Klage nr 2018198

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. mars 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       PrivatMegleren Première

Saken gjelder:                Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

I april 2015 kjøpte klagerne en andelsleilighet som innklagede formidlet. Klagerne anfører at megleren ga uriktige opplysninger om leilighetens utbyggingsmuligheter, og krever erstatning med til sammen kr 498 578.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

Klageren har i korte trekk anført: 

I salgsoppgavens overskrift sto det at leiligheten hadde utbyggingsmuligheter. Samme type overskrift ble brukt i FINN-annonsen. I FINN-annonsen var det også inntatt bilder fra andre leiligheter i borettslaget som hadde blitt bygd ut. På visningen ga klagerne uttrykk for at utbyggingsmulighetene var viktig for dem. Megleren sa da at leiligheten kunne bygges ut, og viste til avstanden mellom et gjerde som var oppført omtrent ti meter fra leiligheten. Her var det plass til et tilbygg uten at det ville komme nærmere enn fire meter fra nabogrensen. Disse opplysningene, sammen med meglerens markedsføring for øvrig, ga klagerne berettigede forventninger om at leiligheten kunne bygges ut.

Da klagerne søkte kommunen om utbyggingstillatelse, viste det seg at gjerdet ikke var plassert ved eiendomsgrensen. Gjerdet var plassert omtrent fem meter inn på kommunens eiendom. Klagernes søknad om dispensasjon ble avslått. Hovedbegrunnelsen for avslaget var at det ikke var ønskelig med bebyggelse nærmere enn fire meter fra nabogrensen.

Megleren har gjennom sin markedsføring gitt uriktige opplysninger om utbyggingsmulighetene på tomten. Dette må innklagede holdes erstatningsansvarlig for. Utmålingen av erstatningen beror på en sammenligning av klagernes økonomiske stilling med og uten meglerens uriktige opplysninger. I taksten var leilighetens verdi satt til kr 3 400 000. Meglerens markedsføring skapte interesse for leiligheten, og leiligheten ble til slutt solgt for kr 3 720 000. Klagerne var villige til å betale kr 320 000 over prisantydning på grunn av opplysningene om at leiligheten kunne bygges ut. I tillegg krever klagerne erstattet kostnader til arkitekt med kr 26 390, saksbehandlingsgebyrer til kommunen med kr 19 8000 og kostnader til juridisk bistand med kr 47 888. Totalt blir dette kr 498 578.

Klagerne bestrider for øvrig at klagerne tidligere har sittet i borettslagets styre.

Innklagede har i korte trekk anført:

I salgsoppgaven sto det at kjøperen selv måtte ordne med godkjennelse fra kommunen. I tillegg har klagerne tidligere bodd i en annen leilighet i samme borettslag. De har til og med hatt styreverv. Klagerne var derfor godt kjent med rutinene for søknad om utbygging.

Innklagede bestrider at megleren har gitt uriktige opplysninger om utbyggingsmulighetene. Han hadde ingen forutsetninger for å vite at plasseringen av gjerdet ikke samsvarte med eiendomsgrensene. Det er derfor ikke grunnlag for erstatning. Klagerne har uansett ikke lidt noe økonomisk tap. Klagerne tok leiligheten på forkjøpsrett. Leiligheten ble solgt over prisantydning uavhengig av klagernes forventninger. Det er heller ikke årsakssammenheng mellom meglerens opplysninger om utbyggingsmulighetene og den oppnådde kjøpesummen. 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått misligholdt opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Det er på det rene at utbyggingsmulighetene her er gjort til et sentralt poeng i markedsføringen av boligen både i FINN-annonsen og i salgsoppgaven. Slik dette er gjort uten at megler samtidig kunne dokumentere at dette var mulig, er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og god markedsføringsskikk, jf. markedsføringsloven § 2. Det er ikke tilstrekkelig bare å vise til i salgsoppgaven at utbygging må søkes kommunen. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Når det gjelder klagernes erstatningskrav, har klagerne for det første krevd dekket kr 320 000, som er det beløpet de var villig til å betale over prisantydning på grunn av utbyggingsmuligheten, samt prisstigning kr 84 500 i henhold til SSBs prisindeks for brukte boliger. Når det gjelder kravet knyttet til prisstigningen, finner nemnda at det ikke er noe rettslig grunnlag for det. Nemnda har for øvrig ikke grunnlag for å ta stilling til kravet på
kr 320 000. Det vil blant annet være avhengig av om kommunen ville sagt ja til søknaden om utbygging om tomtegrensen hadde gått hvor gjerdet stod, hvor hvilke begrensninger som gjelder tomteutnyttelsen ville kunne kommet inn. Av samme grunn har nemnda ikke grunnlag for å ta stilling til kravene knyttet til utgifter til arkitekt, kr 26 390, saksbehandlingsgebyr kommunene, kr 19 800, og utgifter til juridisk bistand, kr 47 888. Nemnda har ikke tatt stilling til hvilken betydning det ville hatt for et eventuelt erstatningskrav at klagerne kjøpte eiendommen ved å benytte sin forkjøpsrett og ikke som følge av en budrunde.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til PrivatMegleren Première har opptrådt i strid med god meglerskikk og god markedsføringsskikk, og har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. For øvrig fører klagen ikke frem.