Klage nr 2018168
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. februar 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Nordvik Frogner
Saken gjelder: Meglerens omsorgsplikt
Saksfremstilling:
I 2018 solgte klagerne en leilighet som innklagede formidlet. Klagerne anfører at megleren ikke burde rådet dem til å akseptere et bud under prisantydning før visning. Klagerne krever erstatning med kr 140 000 og vederlagsnedsettelse med kr 48 150.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Megleren satte i mars 2018 en prisantydning på kr 5 700 000.
Han opplyste at boligmarkedet var godt, og klagerne kjøpte nytt hus. Salget ble
utsatt til september 2018 på grunn av forsinket arbeid med fasaden, som var
under oppussing. I august bestemte partene seg for å likevel legge boligen ut
for salg fordi arbeidet med fasaden ble ytterligere forsinket. På grunn av
arbeidet med fasaden og økte felleskostnader, ble prisantydningen nedjustert
til
kr 5 490 000. Hele tiden fulgte klagerne meglerens anbefalinger.
Da leiligheten var lagt ut for salg, sa megleren at boligmarkedet var vanskelig. Klagerne ble presentert for en kollega av megleren som bisto noen venner med kjøp av leilighet. Megleren anbefalte klagerne å komme til enighet med disse. Megleren sa blant annet at de hadde tittet på en annen leilighet i området som var «freshere». Denne hadde også lavere felleskostnader. Megleren snakket ned klagernes leilighet. Megleren som bisto interessentene sa at de ville kjøpe den andre leiligheten dersom klagerne ikke solgte under prisantydning. Til slutt aksepterte klagerne et bud på kr 5 350 000 fordi innklagedes megler anbefalte dem det.
Etter salget har klagerne funnet ut at en megler plikter å fraråde salg før visning. En megler bør i alle fall forklare selgeren om fordelene med å ha en budrunde. Dette gjelder særlig når selgeren er usikker på om han ønsker å selge under prisantydning før visning. Når det gjelder statistikken på FINN, var den ikke så dårlig som innklagede skal ha det til.
Det viser seg for øvrig at personen som bisto kjøperne hadde mistet bevillingen sin.
Klageren krever erstatning med kr 140 000 og vederlagsnedsettelse med kr 48 150.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er riktig at megleren først satte en prisantydning på kr 5 700 000. Denne ble senere nedjustert til kr 5 490 000 på grunn av arbeidet med fasaden og økte felleskostnader. Leiligheten ble til slutt solgt for kr 5 350 000. Dette er en god pris når den holdes opp mot tidligere salg for lignende leiligheter i området. En prisantydning er for øvrig ingen garanti for en bestemt salgssum. Markedet endret seg under oppdragstiden. Når det gjelder interessen på FINN, hadde leiligheten vesentlig færre visninger enn det som er bra for en slik leilighet. Det var kun to som lastet ned salgsoppgaven, og kjøperne var én av dem.
Da klagerne ble kontaktet av de som endte opp med å kjøpe leiligheten, sa megleren at det var vanskelig å vurdere om de burde vente til etter visning. Interessen for leiligheten var liten, og markedet hadde forandret seg. Et salg før visning kunne gå begge veier, og det var ingen garanti for at klagerne ville motta flere bud etter visning. I tillegg hadde klagerne kjøpt seg nytt hus. Megleren ga klagerne råd etter beste evne. Det er ikke slik at megleren ba klagerne om å godta budet på kr 5 350 000 uten videre.
Megleren hadde ingen ubetinget plikt til å fraråde salg før visning. Han pleier å anbefale å vente med salg til etter visning, men det kommer an på situasjonen. I dette tilfellet ble det foretatt en helhetsvurdering. Meglerens ubetingede frarådningsplikt gjelder kun ved såkalte «off market-salg»
Innklagede bestrider at megleren presset klagerne til å godta budet på kr 5 350 000. Det er for øvrig ingen relasjon mellom innklagede og personen som bisto kjøperne.
Det er ikke grunnlag for erstatning eller vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens omsorgsplikt og krav om erstatning, samt krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem
Vederlagsnedsettelse
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at en forutsetning for at vederlaget kan settes ned er at megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i forbindelse med salgsoppdraget. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg.
Nemnda har kommet til at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side i denne saken. Det fremgår av oppdragsavtalen datert september 2018 at utgangspunktet for salget (prisantydningen) var satt til 5,7 millioner kroner. I forbindelse med aat eiendommen ble lagt ut for salg ble prisen satt ned til kr 5 490 000 angivelig på grunn av økte felleskostnader. Selv om en prisantydning ikke er noen «garanti» fra meglers side om hva eiendommen vil bli solgt for, gir den likevel en indikasjon på hva megler på et gitt tidspunkt mener realistisk pris. I en slik situasjon burde megler frarådet selgerne å akseptere et bud på 5 350 000 før visning i stedet for å anbefale dem å akseptere budet. Til dette kommer at salget fant sted kun to uker etter oppdragsavtalen ble inngått uten at det var avholdt visning. Eiendommen ligger også i et populært strøk. Megler synes også å ha anbefalt at salget ble gjennomført før oppussingen av fasaden var ferdig. Det er ikke opplysninger i saken om at klagerne hadde hast med å selge og ikke kunne ventet noe mer med salget inntil fasaden var helt ferdig.
Klagerne har krevd at den delen av vederlaget som provisjonen (0,9 prosent av salgssummen) utgjør – kr 48 150 – faller bort i sin helhet. Nemnda har kommet til at klagerne gis medhold her.
Erstatningskravet
Klagerne har krevd kr 140 000 i erstatning. Det er imidlertid usikkert hva eiendommen ville blitt solgt for dersom det hadde blitt avholdt visning med en eventuell etterfølgende budrunde. Et grunnvilkår for å ha rett til erstatning, er at skadelidte (klagerne) kan sannsynliggjøre at de har lidt et økonomisk tap. Nemnda finner det ikke sannsynliggjort at klagerne har lidt et økonomisk tap. Erstatningskravet fører derfor ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Nordvik Frogner må refundere klagerne 48 150 kroner av vederlaget. Erstatningskravet fører ikke frem.