Klage nr 2018186

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. februar 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       EiendomsMegler 1 SR-Eiendom avd. Åsane

Saken gjelder:                Meglerens vederlag

Saksfremstilling:

I november 2017 inngikk partene oppdragsavtale om salg av tre tomter. Tomtene ble solgt samlet til én kjøper for kr 980 000. Klageren hadde valgt provisjon, og ble fakturert for
kr 174 000. Klageren anfører at megleren har fakturert for mer enn det som følger av oppdragsavtalen, og krever at vederlaget settes ned.

Innklagede anfører at klageren er fakturert i henhold til oppdragsavtalen.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Nemnda kom til at klagen fører frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

I oppdragsavtalen kunne klageren velge mellom provisjon og timebetaling. Provisjon ville koste klageren kr 89 296, hvor provisjonen utgjorde kr 38 000. Dersom megleren brukte
39 timer på oppdraget, kom alternativet med timebetaling på kr 127 000. Megleren rådet klageren til å velge provisjon slik at det ikke skulle bli så dyrt dersom det tok noe tid før tomtene ble solgt. Tomtene ble solgt samlet til én kjøper for kr 980 000. I oppgjørsstillingen har megleren trukket kr 98 000 for provisjon, som er en mye høyere sum enn det som følger av oppdragsavtalen. Megleren nevnte aldri dette beløpet. Klageren forstår ikke hvordan megleren har regnet ut provisjonen.

I tillegg har megleren fakturert for en visning som ikke har vært holdt.

Klageren hadde glemt tekstmeldingen som innklagede viser til. Hun sliter med kronisk utmattelse, og har lett for å miste oversikten. Under budrunden spurte klageren hva kostnadene for oppdraget ville komme på. Megleren svarte at han var usikker fordi han ikke hadde papirene foran seg. Klageren var derfor ikke sikker på om kr 173 000 stemte. Megleren var for øvrig klar over at kr 98 000 som provisjon var for mye til at klageren skulle få dekket skatt og gjeld.

Innklagede har i korte trekk anført:

I utgangspunktet skulle tomtene selges hver for seg. Det ble derfor opprettet tre ulike oppdrag, slik det fremgår av oppdragsavtalen. I oversikten over kostnadene er det tatt utgangspunkt i salget av én tomt, men det står at det er provisjon for hver av dem. Hadde tomtene blitt solgt hver for seg, ville den første tomten kostet kr 90 000, og de to andre kr 38 000. I tillegg kommer oppgjørshonorar for hver av dem. Klageren valgte provisjon fordi hun ikke ønsket å betale for mange timer dersom det tok lang tid før tomtene ble solgt.

Tomtene ble solgt samlet til én kjøper, og megleren har beregnet kr 38 000 pr. tomt. Til sammen kom oppdraget på kr 174 000. Før klageren aksepterte budet på kr 980 000, spurte klageren hva oppdraget ville koste henne. Megleren svarte ca. kr 173 000. Dagen etter aksepterte hun budet. Det er derfor feil at megleren aldri nevnte beløpet.

Klageren betalte for tre oppgjør selv om det bare ble foretatt ett. Innklagede har derfor kreditert kr 7 800. Når det gjelder visningen klageren betalte for, har det skjedd en feil. Klageren blir derfor kreditert ytterligere kr 1 875. I tillegg ble klageren og megleren før salget enige om å redusere vederlaget med kr 20 000. Dette var en av årsakene til at klageren valgte å selge for kr 980 000. Innklagede har heller ikke tatt seg betalt for salgsmateriell. Etter oppdragsavtalen kunne innklagede trukket kr 3 500 for dette.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder tolkning av oppdragsavtalen når det gjelder meglers vederlag (provisjon).

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem

Det er på det rene at klageren (oppdragsgiver/selger) ved inngåelsen av oppdragsavtalen valgte alternativ 1, provisjon, og ikke alternativ 2, provisjon etter medgått tid. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 6 skal oppdragsavtalen inneholde et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg. Begrunnelsen for denne regelen er at det skal være forutsigbart for oppdragsgiver hva de totale kostnadene blir, og skal bidra til å øke forbrukerens prisbevissthet. Det er i strid med god meglerskikk dersom oppdragsavtalen ikke på en tydelig måte viser hvordan kostnadene fremkommer, og at dette gjenspeiles i oppgjørsoppstillingen, jf. Reklamasjonsnemndas avgjørelse RFE-2010-085.  

Oppdraget gjaldt salgs av tre tomter, noe som fremgår av oppdragsavtalen. Tomtene ble solgt samlet til samme kjøper. Innklagede har anført at dersom tomtene hadde blitt solgt hver for seg, ville totalt vederlag og kostnader ved den første tomten utgjort i underkant av kr 90 000, og for hver av de to andre kr 38 000. Nemnda mener imidlertid at dette ikke fremgår klart av oppdragsavtalen, og at megler burde tydeliggjort dette bedre. Det er megleren som her er den profesjonelle aktør, og nemnda viser til det som er sagt over om formålet med bestemmelsen i § 6-4 første ledd nr. 6. I oppdragsavtalen er det klart angitt at totalt vederlag (provisjon) og kostnader utgjør kr 89 296. For en forbruker er det ikke lett å se at det i provisjon er avtalt en fast pris pr. tomt på kr 38 000. Oppgjørsoppstillingen, herunder den korrigerte oppstillingen, er heller ikke klar på dette punkt.

Nemnda mener at meglers utforming av oppdragsavtalen, hvor det ikke er tydeliggjort godt nok hvordan provisjonen beregnes, er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», og det følger da av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at kan vederlaget settes ned. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg.

Nemnda har kommet til at innklagede må forholde seg til det som fremgår av oppdragsavtalen når det gjelder vederlaget (provisjonen), det vil si at provisjonen utgjør kr 38 000. Innklagede må følgelig kreditere klageren kr 56 000 (kr 94 000 – kr 38 000). Nemnda har da tatt i betraktning til at innklagede har opplyst at partene før salget skal ha vært enige om å redusere vederlaget med kr 20 000.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til EiendomsMegler 1 SR-Eiendom avd. Åsane har opptrådt i strid med god meglerskikk ved utformingen av oppdragsavtalen. Innklagede må kreditere klageren 56 000 kroner.