Klage nr 2018194
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 4. februar 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Nordvik & Partners Eiendomsmegling Frogner AS
Saken gjelder: Vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling:
I mars 2017 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes leilighet. Oppdraget ble fornyet to ganger uten at leiligheten ble solgt. I september 2018 mottok klagerne en e-post fra megleren hvor det sto at innklagede «sa opp» oppdraget. Klagerne ber nemnda ta stilling til om innklagede har krav på vederlag når det var megleren som sa opp oppdraget. Innklagede anfører at e-posten ikke kan forstås som en oppsigelse siden oppdraget allerede var gått ut på tid.
Klagerne anfører videre at megleren ga en prisantydning som strider med Finanstilsynets retningslinjer, og at megleren ikke utviste tilstrekkelig omsorg for klagerne under budrunden. Innklagede bestrider disse påstandene.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Prisantydningen
Før salget sa megleren at leiligheten var attraktiv og lettsolgt. Han ga en muntlig prisantydning på kr 4 000 000. I oppdragsavtalen under «[a]ntatt salgssum» skrev han imidlertid kr 3 800 000. Leiligheten ble lagt ut på nettet til kr 3 950 000. Senere sa han at leiligheten kom til å bli solgt for mellom kr 4 000 000 og 4 100 000. Klageren tror at megleren prøvde å lure klagerne og potensielle interessenter. Dette strider med Finanstilsynets retningslinjer.
Budrunden
Kort tid etter oppdragsinngåelsen ble den ene klageren alvorlig syk, og havnet i koma. Det var usikkert om han ville overleve. Et par uker senere mottok klagerne et bud på kr 3 750 000. På dette tidspunktet lå den ene klageren fortsatt på sykehuset. Megleren mente at klagerne burde akseptere budet. Klagerne klarte ikke å ta en beslutning på dette tidspunktet på grunn av situasjonen som hadde oppstått. Akseptfristen var 30 minutter, og budet ble avslått. I ettertid har klagerne fått vite at boligmarkedet har endret seg, og at megleren hadde satt en pris som ikke samsvarte med situasjonen på markedet. Dette burde megleren forklart klagerne under budrunden. Han hadde lovet klagerne å ta ansvar på grunn av situasjonen som hadde oppstått. Senere ble prisantydningen nedjustert til kr 3 750 000.
Oppsigelsen
Etter at det ble holdt en ny visning uten at det kom inn et nytt bud, ble partene enige om å vente med salget til markedet tok seg opp igjen. Oppdraget ble fornyet to ganger, og siste gang i mars 2018. På dette tidspunktet hadde sameiet besluttet å bygge nye balkonger, men arbeidet ble noe forsinket, og balkongene sto først ferdig i september 2018. Klagerne hadde fortalt megleren at de var klare til å gjenoppta salget når balkongene var ferdig, og de var enige om at oppdraget igjen skulle fornyes på samme vilkår. Dagen etter at balkongene var ferdige sendte megleren en e-post hvor han sa opp oppdraget. Klagerne hadde blant annet handlet inn en ny sofa for å gjøre leiligheten klar til en ny runde med visninger.
E-posten kan ikke forstås på en annen måte enn en oppsigelse. Først da innklagede ble klaget inn for nemnda skrev de at oppdraget var gått ut på tid. I juridisk teori er det uenighet om en megler har krav på vederlag når det er megleren selv som sier opp oppdraget.
Klagerne har nå inngått oppdragsavtale med et annet meglerforetak. Etter det som hadde skjedd var det ikke aktuelt å fortsette samarbeidet med innklagede.
Klageren ber nemnda ta stilling til om innklagede har krav på vederlag. Vederlaget som innklagede har krevd er uansett ikke rimelig. Klagerne har derfor krav på at vederlaget eventuelt settes ned.
Innklagede har i korte trekk anført:
Prisantydningen
Meglerens prisantydning var på kr 3 800 000. En av klagerne sa at han håpet på å oppnå en pris på mellom kr 4 100 000 og 4 200 000. Megleren forklarte at en leilighet i førsteetasje uten balkong sannsynligvis ikke ville gå for en slik pris. Partene ble enige om å legge seg på midten, og prisen ble derfor satt til kr 3 950 000. Budet på kr 3 750 000 viser at megleren traff med prisantydningen.
Budrunden
Omstendighetene rundt første visningsrunde, som endte i en budrunde, var dramatisk for begge parter, og særlig for klagerne. Megleren gjorde mer enn det som kunne forventes av ham. Megleren kjøpte inn ferske urter, støvsugde leiligheten og gjorde alt klart til visning. Klagerne har ingen grunn til å klage over at akseptfristen var 30 minutter. Etter at det hadde kommet inn et bud på leiligheten, kom klagerne med et motbud med frist på én time. Det var etter dette at det kom inn et bud med 30 minutters akseptfrist. Budet kom ikke helt overraskende på klagerne.
Oppsigelsen
Det er ikke riktig at oppdraget ble sagt opp. Oppdraget gikk ut på tid, og det ble klagerne informert om i en e-post før saken kom inn til nemnda. Det er riktig at partene pratet om å fornye oppdraget, men de ble enige om at klagerne skulle ringe megleren, noe som ikke ble gjort. Klagerne hadde solgt en annen bolig og flyttet tilbake til leiligheten som megleren formidlet. Megleren trodde at interessen for å selge ikke lenger var til stede. Klagerne har blitt tilbudt å fortsette samarbeidet.
Klageren er fakturert i henhold til oppdragsavtalen. Det som innklagede har krevd betaling for er ikke urimelig siden oppdraget har gått over lang tid. Innklagede har gitt klagerne et avslag på kr 15 000 for å bli ferdig med saken. I tillegg har klagerne blitt kreditert kr 2 500 for seks privatvisninger fordi klagerne mente at de ikke skulle betale for disse.
Innklagede kan ikke se at megleren kunne gjort noe annerledes i denne saken.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at vederlaget skal nedsettes med ytterligere kr 10 000.
Oppsigelse av oppdragsavtalen
Det fremgår klart av e-posten av 21. september 2018 at det er en oppsigelse av salgsoppdraget. Formuleringen kan ikke misforstås. Det bekreftes også at det hadde vært i forkant en dialog om at salget skulle gjenopptas når balkongene var bygget.
Det er klart kritikkverdig og i strid med god meglerskikk å si opp en avtale på denne måten når oppdragsavtalen var utgått, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Vederlag
Det er ikke tvil om at megler og oppdragsgiver kan avtale at megler har rett til vederlag selv om avtale ikke kommer i stand i avtaletiden, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 4 og Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, side 266 fjerde avsnitt. Avtalen må imidlertid ligge innenfor rammene i § 6-5 tredje ledd om meglers krav på vederlag dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren, det vil si «rimelig vederlag». Hva som er rimelig vederlag vil blant annet avhenge av om det er avtalt provisjon eller timepris/fast pris, se kommentarutgaven side 279. Nemnda mener at dette må legges til grunn selv om innklagede uriktig sendte oppsigelse da oppdraget hadde gått ut på dato.
Innklagede ville følgelig ha krav på et rimelig vederlag. Når det gjelder antall timer, har innklagede lagt til grunn 41 timer. Men den fremlagte «timeliste» synes bare å være en aktivitetslogg for å beregne timekostnader. Det er ikke angitt noen datoer for når arbeidet skal være utført, for eksempel er det lagt syv timer visning i tillegg til at det er fakturert for tre visninger á kr 2 500.
På den opprinnelige fakturaen som ble sendt til klagerne, har innklagede redusert vederlaget med kr 15 000 og frafalt honorar for én visning, kr 2 500.
Når det gjelder prisantydningen og budrunden, kan ikke nemnda se at meglers håndtering her kan få betydning for størrelsen på vederlaget.
Nemnda mener at vederlaget for utført arbeid skal stå i forhold til avtalt provisjon ved salg. På denne bakgrunn kan vederlaget passende fastsettes til kr 20 000. Dette innebærer at innklagede må kreditere klagerne ytterligere kr 10 000 utover de kr 15 000 som allerede er kreditert.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Nordvik & Partners Eiendomsmegling Frogner AS har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å sende oppsigelse av oppdragsavtalen. Innklagede må kreditere klagerne ytterligere 10 000 kroner av vederlaget.