Klage nr 2018204
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. mars 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Ullevaal
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
I 2017 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens tomannsbolig bestående av to eierseksjoner. Oppdraget ble forlenget én gang, før det gikk ut på tid fordi innklagede ikke ønsket å fortsette samarbeidet. Klageren anfører at megleren har håndtert flere sider av oppdraget på en kritikkverdig måte, særlig når det gjelder markedsføringen. Klageren krever at megleren fortsetter med salget av seksjonen som enda ikke er solgt, og at innklagede frafaller sitt krav om betaling. I tillegg krever klageren erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Oppdragsavtalen
Megleren endret oppdragsavtalen, men han sa at det var en forlengelse. I utgangspunktet skulle megleren prøve å selge seksjonene samlet, med én annonse og én salgsoppgave. Ble det to salg, skulle meglerens vederlag økes noe, siden det da ble to oppgjør. Etter avtalen skulle klageren kun betale for én markedspakke. Megleren har krevd betaling for to.
Markedsføringen
Markedsføringen var for dårlig. Annonsene så ut som advarsler, og salgsoppgaven skapte usikkerhet. Salgsoppgaven inneholdt bilder med snø på, selv om bildene var tatt i august. I tillegg inneholdt salgsoppgaven to rapporter om mugg. Muggproblemene var utbedret, og de var omtalt i egenerklæringen. Det var derfor ingen grunn til å innta rapportene i salgsoppgaven. Videre manglet det bilder av en stue, og opplysningen om at kjøperen måtte kjøpe garasje fikk for mye plass. Det var også vanskelig for interessentene å se muligheten for å ha soverom i underetasjen. Megleren sendte annonser til godkjenning sent på kvelden like før publisering. Den ene annonsen fikk ikke klageren sett. Hun godkjente annonsen usett fordi han var stresset.
Hagen
Siden seksjonene har felles hage, mente klageren at det ville være lurt
å selge seksjonene til noen som kjenner hverandre. Megleren burde i alle fall
sørget for deling av hagen før boligen ble annonsert. Megleren mente det ville
være best å vente med delingen til etter at seksjon
nr. 2 var solgt, og anfører at klageren var enig i det. Klageren bestrider at
partene var enige om å vente så lenge med delingen. I ettertid har megleren
prøvd å presse klageren til å godta en løsning som klageren ikke liker.
Løsningen som megleren har skissert gir eierne av seksjon nr. 2 mer av hagen,
og reduserer verdien av seksjon nr. 1. Klageren bestrider at hagen ble delt på
kontraktsmøtet.
Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget
Først antydet megleren at seksjonene kunne selges samlet til rundt kr 25 000 000. Senere mente han at prisen burde nedjusteres med kr 5 000 000. Videre brukte megleren en app som ikke fungerte. På grunn av dette var det en del opplysninger som klageren aldri fikk. I tillegg hadde ikke megleren tid til å ha visninger på de mest gunstige tidspunktene. Derfor valgte klageren å holde en del visninger selv. I tillegg burde megleren frarådet salg før seksjoneringen var gjennomført.
Klageren krever at megleren fortsetter med salget av seksjon nr. 1, og at innklagede frafaller sitt krav om betaling. I tillegg må innklagede betale klageren erstatning for tapet hun er påført. Det er sammenheng mellom meglerens håndtering av oppdraget og problemene med å få solgt seksjon nr. 1. Megleren har selv uttalt at prisen må ned med kr 1 000 000 for å få til et salg. Det beviser at klageren har lidt et tap.
Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtalen
Innklagede bestrider at megleren endret oppdragsavtalen da den ble forlenget, bortsett fra enkelte prisøkninger fra eksterne leverandører, som for eksempel informasjonen som megleren mottok fra kommunen. Klageren godkjente salgsoppgaven og annonsen for begge seksjonene.
Markedsføringen
Innklagede bestrider at markedsføringen var dårlig. Klageren gjorde selv flere endringer i salgsoppgaven. Flere ganger forklarte megleren at opplysninger om for eksempel at kjøperen selv måtte oppføre garasje, ikke bare kunne gjemmes bakerst i salgsoppgaven. Når det gjelder bildene, var alle bildene av fasaden og hagen nye. På enkelte interiørbilder kunne man skimte snø gjennom vinduet, men dette påvirket ikke salget. Både eiendommens positive og negative sider kom frem i markedsføringen.
