Klage nr 2018209

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. februar 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Tromsø

Saken gjelder:               God meglerskikk

Saksfremstilling:

I 2016 inngikk partene oppdragsavtale om salg av to eiendommer. Kun den ene eiendommen ble solgt. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hennes mening strider med god meglerskikk, herunder at megleren mistet interessen for oppdraget da han hadde mottatt oppgjør for den første eiendommen. I tillegg anfører klageren at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å sette for høy prisantydning på begge eiendommene. Klageren krever at vederlaget settes ned med kr 32 000.

Innklagede har frafalt et krav om oppsigelsesgebyr på kr 10 000, men bestrider klagerens øvrige krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Innledning

Det ble underskrevet to kontrakter, med samme avtalenummer. Den første eiendommen ga megleren en prisantydning på kr 1 900 000. Denne ble solgt for kr 950 000, og megleren trakk kr 80 180 som betaling for oppdraget. Da klageren spurte om dette beløpet var riktig, svarte megleren at «felleskostnader» var medregnet. Etter oppdragsavtalen kunne megleren kreve rundt kr 60 000 for denne eiendommen.

Salget av den andre eiendommen

Etter at megleren hadde sikret seg et godt oppgjør for den første eiendommen, sank interessen for det andre oppdraget. Megleren sendte ikke ut salgsoppgaven til interessenter, og han deltok sjelden på visninger. I tillegg dro han på ferie uten å gi beskjed, og uten å ordne en stedfortreder. I tillegg glemte han FINN-annonsen. Ved å dra slik mangelfull omsorg for oppdraget, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må holdes ansvarlig for kostnadene som klageren er påført ved at hun måtte skifte megler. Megleren må også holdes ansvarlig for utgiftene til juridisk bistand.

Oppsigelsesgebyret

Videre har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk ved at han forledet klageren til å tro at hun hadde sagt opp oppdraget. Oppdraget hadde egentlig bare gått ut på tid. Helt frem til saken kom for nemnda har innklagede krevd kr 10 000 for en oppsigelse som aldri har funnet sted. Det er bra at innklagede nå har frafalt dette kravet, men megleren har fortsatt opptrådt i strid med god meglerskikk.

Prisantydningene

Megleren har også opptrådt i strid med god meglerskikk ved at han satte for høye prisantydninger på eiendommene. Den ene eiendommen ble solgt for kr 950 000 selv om meglerens prisantydning var på kr 1 900 000. Den andre eiendommen ga han en prisantydning på kr 3 100 000, men denne ble senere solgt for kr 1 050 000 av et annet meglerforetak. I begge tilfellene satte megleren en prisantydning som var langt over markedspris.

Avslutning

Dersom nemnda kommer til at innklagede har krav på dekning av utlegg også for den avtalen som løp ut på tid, vil disse utgjøre langt mindre enn kr 10 000. Her må det også tas i betraktning at megleren trakk kr 20 000 for mye for det første oppdraget. Megleren sa jo at oppgjøret for den første eiendommen tok høyde for «felleskostnader».

Innklagede har i korte trekk anført:

Innledning

Det ble inngått to oppdragsavtaler, én for hver eiendom. Den første eiendommen ble solgt for kr 950 000. Prisantydningen var kr 1 200 000. Det er riktig at megleren trakk kr 80 180 for dette oppdraget, men meglerens vederlag utgjorde bare kr 34 900. Spørsmålet er hvor mye innklagede kan betalt for oppdraget som gikk ut på tid uten at det ble noe salg.

Salget av den andre eiendommen

Innklagede bestrider at interessen for å selge den andre eiendommen sank da megleren hadde fått oppgjør for den første eiendommen. E-postene som er sendt mellom partene viser at det var en god tone. Klageren har sagt at hun var fornøyd med megleren som tok over etter at den første sluttet. Innklagede bestrider at megleren ikke sendte ut salgsoppgaven til interessenter, og at han ikke deltok på visningen. Innklagede bestrider videre at megleren ikke tok telefonen når klageren og interessenter ringte ham, eller at megleren glemte annonseringen på FINN. Når det gjelder ferien, håndterte megleren oppdraget mens han var bortreist.

Oppsigelsesgebyret

Oppdraget ble fornyet flere ganger, og løp ut på tid 5. november 2017. Den 11. desember 2017 sendte megleren en e-post om fornyelse til klageren, uten at klageren svarte. Megleren sendte derfor en ny e-post om fornyelse 5. januar 2018. Den 7. januar 2018 skrev klageren en e-post til megleren hvor det sto følgende: «Jeg avslutter min avtale med dere, og derfor ønsker jeg at boligen blir trukket fra

[markedet]

. [Hvis] jeg står i skyld, må dette meddeles meg». Megleren oppfattet dette som en oppsigelse. I ettertid ser innklagede at oppdraget allerede hadde gått ut på tid, og innklagede har derfor frafalt kravet om oppsigelsesgebyr på kr 10 000.

Prisantydningene

Den andre eiendommen ble først annonsert med en prisantydning på kr 2 100 000. Senere ble prisantydningen nedjustert til kr 1 490 000 på grunn av manglende respons. Det var markedet som var bakgrunnen for den manglende interessen, ikke meglerens arbeid med oppdraget. Da klageren hadde engasjert et annet meglerforetak, ble eiendommen først annonsert med en pris på kr 1 400 000. Senere ble prisen nedjustert til kr 1 330 000. Eiendommen ble til slutt solgt for kr 1 000 000.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Om saken skal avvises fordi saken er bragt inn for retten?

Nemnda nevner innledningsvis at saken har vært behandlet i forliksrådet etter at innklagede tok ut forliksklage. Klageren ble i forliksrådet dømt til å betale kr 48 546,83 med tillegg av renter til innklagede. Innklagede vant fullt ut, men innklagede har senere funnet ut at de har fremmet et for høyt krav og kreditert klager med kr 10 000. Klageren har på grunn av fristen i tvisteloven § 6-14 tatt ut stevning. Saken står følgelig nå for tingretten, og nemnda er ikke kjent med om saken formelt av stanset i påvente av nemndas avgjørelse. Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 kan en sak avvises dersom saken er under behandling av en domstol. Da det her var innklagede – og ikke klageren – som tok ut forliksklage, har nemnda kommet til at saken ikke avvises.

Innklagedes vederlag og faktura

Nemnda nevner først at saken dreier seg om salg av to eiendommer. Det ene oppdraget ble gjennomført til halvparten av meglers prisantydning. Det andre oppdraget ble gjennomført av et annet meglerforetak.

Klageren mener at hun er blitt belastet med for store kostnader i forbindelse med den eiendommen som ble solgt, men hun godtok kravet fordi megler opplyste at deler av kostnadene vedrørende det andre oppdraget var inkludert.

Når det gjelder oppdragsavtalene, bemerker nemnda at de er vanskelig tilgjengelig for å få en full oversikt over hva dette vil koste for oppdragiveren. For å finne ut hva dette vil koste, må man lese på fire forskjellige steder i oppdragsavtalen, som til dels står langt fra hverandre. Dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd punkt 6, hvor det er et krav om at et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg», skal summeres. Da dette ikke er gjort, er det klart i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Det sentrale spørsmålet i saken, er kravet som har vært behandlet i forliksrådet. Dette gjaldt et oppdrag som var utgått, og hvor megler sendte sluttavregning. Sluttavregningen var på totalt kr 44 107. Dette krave var klager uenig i, og innklagede sendte kravet til inkasso, og senere behandlet i forliksrådet. Som nevnt ble klageren dømt i forliksrådet til på betale kr 48 546,83. Innklagede har i ettertid kommet til at klageren er belastet kr 10 000 (oppsigelsesgebyr) for mye og kreditert dette beløpet.

Begge boliger er bekreftet solgt for rundt halvparten av prisantydningene, den ene eiendommen til en tredjedel av prisen megleren la til grunn i oppdragsavtalen. Selv om en prisantydning ikke er en «garanti» for hva boligen kan bli solgt for, fremstår meglers håndtering her som dårlig håndverk.

Nemnda har kommet til at det her foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, og at klageren har krav på vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 7-7. Nemnda viser for det første til den manglende summering i oppdragsavtalen, og at de totale kostnadene er vanskelig tilgjengelig for en vanlig forbruker. Dette understøttes også av at innklagede selv har erkjent at klager er fakturert kr 10 000 for mye i oppsigelsesgebyr. Ut fra en totalvurdering av saken mener nemnda at innklagede må frafalle blant annet tilrettelegging på kr 9 900 og deler av posten markedspakke-grunnpakke på kr 11 900 og øvrige krav, som inneholder et element av vederlag. Vederlaget kan etter dette passende reduseres med kr 20 000 i tillegg til de kr 10 000 som allerede er kreditert.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til DNB Eiendom AS Tromsø har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede må kreditere klageren 20 000 kroner ut over de 10 000 kroner som allerede er kreditert.