Klage nr:
109/07
Avgjort:
31.10.2007
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandling
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Kongsberg
Saksfremstilling:
Klageren solgte bolig gjennom innklagede.
Det klages over en rekke forhold ved utførelsen av oppdraget.
Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Høsten 2006 bestemte klageren seg for å gjøre et nytt forsøk på å selge huset sitt. Klagerne tok kontakt med innklagede, som visstnok hadde solgt flere hus i området og derfor kjente markedet godt. Innklagede tok kontakt med takstmann, og etter diverse innspill mottok klageren taksten 31. august 2006. Av taksten fremkom det at huset var regulert til næringseiendom, noe klageren ikke var gjort oppmerksom på ved kjøpet i 2002. Huset har vært benyttet utelukkende som bolig de siste 10 årene.
Klagen dreier seg i hovedsak om følgende:
Forsømmelse av oppdraget fra innklagedes side, herunder dårlig oppfølging og dårlig utført meglerarbeid og vanskeligheter med å nå den ansvarlige saksbehandleren underveis
Utlevering av nøkkel fra innklagede til kjøperen før signering av kjøpekontrakt. Dette ble aldri avklart med klageren, og nøkkelen ble heller ikke krevd tilbakelevert, slik at kjøperen var i besittelse av nøkkelen hele tiden frem til overtakelsesdatoen
Innklagede fikk klageren til å gjennomføre overtakelse før finansieringspapirene var undertegnet og kjøpesummen var innbetalt klientkontoen
Innklagede har trenert overtakelsen gjennom stadige utsettelser av kontraktsmøte
Innklagede har urettmessig trukket utgifter fra oppgjøret. Klageren solgte deler av innboet til kjøperen, og disse pengene skulle innbetales direkte til klagerens konto. I stedet ble beløpet innbetalt til innklagedes klientkonto som sikkerhet inntil hjemmelsovergangen var tinglyst
Utbetaling av oppgjøret tok lang tid, og klageren fikk utbetalt nettoprovenyet først 7. mars 2007, altså 8 uker etter overtakelsen
Forsinkelsesrente var ikke med i oppgjørsoppstillingen fra innklagede. Klageren mener hun skulle hatt forsinkelsesrente fra opprinnelig overtakelsesdato 15. januar 2007 – ikke fra utsatt overtakelsesdato 25. januar. Faktisk overtakelse var 29. januar pga sommel fra innklagede
Klageren mener at utfallet i saken har vært akseptabel nok, takket være god kontakt med kjøperen. Klageren mener det er urimelig å betale fullt vederlag for så slett utført meglerarbeid. Klageren krever bortfall av innklagedes vederlag, samt en økonomisk kompensasjon for å dekke opp for det innskrenkede forsinkelsesrentegrunnlaget som følge av at innklagede selv endret overtakelsesdatoen i kjøpekontrakten. I tillegg krever klageren kompensasjon for å dekke tapet som følge av et dyrt fullfinansieringslån i to måneder lenger enn planlagt.
Innklagede anfører:
Innklagede har gjennomgått saken. Det er fremsatt mange påstander i den «rapporten» som klageren har utarbeidet. Innklagede har forsøkt å kommentere de framsatte påstandene, men har ikke vært i stand til å gå inn i alle detaljer.
Fotografier: Innklagede hevder at fotografiene holdt god kvalitet og standard som er nødvendig for gjengivelse på så vel internett og i trykte medier.
Eierskifteforsikring: Ved gjennomgang av eiendommens dokumenter ble innklagede oppmerksom på at eiendommen var en næringseiendom som ikke er av de eiendommene som det kantegnes eierskifteforsikring for. Innklagede søkte å få forsikringsselskapet til å akseptere denne ut fra spesielle forhold, men lyktes ikke. At innklagede anbefalte å tegne eierskifteforsikring i den innledende salgsfasen, kan ikke holdes i mot innklagede. På daværende tidspunkt hadde ikke klageren gitt opplysninger om næringsreguleringen.
Salgsoppgaven: Ble rutinemessig sendt selgeren for gjennomgang, både for å kvalitetssikre innholdet, og at prospektet er i overensstemmelse med de innspillene selgeren har gitt. I dette tilfellet hadde klageren sterke synspunkter som ble innarbeidet.
Internett: www.finn.no har gruppert næringseiendommer og boligeiendommer hver for seg. At klagerens eiendom burde vært plassert under boligeiendommer umiddelbart, og ikke under næringseiendommer, er innklagede enig i.
Oppfølging av interessenter: Det er en megleroppgave å følge opp interessenter. Samtidig er det umulig for en megler å holde oversikt over alle til enhver tid. Interessentene har en selvstendig oppfordring til å fremme sitt bud og følge opp dette. Innklagede opplyser at kjøperen var særdeles vanskelig tilgjengelig gjennom hele prosessen. Det var ingen andre interessenter som ønsket å legge inn bud på eiendommen.
Overtakelse: Budaksept var 12. desember 2006, og akseptbrev ble sendt til klageren og kjøperen 2 dager senere. Innklagede hevder at overtakelsesdato 15. januar 2007 ble klarert telefonisk med klageren. Klagerens påstand om at innklagede skal ha uttalt at kjøperen ikke hadde satt noen overtakelsesdato på budskjemaet, er ukjent for innklagede.
Innklagede hadde iverksatt arbeidet for å få tinglyst vannretten. Innklagede beklager at dette tok noe tid fordi det var påkrevd et mer presist kart. Grunneiers ektefelle måtte samtykke i dette. For øvrig inviterte innklagede både klageren og kjøperen til kontraktsmøte på Kongsberg. Partene ønsket ikke dette hvis det var mulig å unngå å møte. Derfor ble dokumentene sendt på «rundgang». Innklagede slet i denne perioden veldig med kontakten med kjøperen, fordi vedkommende var reist på ferie. Kjøpers kundebehandler i banken kan bekrefte dette i forbindelse med signering på lånedokumenter. Det var dialog frem og tilbake vedrørende ny overtakelsesdato, og partene kunne møte til overtakelse 29. januar.
Nøkkelen og kontrakten, overlevering til kjøperen: Det var umulig for kjøperen å møte hos innklagede for å motta nøkkelen og kontrakten. Innklagede leverte derfor nøkkelen og dokumentene 19. januar til et sted som passet for kjøperen; en bensinstasjon som kjøper ville passere på veien. Klageren hadde samtykket i at kjøperen skulle få låne nøkkelen for befaring med fagmann. I kjøpekontraktens kopi som ble levert kjøperen, stod alle opplysninger som er nødvendig for overføring av kjøpesummen.
Det tilleggsbeløpet som skulle betales for inventar m.v. ble avtalt direkte mellom partene. Innklagede var ikke involvert i dette, men det synes som om det må ha vært noe uklarhet mellom partene om kontonummer osv. Innklagede kan ikke kritiseres for dette.
Forsinket betaling: Her synes det som om klageren ikke helt erindrer historien og prosessen. I det dokumentet som heter «oppgjørsskjema for selger» står det med uthevet skrift at selger selv må besørge overføring av sikkerhet til ny eiendom dersom pant skal flyttes. Dette var ikke gjort, slik at oppgjørsmedarbeideren gjentatte ganger purret på klageren vedrørende dette. Dersom klageren haddeønsket kontakt med vedkommende oppgjørsmedarbeider, kunne hun enkelt ha besvart e-post fra ham. Innklagede hevder derfor at klageren selv er årsak til forsinkelsen.
Gebyret på kr 1548: Gebyret har stått på konto hos innklagede. Erklæringen vedrørende vannretten ble returnert fra Statens Kartverk, og er for øyeblikket til underskrift hos grunneiers ektefelle. Denne vil bli tinglyst så fort den er returnert sammen med utsendt kart. Brønnen ligger på det aktuelle gårds- og bruksnummeret, men også delvis på naboeiendommen. Dette vil bli tinglyst og vil ikke skape problemer i fremtiden for kjøperen. Innklagede ønsker ikke å kommentere påstanden om underslag.
Innklagede oppsummerer denne saken slik at innklagede ikke evnet å få delaksepter fra klageren på alle trinn underveis i prosessen. Dersom innklagede hadde vært tydeligere, kunne muligens denne saken vært unngått. Innklagedes kontor har trukket erfaringer fra saken. Innklagede vil bemerke at den ansvarlige saksbehandleren har meget lang erfaring, og er en respektert seniormegler. Innklagedes vurdering er farget noe av hvilken saksbehandler som klagen er rettet mot, men klagerens påstander er gjennomgått nøye.