Hagen
Klageren og megleren var enige om å vente med delingen av hagen til seksjon nr. 2 var solgt, slik at kjøperen kunne være med på oppdelingen. Dette ble gjort på kontraktsmøtet. Senere ønsket klageren å gjøre flere endringer.
Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget
Innklagede bestrider at megleren ga en verdivurdering på kr 25 000 000. I det første møtet mellom klageren og megleren, la megleren til grunn en pris på kr 25 000 000 for å beregne kostnadene med oppdraget. Megleren har hele tiden vært klar på at et salg som enebolig ville gi rundt kr 15 000 000, men at prisen kunne bli rundt kr 20 000 000 etter seksjonering.
Det er riktig at appen som megleren brukte sliter med å håndtere oppdragsgivere som har to salg løpende samtidig, men det har ikke hatt noen betydning her. Appen viser bare statistikk, som for eksempel antall interessenter som har lastet ned salgsoppgaven. All kommunikasjon foregikk på e-post eller telefon.
Boligen var under seksjonering på salgstidspunktet. Seksjonsbegjæringen ble sendt inn før oppdraget ble forlenget.
Klageren krever at innklagede fortsetter med salget av seksjon nr. 1. Megleren har ingen plikt til å fortsette samarbeidet når oppdraget går ut på tid. I dette tilfellet ønsket ikke megleren å fortsette samarbeidet fordi kommunikasjonen var dårlig. Klageren er fakturert etter oppdragsavtalen. Det er heller ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstand om at megleren har håndtert flere sider av oppdraget på en kritikkverdig måte, særlig når det gjelder markedsføringen. I tillegg krever klageren erstatning og at innklagede frafaller sitt krav om betaling.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen fører delvis frem.
Krav på betaling av vederlag og utlegg
Oppdragsavtalen fra 2018 er en forlengelse av oppdragsavtalen fra 2017. I 2018-avtalen er det påført med penn at det gjelder to oppdragsnummer. Dette blir imidlertid feil da det ikke er spesifisert på den enkelte eiendom (seksjon) som skulle selges. I begge avtalene er det lagt til samme prisgrunnlag for begge oppdragene, 25 millioner kroner. Det samme gjelder salgsomkostningene.
Den ene seksjonen er solgt, og nemnda legger til grunn at megler her har fått fullt oppgjør i henhold til oppdragsavtalen. Dette omfattes heller ikke av klagen.
Oppdragsgiver (klager) har fremsatt krav om at megler skal fortsette arbeidet med salget av den seksjonen som ikke er solgt. Da oppdraget imidlertid er gått ut på dato, kan nemnda under enhver omstendighet ikke pålegge innklagede å fortsette salgsarbeidet.
Det sentrale spørsmålet er etter dette om
innklagede har krav på betaling av fakturaen datert
1. november 2018 på kr 78 264. Nemnda nevner at oppdragsgiver (klager)
bare har signert én gang på oppdragsavtalen. Her skulle megler laget to
oppdragsavtaler, én for hvert salg, og fått klagerens signatur på begge.
Innklagede kan ikke bare kopiere en oppdragsavtale, påføre to oppdragsnummer og
forplikte selger dobbelt.
Meglers håndtering av oppdragsavtalen/ene er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Nemnda har derfor kommet til at innklagede ikke nå kan kreve dekket disse utleggene. Innklagede må derfor kreditere klageren for beløpet kr 78 264.
Deling av hagen
Det er dårlig rådgivning fra meglers side at hagen ikke var delt før salget ble satt i gang. I motsatt fall vil det lett kunne føre til unødvendige nabokonflikter.
Erstatningskravet
Klageren har krevd erstatning for det tapet hun mener å ha blitt påført. Det er vist til meglerens håndtering av oppdraget og problemene med å få solgt seksjon nr. 1. Til tross for meglers antydning om en totalpris på 25 millioner kroner, kan ikke nemnda se at klageren har lidt noe økonomisk tap. Prisantydning er ingen garanti, men meglers vurdering av hva det er sannsynlig å oppnå i markedet på et gitt tidspunkt. Meglerens håndtering av oppdraget kan heller ikke føre til noen erstatning. Kravet på én million kroner i erstatning kan etter dette ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til PrivatMegleren Ullevål har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må kreditere klageren 78 264 kroner. Erstatningskravet fører ikke frem.