Klage nr 2018196

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. februar 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Advokat Andreas S. Christensen

Saken gjelder:                Tvangssalg

Saksfremstilling:

I 2018 ble klagerens eiendom begjært tvangssolgt, og innklagede ble oppnevnt som medhjelper av tingretten. Prisantydningen var kr 7 200 000 da eiendommen ble lagt ut for salg. Senere har prisantydningen blitt nedjustert til 4 900 000. Eiendommen er fortsatt ikke solgt. Klageren anfører at den lave interessen for eiendommen skyldes meglerens markedsføring. Hun anfører også at megleren har pratet spydig og nedlatende til henne.

Innklagede bestrider klagerens påstander.

Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Markedsføringen

Den lave interessen skyldtes måten megleren markedsførte eiendommen på. Salgsoppgaven inneholdt flere uriktige opplysninger om både eiendommen og klageren. Det sto for eksempel at eiendommen ikke var regulert, noe som er feil. I tillegg burde megleren sørget for rydding og rengjøring. Markedsføringen fikk bare frem de negative sidene ved eiendommen.

Innklagede anfører at megleren må opplyse at det er snakk om et tvangssalg. Loven krever at salgsoppgaven skal opplyse om dette. Det er ikke nødvendig at det også fremgår av annonsen. Før prosessen med tvangssalget ble satt i gang, sa klageren at hun ønsket diskresjon. Hun driver stalldrift på gården, og markedsføringen har gått utover ryktet hennes. Megleren har rettet opp feilene i salgsoppgaven om eiendommen, men det som sto skrevet om henne som person, kan ikke rettes opp.

En takstmann vurderte markedsverdien til kr 7 200 000. Dette til tross for at eiendommen hadde behov for oppussing. Megleren mente at prisen måtte settes ned med kr 2 000 000 på grunn av liten interesse. Det er ikke rart at interessen ble dårlig når markedsføringen var det.

Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av tvangssalget

Klageren bestrider at megleren kommuniserte på en ordentlig måte. Megleren var nedlatende og spydig, spesielt i telefonsamtaler. I tillegg burde megleren gitt klageren mer informasjon før og under prosessen om hvilke rettigheter hun hadde, og om utviklingen i salget.

Innklagede har i korte trekk anført:

Tvangssalget

Saken gjelder et tvangssalg hvor innklagede ble oppnevnt som medhjelper av tingretten. Det er med andre ord ikke snakk om et alminnelig oppdrag. En medhjelper må opptre skånsomt i møte med saksøkte, men han må også sørge for at interessenter får nødvendig informasjon om eiendommen, og hva et tvangssalg innebærer. Til det siste er det særlig viktig at interessenter får opplysninger om de begrensede mulighetene en kjøper har til å påberope seg mangler, og at dersom tidligere eier nekter å flytte eller ikke fjerner møbler eller lignende, er det kjøperen som må sørge for tvangsfravikelse.

Markedsføringen

Innklagede bestrider at markedsføringen var årsaken til den lave interessen for eiendommen. Annonsen fremhevde eiendommens kvaliteter på en balansert måte. Feilene som klageren viser til, ble rettet opp. Prisantydningen ble satt ned etter dialog med saksøkerne og tingretten. Interessen for eiendommen ble større da prisantydningen ble satt ned. Ved tvangssalg gjelder ingen minstepris, og det er dekningsprinsippet som avgjør om et bud kan begjæres stadfestet. Kreditoren med best prioritet ønsket eiendommen solgt kjappest mulig, selv om det skulle medføre at den ikke fikk full dekning.

Det er ikke noe i veien for å opplyse i annonsen at det er snakk om et tvangssalg, så lenge det gjøres på en skånsom måte.

Andre sider ved meglerens håndtering av tvangssalget

Innklagede bestrider at megleren pratet spydig og nedlatende til klageren.

Megleren har ikke håndtert tvangssalget på en kritikkverdig måte.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om megleren har opptrådt kritikkverdig i forbindelse med et tvangssalg.

I saksfremstillingen er partens anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem når det gjelder at det i annonsen stod at det var et tvangssalg. For øvrig fører klagen ikke frem.

Annonse
Det fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-25 første ledd første punktum at medhjelperen (megleren) skal avertere eiendommen på den måte som er vanlig ved frivillig omsetning gjennom megler. I annonsen er det ikke nødvendig å opplyse at det gjelder et tvangssalg, men i loven er det ikke noe forbud mot dette, se Falkanger, Flock og Waaler, Tvangsfullbyrdelsesloven Lovkommentar, 5. utgave 2018 v/Løvold og Haugli Sørensen, side 655. Men det skal vises den hensynsfullhet og varsomhet som forholdene tilsier, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 5-10 andre ledd. Dette vil særlig være aktuelt ved salg av boligeiendom.

Tvangsfullbyrdelsesloven må på dette området suppleres med hva som er å anse som god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda gjengir her hva som fremgår av Bråthen og Røse Solli, Lærebok i praktisk eiendomsmegling del I, 3. utgave 2016, side 199:

Det skal ikke fremgå av annonsering av eiendommen at det er et tvangssalg. I henhold til kravet til god meglerskikk skal det ved tvangssalg av boliger og fritidsboliger ikke i noen form for annonsering opplyses at det dreier seg om et tvangssalg.

Nemnda har derfor kommet til at megler opptrådte i strid med god meglerskikk, da det i annonsen var opplyst at det dreide seg om et tvangssalg, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Hensynet til eieren av boligen som ble begjært tvangssolgt og hennes familie må veie tyngre enn hensynet til interessenter. Dette gjelder selv om det i annonser i dag ofte er en lenke til salgsoppgaven, hvor det skal fremgå at salget er et tvangssalg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven
§ 11-24 andre ledd første punktum. Det at boligen var fraflyttet da tvangssalget fant sted, tilsier heller ikke en annen vurdering.

Andre forhold
Når det gjelder de andre forhold som klageren har anført, står det til dels påstand mot påstand. Nemnda kan følgelig ikke ta stilling til dette under sin skriftlige saksbehandling. Utover dette kan ikke nemda se at megler kan kritiseres for gjennomføringen av tvangssalget. Det er også tingretten – og ikke eieren av eiendommen – som er oppdragsgiver ved tvangssalg, og som skal føre kontroll med gjennomføringen av oppdraget.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Advokat Andreas S. Christensen har opptrådt i strid med god meglerskikk da det i annonsen stod at det var et tvangssalg. For øvrig fører klagen ikke frem.