesplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen fører frem med unntak for at nemnda ikke har grunnlag for å fastsette erstatningens størrelse.
Saken gjelder det forhold at deler av eiendommen klagerne kjøpte, er regulert til vei. Dette skulle vært opplyst i salgsoppgaven, og reguleringskartet burde også vært vedlagt salgsoppgaven. Innklagede har erkjent at megleren gjorde en feil. Nemnda mener at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede er erstatningsansvarlig etter reglen om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.
Nemnda mener at det er sannsynlig at klagerne har lidt et økonomisk tap, og at det er årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet og tapet. Nemnda har imidlertid ikke tilstrekkelig grunnlag for å utmåle et økonomisk tap.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Møysalen Eiendomsmegling har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede er erstatningsansvarlig. Nemnda har ikke tilstrekkelig grunnlag for å utmåle det økonomiske tapet.