Klage nr:
108/07

Avgjort:
31.10.2007

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandling

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling, Frognerveien Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Klagerne ga innklagede i oppdrag å forestå salget av deres eiendom. Oppdrag ble inngått i mai 2006. Kjøperen ga 28. juni 2006 bud på kr 7 200 000 for leiligheten. Bud ble akseptert av klagerne. Kjøperen betalte ikke kjøpesummen i tide i henhold til kontrakten. Klagerne har fått dekket deler av forsinkelsesrenten fra kjøperen og har krevd restbeløpet dekket av innklagede ved motregning i innklagedes honorar.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne har vært i kontakt med innklagede ved flere anledninger uten at det har lyktes å komme frem til en løsning i saken. Som følge av klagernes tilbakehold av deler av innklagedes honorarkrav, har innklagede varslet rettslig forfølgning av dette. Innklagede har imidlertid ikke innledet sak for tingretten.

Bud ble inngitt og akseptert 28. juni 2006. Grunnet ferietid ble kjøpekontrakt først signert av klagerne 28. august 2006. Partene var imidlertid i god tid før dette enige om ordlyden i kontrakten, likevel slik at enkelte tilpasninger måtte gjøres i forhold til standardkontrakten. Overtakelsen var i kjøpekontrakten avtalt til 2. september 2009 (2006?). Klagerne presiserer at kjøperen ikke signerte kjøpekontrakten samtidig med dem og at kjøpekontrakten slik den er fremlagt først ble kjent for klagerne i begynnelsen av oktober 2006.

Da oppgjør ikke fant sted på den avtalte overtakelsesdatoen, tok klagerne kontakt med innklagede per telefon i september 2006. Saksbehandleren var bortreist og ingen andre hos innklagede kunne gi status for oppgjøret. Det er videre på det rene at kjøperen heller ikke hadde innbetalt 10 prosent av kjøpesummen slik kontrakten § 1 fastsetter. Dette var ukjent for klagerne og innbetaling av forskuddet er åpenbart noe megleren skal ha ansvar for å påse blir innbetalt av kjøperen. Dette ved å purre innbetalingen, samt varsle klagerne som selger om misligholdet. Denne manglende innbetalingen hadde innvirkning på den posisjon klagerne hadde når betaling for leiligheten uteble.

I slutten av september sendte klagerne derfor en henvendelse til innklagede per e-post. Innklagede forklarte nå at kjøperen trengte 7 – 8 uker fra undertegning av kjøpekontrakt til å ordne finansieringen. Det ble videre meddelt at kjøperen kunne overta eiendommen senest 1. november 2006. Klagerne presiserte at kjøpers forutsetning om 7 – 8 uker for å fremskaffe finansiering ikke var nedfelt i budet og heller aldri er blitt meddelt klagerne muntlig, verken fra kjøperen eller via innklagede. Det har også formodningen mot seg at et så sentralt forhold ikke blir skriftlig avtalt mellom klagerne og kjøperne.

I e-post av 29. september 2006 informerte klagerne innklagede om at de ville kreve forsinkelsesrenter fra kjøperen og engasjere advokat for å følge opp saken videre. Advokaten tok deretter kontakt med innklagede både per telefon og e-post for å få oversendt kopi av den kontrakten både klagerne og kjøperen hadde signert. Den ble oversendt 3. oktober 2006. Klagerne oppdaget da at kjøperen egenhendig for hånd hadde endret kontrakten på to vesentlige punkter; overtakelsestidspunktet var satt til 1. november 2006 og varigheten for vesentlig betalingsmislighold var utvidet fra 14 til 30 dager. Innklagede hadde således på egen hånd og uten å forhøre seg med klagerne godtatt disse endringene til kjøperens fordel.

Overtakelse av leiligheten ble først gjennomført 28. november 2006. Forsinkelsenskyldtes kjøperens problemer med finansieringen. På grunn av klagernes mistillit til innklagede ble oppgjøret overført til klagernes advokat.

Innklagedes håndtering av saken gjorde situasjonen meget vanskelig for klagerne. Som følge av innklagedes opptreden, ble det blant annet skapt usikkerhet om tidspunktet for kjøperens mislighold. Dersom innklagede hadde informert om kjøperens vanskeligheter med finansieringen og hans ønske om å forskyve overtakelsen i begynnelsen av september, kunne klagerne eventuelt hevet avtalen med kjøperen og lagt ut leiligheten for salg. Den uklare situasjonen skapte stor bekymring for klagerne. Klagerne fikk deretter dekket deler av sitt krav på forsinkelsesrenter fra kjøperen, dvs. for perioden 1. november til 27. november 2006. Restkravet på kr 113 603 for perioden 2. september til 1. november 2006 ble krevd dekket av innklagede.

Innklagede har ifølge klagerne opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi etter for krav fra kjøperen grunnet dennes problemer med finansieringen, herunder har innklagede unnlatt å kreve inn forskuddet på 10 prosent av kjøpesummen. Ved å godta utsatt overtakelse har innklagede handlet i strid med klagernes interesser i rettidig oppgjør. Videre har han godtatt en endring av varigheten for vesentlig betalingsmislighold som begrenser kjøpers (selgers?) mulighet for å heve avtalen. Innklagede har gått utover sine fullmakter, jf. emgll. § 3-5. Videre har innklagede unnlatt å informere klagerne om kjøperens finansieringsproblemer og at han ønsket endring i kontrakten. Først etter påtrykk fra klagernes advokat i begynnelsen av oktober ble det kjent for klagerne at kjøperen hadde endret kontrakten. Dersom klagerne hadde blitt informert om dette på et tidligere tidspunkt, ville de hatt en bedre posisjon overfor kjøperen. Klagerne kunne hevet avtalen eller fremforhandlet en løsning med kjøperen. Uansett kunne de krevd at kjøperen betalte forsinkelsesrenter for hele perioden fra 2. september til 27. november 2006. Videre er det på det rene at klagerne, på grunn av manglende innbetaling av forskudd, hadde en dårlig forhandlingssituasjon i forhold til å påberope seg mislighold av kontrakten.

Klagerne hevder at det på bakgrunn av ovennevnte er grunnlag for bortfall av hele innklagedes provisjonskrav. Klagerne har imidlertid nøyd seg med å motregne sitt krav på forsinkelsesrenter i innklagedes honorarkrav. Klagerne ber om at Reklamasjonsnemnda tar stilling til om innklagedes honorarkrav på kr 135 000 skal bortfalle helt eller delvis. Reklamasjonsnemnda bes gi innklagede en advarsel.

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at klagen etter hans oppfatning er uholdbar og at fremstillingen av faktum er beheftet med en rekke feil og unøyaktigheter.

Klagerne solgte ved budaksept av 28. juni 2006 eiendommen til kjøperen. Umiddelbart etter aksepten utarbeidet saksbehandleren utkast til kjøpekontrakt, oversendte utkastet til partene, og innkalte til kontraktsmøte den påfølgende uken. Både kjøper og klagerne bekreftet tidspunktet for kontraktsmøte. Klagerne møtte ikke til avtalt kontraktsmøte, uten å varsle verken innklagede eller kjøperen. I perioden etter avtalt kontraktsmøte, juli og august 2006, forsøkte innklagede ved en rekke anledninger å komme i kontakt med selgerne. De responderte ikke verken på e-post, sms eller hjemme- og/eller mobiltelefon. Kjøperen var på denne bakgrunn svært usikker på om klagerne overhodet ville oppfylle avtalen. Klagernes totale neglisjering av inngått avtale satte innklagede og kjøperen i en svært vanskelig situasjon, knyttet til spørsmålet om klagerne hadde trukket seg fra handelen eller ikke.

Det heter i klagen at klagerne først ble varslet om kjøpers behov for et tidsrom på 7 – 8 uker fra kontraktssignering til overtakelse – i slutten av september/begynnelsen av oktober 2006. Dette er ikke korrekt. Innklagede varslet klagerne, i forbindelse med budgivningen, om kjøpers behov for tid fra signering til overtakelse. Klagerne var således kjent med at kjøperen for å oppnå ønsket finansiering hadde behov for signert kontrakt, ikke kun tilbud og aksept. Det burde således ikke kommet som noen overraskelse på klagerne at overtakelsen, når klagerne unnlot å delta på avtalt kontraktsmøte, måtte utsettes noe tid, og ikke kunne gjennomføres 1. september 2006 slik partene opprinnelig hadde forutsatt. Dette bekreftes ved at forutsetningen om en to måneders periode fra kontraktssigneringen ble inntatt i den kontrakten som skulle underskrives i månedsskiftet juni/juli 2006.

Den 26. august 2006 tok klagerne omsider kontakt med innklagede og uttrykte da at signering av kjøpekontrakt plutselig hastet grunnet forestående utenlandsreise. Kontrakten ble signert 28. august 2006.

Når det gjelder anførselen om at innklagede ikke informerte om kjøpers behov for tid fra signering til overtakelse, viser innklagede til e-post til klagerne av 2. oktober 2006, hvor det vises til at kjøperen nettopp ved budgivningen poengterte sitt behov for tid fra kontraktssignering til overtakelse. Nevnte forutsetning ble ikke tatt inn i kjøperens bud på eiendommen, men ble kommunisert muntlig til innklagede og fra innklagede til klagerne. Det fremheves at det ikke dreier seg om et finansieringsforbehold, kun en opplysning fra kjøper om forutsatt/ønsket overtakelse. Det er ingen formodning at overtakelsesdato og forutsetninger fra kjøper i dette henseende nødvendigvis avtales skriftlig. Innklagede opplyser at klagerne var svært avslappet hva overtakelsestidspunktet angikk. Sågar henvendte klagerne seg til kjøperen med spørsmål om det var avtalt ny dato for overtakelse og oppgjør. Det var først i slutten av september at overtakelsestidspunktet plutselig ble et poeng for klagerne, uvisst av hvilken årsak. Innklagede hadde, grunnet klagernes henvendelser og de opplysningene som var gitt om kjøprens behov for 7 – 8 uker fra kontraktsignatur til overtakelse, den bestemte oppfatning at han hadde mandat til på klagernes vegne og innen rimelighetens grenser, å korrigere tidspunktet for overtakelse i tråd med partenes klare forutsetninger. At kjøperen betalte kjøpesummen noe senere enn 1. november 2006, kan ikke lastes innklagede. Selgerne er uansett kompensert fullt ut for forsinkelsesrenter for tiden etter 1. november 2006 og frem til betaling.

Det anføres videre i klagen at innklagedes håndtering av saken gjorde situasjonen meget vanskelig for klagerne. Innklagede kan vanskelig se på hvilken måte situasjonen kan ha blitt forverret grunnet innklagedes håndtering. Tvert om var de klagernes totale fravær i kontraktsprosessen som gjorde saken problematisk, og innklagedes handlemåte forhindret at kjøperen trakk seg fra avtalen. At innklagedes arbeid frarøvet klagerne deres angivelige gode forhandlingsposisjon overfor kjøperne er på denne bakgrunn ikke korrekt.

Innklagede har åpenbart ikke brutt eiendomsmeglingslovens krav til utførelse av oppdrag i overensstemmelse med god meglerskikk, jf. lovens § 3-1. Det presiseres at innklagede oppfattet at han hadde mandat/fullmakt fra klagerne til å rette kontrakten på den angjeldende punktene. Dette for å bringe kontrakten overensstemmende med det som var både kjøpers og klagernes intensjon. Det forhold at innklagede og selgerne ikke rettet overtakelsestidspunktet på kontraktsmøtet den 28. august 2006 anså innklagede som en ren inkurie. Det anføresvidere at innklagedes handlemåte ikke har påført klagerne økonomisk tap slik det hevdes i klagen. Eventuelle avvik i klagernes forventning skyldes dem selv ved at de brøt avtalen om underskrift av kjøpekontrakt i månedsskiftet juni/juli 2006. Det er således intet grunnlag for verken nedsettelse eller bortfall av innklagedes provisjon, ei heller har Reklamasjonsnemnda grunnlag for å gi innklagede en advarsel.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne benekter at de skal ha blitt innkalt til noe kontraktsmøte i juni/juli slik det blir hevdet i tilsvaret. En forutsetning for å stille på kontraktsmøte må være at man blir innkalt til et slikt. Det forelå ingen indikasjoner på at klagerne skulle ha trukket seg fra handelen. Hvilket motiv skulle klagerne ha for det?

Klagerne ble forespurt om utsatt overtakelse i forbindelse med kjøpers ønske om tid til å finansiere leiligheten. Dette ble innvilget fra klagernes side ved at overtakelsesdatoen ble satt til 2. september 2006 slik at kjøperen skulle få på plass finansieringen i løpet av sommeren. Det er ikke vanlig praksis fra banker å kreve signert kjøpekontrakt for å kunne behandle en finansieringssøknad. Såfremt en budaksept blir dokumentert er dette mer enn tilstrekkelig for å avklare finansieringen. Klageren opplyste at dette ble presisert i forbindelse med budaksepten og var også grunnlaget for at de aldri har aksepter noe tid til finansiering ut over å fastsette overtakelsesdatoen til 2. september 2006, ei heller at kjøperen skulle få 8 uker fra signering av kjøpekontrakt. Klagerne stiller seg således uforstående til at kjøper ikke har hatt anledning til å besørge finansiering før endelig kjøpekontrakt var signert. Dersom det er slik at kjøperen forutsatte en periode på 8 uker for å skaffe finansiering, hvorfor foreslo ikke innklagede da å endre overtakelsestidspunktet fra 2. september ved klagernes signering i slutten av august. At innklagede ikke sa noe om dette viser klart at det aldri har vært noen slik forutsetning.

Innklagede har videre uten noen som helst form for fullmakt endret overtakelsestidspunktet i kontrakten etter selgerens signering, noe som anses å være svært klanderverdig. Enn mer klanderverdig er det at innklagede etter å ha gjort slike endringer ikke kontakter klagerne for å informere om dette. Klagerne oppdaget endringene etter at deres advokat hadde purret innklagede for å få oversendt kjøpekontrakten. Under henvisning til e-post korrespondansen fremgår det tydelig at klagerne forventet oppgjør i henhold til avtalt tidspunkt.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klagerne ønsket kontraktsmøte umiddelbart etter budaksept den 28. juni 2006. Innklagede hadde ikke anledning til dette, og innkalte til møte få dager etter, helt i begynnelsen av juli. Klagerne ble innkalt på vanlig måte per post, med kopi av kjøpers akseptbrev, samt utkast til kjøpekontrakt. At forsendelsen ble mottatt, støttes av det faktum at klagernes advokat kort tid etter utsendelsen kontaktet innklagede for å avklare visse punkter i kontrakten. Det var klagerne som ikke ga tilbakemelding på innklagedes utspill og kjøperens ønske om snarest mulig kontraktsmøte, og klagerne har således kun seg selv å laste for utsettelsen.

Det hevdes videre at det ikke er vanlig praksis blant banker å forlange kopi av signert kjøpekontrakt for innvilgelse av lån. Påstanden bestrides. Kjøperens bank krevde signert kjøpekontrakt, hvilket tydelig ble kommunisert til klagerne.

Innklagede endret ikke datoen på overtakelsestidspunktet ved klagernes kontraktsunderskrift i slutten a augustfordi det på dette tidspunktet var enighet mellom kjøper og klagerne at overtakelse skulle finne sted så snart kjøpers finansiering var på plass. Endelig og endret overtakelsesdato kunne således ikke tas inn i kontrakten på dette tidspunktet. Videre påpeker innklagede at det var full enighet og forståelse mellom partene om at hele kjøpesummen skulle innbetales ved overtakelsen. Før klagerne aksepterte disse forutsetningene, foretok klagerne undersøkelse av kjøperen/selskapet for å ha større grad av trygget ved aksept av betingelsene.

Innklagede fremhever at megler ikke har noen form for oppfyllelsesrisiko hva gjelder kjøpers manglende/forsinkede betaling. Klagerne ble informert om forsinkelsene, og kjøperen har betalt forsinkelsesrenter.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Dersom det ble sendt ut møteinnkalling per post i begynnelsen av juli, burde det være enkelt å dokumentere dette ved kopi av møteinnkallingen.

Det er ikke korrekt at det var full enighet og forståelse om at kjøpesummen i sin helhet skulle innbetales ved overtakelse av boligen. Etter kjøpekontrakten skulle kr 720 000 betales ved kontraktsinngåelsen. Klagerne har ikke akseptert å frita kjøperen fra denne kontraktsforpliktelsen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med saksbehandlingen ved endring av overtakelsestidspunkt, endring av betalingsplan for kjøpesum m.v.

Klagerne har anmodet om å få se dokumentasjon for innkalling til kontraktsmøte uten at slik dokumentasjon er fremlagt. Reklamasjonsnemnda må derfor legge til grunn at slik dokumentasjon ikke finnes.

Reklamasjonsnemnda vil påpeke at det er uheldig dersom viktige avtalerettslige detaljer avtales muntlig uten å bekreftes skriftlig i kontrakten eller på annen måte. En eiendomsmegler må til enhver tid på best mulig måte besørge avtalene nedfelt i skriftlig form i tråd med det partene er kommet til enighet om.

En eiendomsmegler kan ikke i ettertid endre et underskrevet dokument. Slike endringer kan bare skje i henhold til fullmakt fra den det gjelder. Fullmakt til å endre kontrakten er ikke fremlagt i denne saken, og Reklamasjonsnemnda må derfor legge til grunn at endringen skjedde uten fullmakt. Dette er sterkt kritikkverdig.

Etter eiendomsmeglingsloven § 4-6 kan meglerens vederlag nedsettes eller helt falle bort «dersom foretaket vesentlig har tilsidesatt sine plikter mot kjøper eller selger». Reklamasjonsnemnda finner at vilkårene for nedsettelse av vederlaget er oppfylt i denne saken. Ut fra de feil innklagede har gjort, bør innklagedes vederlag nedsettes med 50 prosent.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Vederlaget bør nedsettes med 50 prosent.

Oslo, den 31. oktober 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant