Klage nr 2018148
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. mars 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Fram Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
I januar 2016 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. Selgeren aksepterte klagerens bud på kr 4 350 000, men megleren videreformidlet ikke aksepten før akseptfristens utløp. Ett minutt etter at akseptfristen på klagerens bud hadde gått ut, la en annen budgiver inn et bud på kr 4 400 000. Klageren la deretter inn et bud på kr 4 500 000, som selgeren aksepterte. Klageren anfører at megleren forledet ham til å tro at den andre budgiveren la inn budet på kr 4 400 000 før akseptfristen på klagerens bud hadde gått ut, og krever at innklagede betaler ham erstatning med kr 150 000.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Kl. 11.47 la en annen budgiver inn et lukket bud, som selgeren avslo. På dette tidspunktet hadde klageren inne et bud på kr 4 350 000, med akseptfrist kl. 12.00. Kl. 11.49 sendte selgeren en SMS til megleren hvor det sto at selgeren aksepterte klagerens bud. Ti minutter senere ringte megleren til klageren. I stedet for å videreformidle selgeren aksept, snakket megleren om alt mulig annet, uten å komme til poenget. Etter noen minutter sa megleren plutselig at det var kommet inn et nytt bud på kr 4 400 000. Dette budet ble lagt inn kl. 12.01, det vil si ett minutt etter at akseptfristen på klagerens bud hadde gått ut. Megleren forledet klageren til å tro at budet kom tidsnok, slik at det ble ny budrunde. Klageren fikk etter hvert akseptert et bud på kr 4 500 000.
Etter at handel var kommet i stand, fikk klageren en dårlig magefølelse. Han tok derfor kontakt med megleren. Først benektet megleren at selgeren hadde akseptert det første budet, men etter at klageren hadde pratet med selgeren, innrømmet han at selgeren aksepterte klagerens bud kl. 11.49.
Megleren burde videreformidlet selgerens aksept innen utløpet av akseptfristen. Ved å ikke gjøre dette, gikk megleren utenfor sin fullmakt, og han pådro selgeren en stor risiko. Dersom den andre budgiveren ikke hadde lagt inn et nytt bud, og klageren ikke lenger ønsket å kjøpe boligen, kunne selgeren stått uten en kjøper. Det er selgeren som bestemmer om et bud skal aksepteres, ikke megleren. Klageren viser til RFE-2015-168.
Megleren har etter dette opptrådt uaktsomt, og innklagede må holdes erstatningsansvarlig for klagerens tap. Siden selgeren aksepterte klagerens bud på kr 4 350 000, har klageren lidt et økonomisk tap på kr 150 000. Dette beløpet må innklagede erstatte.
Innklagede har i korte trekk anført:
Grunnen til at megleren ikke videreformidlet selgerens aksept, var fordi megleren prøvde å få den andre budgiveren til å legge inn et bud som ikke var lukket. Sjansen for å oppnå en god salgssum er større i en budrunde. Mens megleren og klageren pratet sammen på telefon, la den andre budgiveren inn et bud på kr 4 400 000, uten forbehold om at det skulle være lukket. Etter dette økte klageren sitt bud til kr 4 500 000, som ble akseptert av selgeren.
En megler skal prøve å oppnå høyest mulig pris for selgeren. En megler har ingen plikt til å formidle selgerens aksept når det kommer inn et høyere bud. En slik plikt foreligger kun når selgeren uttrykkelig har sagt at han ønsker å akseptere et bud. Slik var det ikke her.
Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og det er derfor ikke grunnlag for erstatning. Klageren har uansett ikke lidt et økonomisk tap. Han kunne trukket seg da den andre budgiveren la inn budet som ikke var lukket.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens håndtering av budrunden og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Nemnda legger til grunn at selgeren av boligen ga en ubetinget aksept til megleren om at klagerens bud på kr 4 350 000 aksepteres. I selgerens SMS kl. 11:49 står det:
Vi aksepterer budet på 4 350 00 og takker nei til det hemmelige budet på 4 400 000. Overtakelse tidligst 25. april, men kommer gjerne til enighet med kjøper om passende tidspunkt for begge parter.
I en slik situasjon mener nemnda at megleren
måtte sørget for at aksepten ble videreformidlet til klageren innen fristen.
Megleren fikk med SMS-en i realiteten en «instruks» fra selger om å gi beskjed
til budgiver (klager) at budet på kr 4 350 000 var akseptert. Når man
ser på ordlyden i SMS-en fra selger, finner nemnda ikke at det er riktig å si
at selger bare ga signaler til megler om at budet på kr 4 350 000 ville
bli akseptert, slik som anført av innklagede. Da megler unnlot å gjøre dette,
er dette i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3. Av budjournalen fremgår det for øvrig at budgiveren med det lukkede
budet først åpnet dette kl. 12:01, det vil si etter klagerens akseptfrist uten
at megler opplyste noe om dette.
Nemnda bemerker at dersom megler hadde sørget for å få en fullmakt fra selgeren om å gå videre med budgiveren med lukket bud, og forsøke å få i gang en budrunde til tross for selgerens aksept av klagerens bud, ville saken stilt seg annerledes.
Det springende punktet er etter dette om klageren har krav på erstatning av differansen mellom det som ble kjøpesummen kr 4 500 000 og kr 4 350 000, det vil si kr 150 000.
Meglers unnlatelse av å videreformidle til klageren selgerens aksept av budet på kr 4 350 000 innen fristen, er erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda finner også at det foreligger adekvat årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse, og at klageren som følge av budrunden måtte betale kr 150 000 mer for boligen.
Innklagede må derfor erstatte klageren kr 150 000 i henhold til reglene om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Utgifter til advokat dekkes etter fast praksis i nemnda ikke, og nemnda finner ikke at det er grunn til å gjøre unntak i dette tilfellet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Eiendomsmegleren til Fram Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må betale 150 000 kroner i erstatning til klageren.