Innklagede har beklaget overfor klageren at kommunikasjonen ikke har vært tilfredsstillende, og kompensert henne med kr 5 000.
Innklagede bestrider klagerens påstander, og hevder de har behandlet saken i overensstemmelse med gjeldende regler, bransjenormer og god meglerskikk.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren mener klagen er godt dokumentert fra hennes side. Klageren registrerer at innklagede fremdeles har en nedlatende holdning overfor henne, og at de unnlater å kommentere de alvorligste klagepunktene:
- At klageren ikke har fått forsinkelsesrente fra opprinnelig avtalt overtakelsesdato 15. januar og frem til faktisk overtakelsesdato 29. januar
At klageren ble anbefalt å overlevere huset til tross for at kjøpers finansiering ikke var i orden
At innklagede ikke krevde å få tilbake nøklene til huset, slik at kjøperen møtte klageren fra innsiden av boligen på overtakelsesdagen
At det feilaktig er trukket penger for tinglysing av brønn
Overtakelse 15. januar ble ikke klarert med kjøperen, jfr. kjøpers utsagn. Kjøperen gav uttrykk for overraskelse over at ønsket overtakelsesdato 1. april var fremskyndet til 15. januar. Innklagede har heller ikke svart på hvorfor overtakelsesdatoen i kjøpekontrakten ble endret.
Klageren samtykket i at kjøperen skulle få låne nøkkel til huset for befaring med fagmann. Klageren samtykket ikke i at kjøperen skulle få beholde nøkkelen.
Det er ikke korrekt at innklagede ikke var involvert i avtalen om inventaret. Innklagede fikk høynet totalsummen ved at inventaret skulle følge med. Klageren fikk bare telefon med spørsmål om aksept.
Når det gjelder henvendelsen fra oppgjørsmedarbeideren, ble denne aldri videresendt fra innklagede til klageren. Henvendelsen kom direkte fra innklagede, med informasjon om at oppgjørsmedarbeideren var sykemeldt. Klageren etterspurte kontaktinformasjon til vedkommende pr e-post den 20, 26 og 28. februar uten å få svar fra innklagede. Klageren anser seg derfor ikke som årsak til forsinkelsen.
Påstanden omunderslag av kr 1548 for tinglysing av vannrett kommenteres ikke av innklagede, til tross for at slik tinglysing er gratis ved tinglysing i forbindelse med overdragelse av eiendom.
Klageren mener innklagede ikke kan krediteres å ha innkrevd forsinkelsesrente fra kjøperen, fordi klageren mener dette tilhører innklagedes plikter.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder misnøye med meglerens saksbehandling.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at klagerens anførsler er gjengitt i svært forkortet form. Ved behandling av saken har Reklamasjonsnemnda selvsagt gjennomgått klagerens anførsler i sin helhet.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det kritikkverdig at innklagede ikke har sørget for å følge opp at nøkkelen som var utlevert til kjøperen, ble tilbakelevert etter besiktigelsen. Denne forsømmelsen har imidlertid ikke medført noe økonomisk tap for klageren.
En eiendomsmegler skal aldri påføre endringer i kjøpekontrakten etter at den er signert uten særskilt samtykke. Det er sterkt kritikkverdig at kjøpekontrakten i denne saken er endret uten samtykke.
Reklamasjonsnemnda må legge til grunn at innklagede har anbefalt overtakelsen gjennomført til tross for at kjøperens bank ikke hadde overført kjøpesummen. Dette er også sterkt kritikkverdig.
Når det derimot gjelder kravet om forsinkelsesrente, tinglysning av vannretten og forsinket utbetaling av oppgjøret, kan klagen ikke føre frem.
Etter eiendomsmeglingsloven § 4-6 kan meglerens vederlag nedsettes eller helt falle bort «dersom foretaket vesentlig har tilsidesatt sine plikter mot kjøper eller selger». Reklamasjonsnemnda finner at vilkårene for nedsettelse av vederlaget er oppfylt i denne saken. Ut fra de feil innklagede har gjort, bør innklagedes totale vederlag nedsettes med 50 prosent, dvs. kr 10 000 i tillegg til de kr 5 000 som allerede er innrømmet. Reklamasjonsnemnda har her særlig lagt vekt på de grove feilene som var begått i forhold til kjøpekontrakten og overtakelsen.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagedes vederlag bør nedsettes med 50 prosent.
Oslo, den 31. oktober 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |