Klage nr 2018195

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. februar 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       DNB Eiendom AS Bergen Torgalmenningen

Saken gjelder:                Uriktige opplysninger

Saksfremstilling:

I 2017 kjøpte klagerne en leilighet i Bergen som innklagede formidlet. Klagerne hadde ikke mulighet til å være til stede på visningen, og la derfor inn bud uten å ha sett leiligheten, som selgeren aksepterte. Klagerne anfører at megleren har gitt flere uriktige opplysninger, blant annet om hvor TV-uttaket var plassert og om en «kajakkparkering». Klagerne krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.

Innklagede bestrider klagernes krav.  

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Spørsmålet om den ene klageren er profesjonell

Innklagede har gjort et poeng ut av at den ene klageren er advokat som blant annet jobber med fast eiendom. Dette er uten betydning for saken. Klagerne kjøpte leiligheten fordi den skal være pendlerbolig for den ene klageren. Nemnda kan derfor ikke legge til grunn at den ene klageren er profesjonell.

Uriktige opplysninger

Klagerne hadde ikke mulighet til å være til stede på visningen, men de ringte megleren før de la inn bud. Klagerne spurte om salgsoppgaven kunne legges til grunn, eller om det var noe annet ved leiligheten som klagerne måtte være oppmerksomme på. Megleren svarte at salgsoppgaven kunne legges til grunn. På grunn av dette valgte klagerne å legge inn bud før visning, som selgeren aksepterte. Senere viser det seg at megleren har gitt flere uriktige opplysninger om leiligheten.

For det første inneholdt salgsoppgaven bilder som ga et uriktig bilde av hvor
TV-uttaket var plassert. Klagerne kjøpte inn møbler til leiligheten før overtakelse basert på disse bildene. Nå må klagerne engasjere elektriker for å flytte TV-uttaket, eller selge møblene med tap og kjøpe inn nye. For det andre inneholdt salgsoppgaven uriktige opplysninger om hvem som hadde levert kjøkkeninnredningen. For det tredje sa megleren før klagerne la inn bud, at det fulgte med en privat kajakkplass til leiligheten. Dette fremgår for øvrig også av salgsoppgaven. Senere viser det seg at leiligheten ikke har en egen kajakkplass, men at sameiet har kajakkplasser som er felles. For det fjerde har klagerne fått en faktura fra kommunen om kommunale avgifter. Slik salgsoppgaven var formulert, trodde klagerne at disse var inkludert i felleskostnadene.

Sen respons

I tillegg til at klagerne reklamerte overfor selgeren, sendte klagerne flere e-poster til megleren hvor de blant annet informerte om at de muligens ville rette krav om erstatning mot innklagede. Megleren svarte ikke. Senere viser det seg at megleren videresendte e-postene til selgeren. Først da daglig leder hos innklagede ble satt som kopi, fikk klagerne svar.

Megleren har etter dette misligholdt sin opplysningsplikt, og innklagede må betale klagerne erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.

Innklagede har i korte trekk anført:

Den ene klageren er profesjonell

Den ene klageren er advokat, og han driver et firma som investerer i fast eiendom. Dette var megleren klar over da han pratet med klagerne før kjøpet. Nemnda må legge til grunn at den ene klageren var profesjonell. Det er ikke treffende når klagerne omtaler megleren som «den profesjonelle part».

Uriktige opplysninger

Bildene i salgsoppgaven var ikke så detaljerte at klagerne kunne slutte hvor TV-uttaket var plassert. Når det gjelder plantegningen, var det opplyst at avvik kunne forekomme, og at megleren ikke påtok seg ansvar for eventuelle feil. Det sto også at plasseringen av møbler ikke var basert på faktisk innredning. Klagerne spurte aldri megleren hvor TV-uttaket var.

Innklagede bestrider at megleren sa noe om kajakkparkering før kjøpet. Heller ikke salgsoppgaven kunne forstås slik at leiligheten hadde egen kajakkparkering. I salgsoppgaven sto det at leiligheten hadde «[s]tor felles takterrasse, felles sykkelbod og kajakkparkering». En privat kajakkparkering ville vært et salgsfremmende element som megleren ville trukket frem i markedsføringen. Dersom kajakkparkeringen var viktig for klagerne, burde de tatt kontakt med megleren og spurt ham. Dette gjelder særlig siden klagerne ikke kunne være med på visningen.

I salgsoppgaven var det listet opp hva som var dekket av felleskostnadene. Kommunale avgifter var ikke nevnt. I tillegg var det opplyst at verken felleskostnader eller kommunale avgifter var endelig fastsatt, og at kostnader for fjernvarme ble fakturert den enkelte seksjon etter forbruk.

Det er riktig at kjøkkeninnredningen var levert av en annen leverandør enn det som sto i salgsoppgaven. Dette burde vært rettet opp. Klagerne ville imidlertid lagt merke til dette dersom de hadde vært på visning.

Sen respons

Det er riktig at klagerne sendte flere e-poster til megleren, men det var ikke nødvendig for megleren å besvare disse. Den første e-posten var formulert som en anmodning om å erkjenne ansvar. Fravær av bekreftende svar måtte forstås som at innklagede bestred kravet. Når det gjelder de andre e-postene, var det ikke sikkert at det ville bli rettet erstatningskrav mot innklagede.

Innklagede bestrider at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt, eller at han for øvrig har opptrådt i strid med god meglerskikk. Vilkårene for erstatning er uansett ikke oppfylt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om misligholdt opplysningsplikt og brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke kan føre frem.

Innklagede har anført at den ene klageren, som er advokat og som driver innen fast eiendom, må anses som profesjonell kjøper, og at dette må legges til grunn ved nemndas vurdering. Nemnda finner ikke grunn til å legge avgjørende vekt på dette. En advokat innen fast eiendom vil imidlertid ha bedre forutsetninger for å vurdere salgsdokumentasjonen enn andre interessenter.

I dette tilfellet ble leiligheten i Bergen, som skal være pendlerleilighet for den ene klageren, kjøpt usett. Det er da viktig at man setter seg grundig inn i salgsoppgaven og annen salgsdokumentasjon, og at man eventuelt spør megler om ting man lurer på eller som er viktig for kjøperen. Nemnda legger til grunn at klageren bare hadde én samtale med megler før de inngav bud, og at det i den forbindelse ikke ble stilt konkrete spørsmål ut over om salgsoppgaven kunne legges til grunn, noe megler besvarte bekreftende.

Klagen gjelder konkret at megler har gitt uriktige opplysninger om fire forhold, plasseringen av TV-uttaket, kajakkparkering, feil kjøkkenleverandør og om betalingen av kommunale avgifter, samt sen respons.

Plasseringen av TV-uttaket

I salgsoppgaven er det bilder av en stylet leilighet. Illustrasjonstegningen viser blant annet enn TV-benk med TV. Bildene i salgsoppgaven viser imidlertid ingen TV, men et bilde av et neshorn stående på benken. Illustrasjonstegningen (plantegningen) er ikke målbar og noe avvik kan forekomme. Det heter også at «Megler/selger tar ikke ansvar for evt. feil. Innredning og møbler er ikke basert på den faktiske innredning, og er kun ment å gi en opplysning av boligens muligheter». Det er derfor ikke grunnlag for noe erstatningskrav.

Kajakkparkering

Det er ikke noe i salgsoppgaven som tilsier at leiligheten hadde egen «kajakkparkering», men derimot at det var «[s]tor felles takterrasse, felles sykkelbod og kajakkparkering». Dette tilsier klart at det dreide som om en felles kajakkparkering for sameiet. I FINN-annonsen sto det også at kajakkparkeringen var felles. Innklagede har bestridt at megler sa noe om kajakkparkering før kjøpet. Her står det følgelig påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til. Klagen kan følgelig ikke føre frem her.

Påstått feil kjøkkenleverandør

Det er på det rene at kjøkkenleverandøren var en annen enn det som stod i salgsoppgaven. Innklagede har erkjent at dette burde vært rettet opp. Nemnda kan imidlertid ikke se at dette forholdet kan gi grunnlag for noe erstatningskrav.

Betaling av kommunale avgifter

I Bergen og Stavanger og enkelte andre kommuner blir den enkelte eier av leiligheter i eierseksjonssameier fakturert direkte av kommunen for betaling av kommunale avgifter. I for eksempel Oslo og Bærum inngår derimot kommunale avgifter i felleskostnadene.

I salgsoppgaven fremgår det at de kommunale avgiftene ikke er fastlagt ennå, og det fremgår ikke at de er inkludert i felleskostnadene. Klagerne kunne følgelig ikke legge til grunn at kommunale avgifter var inkludert i felleskostnadene. Klagen kan derfor ikke føre frem her.

Sen respons

Innklagede har erkjent at klagerne sendte flere e-poster til megleren uten at disse ble besvart. Selv om det ikke var påkrevd å besvare disse e-posten, tilsier alminnelig høflighet og serviceinnstilling at megler burde besvart dem. Men nemnda mener ikke at dette tilsier at megler/innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, eller gir grunnlag for erstatning

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.