Klage nr 2019003

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. mars 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Z Eiendom AS

Saken gjelder:                Meglerens undersøkelsesplikt

Saksfremstilling:

I 2014 kjøpte klagerne en eiendom som innklagede formidlet. I salgsoppgaven sto det at eiendommens areal var på 2 600 kvadratmeter. Da klagerne fikk oppmålt tomten fordi de planla å bygge en garasje, viste det seg at tomten bare var på 1 403 kvadratmeter. Senere har klagerne fått hjemmelen til ytterligere 555 kvadratmeter som ifølge et kart som lå vedlagt salgsoppgaven, tilhørte klagernes eiendom. Klagerne anfører at megleren ved å gjøre nærmere undersøkelser burde oppdaget at eiendommens areal var mindre enn det som fremgikk av matrikkelbrevet som salgsoppgaven bygde på. Klagerne krever erstatning for kostnadene med å få arealet til å bli det samme som det meglerens markedsførte eiendommen med, eventuelt erstatning for arealsvikten dersom kjøp av det resterende arealet ikke lar seg gjennomføre.

Innklagede bestrider at megleren ut fra de konkrete omstendighetene i saken burde gjort nærmere undersøkelser, og bestrider klagernes krav.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Arealavvik

Under forberedelsen med salget innhentet innklagede skylddelingsforretning fra Statens Kartverk. Det fremgår av skylddelingsforretningen at hovedbølets areal før klagernes eiendom ble fradelt var på 179 dekar, mens hovedbølets areal etter fradelingen var på 178 dekar. Det var med andre ord enkelt å se at arealet på klagernes eiendom var på ett dekar. Megleren innhentet også matrikkelbrev fra kommunen. I matrikkelbrevet sto at det arealet på klagernes eiendom var på 2 640,6 kvadratmeter. Til tross for at skylddelingsforretningen og matrikkelbrevet inneholdt sprikende opplysninger om eiendommens areal, valgte megleren å markedsføre eiendommen med dette arealet. I salgsoppgavens overskrift sto det «HERSKAPELIG NYERE BOLIG – LANDLIG OG USJENERT – 2,6 MÅL TOMT». Samme overskrift ble brukt i annonsen. Ingen steder i salgsoppgaven sto det at eiendommens areal ifølge skylddelingsforretningen bare var på ett dekar.

Klagerne har fått oppmålt tomten fordi de planla å bygge en garasje. Oppmålingen viste at tomten var på 1 403 kvadratmeter. Det viser seg også at det var utskilt en tomt på 555 kvadratmeter som ifølge kartet som lå vedlagt salgsoppgaven, tilhørte klagernes eiendom. Klagerne har fått overført hjemmelen til denne tomten, slik at eiendommen nå totalt er på rundt 1 958 kvadratmeter. Det betyr at klagerne mangler rundt 650 kvadratmeter i forhold til arealet som megleren markedsførte eiendommen med. Eieren av hovedbølet har tilbudt klagerne å kjøpe det resterende arealet for kr 140 pr. kvadratmeter. Eiendommen ligger imidlertid i et område som er regulert til LNF, og det er derfor usikkert hvorvidt grensejustering lar seg realisere.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd har en megler plikt til å vurdere opplysningene som han innhenter. Da megleren så at skylddelingsforretningen og matrikkelbrevet inneholdt sprikende opplysninger om arealet, fikk megleren en oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser. At han ikke gjorde det, må innklagede holdes erstatningsansvarlig for. På grunn av meglerens forsømmelse har klagerne blitt påført en rekke kostnader. Dette inkluderer kostnadene som klagerne ble påført i forbindelse med overdragelsen av hjemmelen til tomten på 555 kvadratmeter. I tillegg kommer kostnadene til kjøp av de resterende 650 kvadratmeterne som tilhører hovedbølet, eventuelt erstatning for arealsvikten dersom dette ikke lar seg gjøre siden området er regulert til LNF.

Meglerens vederlag

I salgsoppgaven sto det at selgeren ikke ønsket å opplyste om meglerens vederlag, men at megleren kunne opplyse om vederlaget ved forespørsel. Dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 14. Klageren lurer på om det er en relasjon mellom selgeren og noen hos innklagede.

Tilbakeholdt beløp

Etter kjøpekontrakten skulle megleren holde tilbake kr 10 000 på sin klientkonto. Selgerens mulige krav på dette beløpet er foreldet, og klageren krever at innklagede utbetaler pengene til klagerne.

Innklagede har i korte trekk anført:

Arealavvik

Megleren innhentet en rekke dokumenter under forberedelsen med salget. Både opplysningene fra selgeren, salgsoppgaven og boligsalgsrapporten fra et tidligere salg av eiendommen, den nye boligsalgsrapporten og matrikkelbrevet sa at eiendommens areal var på rundt 2 600 kvadratmeter. I tillegg var eiendommen opparbeidet med plen og lignende som visuelt ga inntrykk av at eiendommen var på rundt 2 600 kvadratmeter. Ut fra dette hadde megleren ingen oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser om arealet.

Klageren anfører at megleren kunne oppdaget arealavviket ved å sammenligne arealet på hovedbølet før og etter fradelingen. Skyldforretningen har et lavere presisjonsnivå enn matrikkelbrevet som er koordinatbasert. Matrikkelbrevet var derfor en mer pålitelig kilde enn skylddelingsforretningen.  Det kan ikke være riktig at megleren skulle ha sammenlignet de grovt angitte opplysningene som fremgikk av skyldforretningen. I så fall måtte megleren vært gitt en grunn til å tro at opplysningene som fremgikk av de øvrige dokumentene som han hadde innhentet, ikke var riktige. Slik var det ikke her. I matrikkelbrevet var for øvrig arealet oppgitt med desimaltall. Også dette taler for at megleren ikke hadde grunn til å tro at matrikkelbrevet inneholdt uriktige opplysninger.

Megleren kan etter dette ikke bebreides for at han ikke gjorde nærmere undersøkelser om eiendommens areal. Det er derfor ikke grunnlag for erstatning.

Meglerens vederlag

Innklagede erkjenner at salgsoppgavens manglende opplysninger om meglerens vederlag ikke var tilfredsstillende. Innklagede har for lengst sluttet med denne praksisen. Det er for øvrig ingen relasjon mellom selgeren og noen hos innklagede.

Tilbakeholdt beløp

Kjøpekontrakten var ikke utformet slik at megleren automatisk skulle utbetale beløpet til klagerne dersom selgeren ikke overholdt sin utbedringsplikt. Når det ikke er tilfelle, må en megler ha partenes samtykke til å utbetale beløpet. En megler kan ikke selv ta stilling til dette spørsmålet. Innklagede tok imidlertid kontakt med selgeren etter at saken ble brakt inn for nemnda, og selgerne har nå samtykket til at beløpet utbetales til klagerne.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelsesplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem, men tar ikke stilling til erstatningsutmålingen.

Tomtearealet

Det fremgikk av salgsoppgaven at tomtearealet var på 2 640 kvadratmeter i henhold til matrikkelbrevet (2 640,6 kvadratmeter). I salgsoppgaven er det ingen opplysninger om at eiendommen var skylddelt.

Det sentrale spørsmålet i saken er hvor langt meglers undersøkelsesplikt går når det gjelder tomtearealet.

Nemnda nevner først at megler har en selvstendig plikt til å vurdere de opplysninger som oppgis i salgsoppgaven vedrørende for eksempel tomteareal. Megler kan ikke her støtte seg på tidligere salgsoppgaver med den risiko som kan oppstå for følgefeil.

Det er på det rene at megler innhentet skylddelingen, og at det arealet som fremgikk her var klart mindre enn i matrikkelbrevet. Det kan ikke kreves at en megler i detalj skal studere skylddelingen, men her var det bare ved å se på avstandsangivelsene (lengde og bredde på den fradelte tomten) og arealet før/etter fradeling av tomten på det gjenværende hovedbruket at det var noe som ikke stemte sammenholdt med opplysningene i matrikkelbrevet. I matrikkelbrevet stod det også uttrykkelig at tomtearealet ikke nødvendigvis stemte:

«Vær oppmerksom på at for mange matrikkelenheter og bygg hefter usikkerhet ved arealet som er oppgitt.»

I en slik situasjon burde megler foretatt nærmere undersøkelser, eller i hvert fall tatt nødvendig forbehold i salgsoppgaven. Men megler tok bare arealet i matrikkelbrevet (2 640 kvadratmeter) uten noen cirkaangivelse.

Konklusjonen er at megler ikke har overholdt sin undersøkelsesplikt vedrørende arealet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Opplysninger om meglers vederlag i salgsoppgaven

Innklagede har erkjent at meglers vederlag skulle vært opplyst i salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 14. Det er opplyst at innklagede har endret praksis nå. Meglers unnlatelse her er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Erstatningskravet

Når det gjelder den uriktige opplysningen om arealet, følger det av det nemnda har kommet til ovenfor at megler også har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede er erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Nemnda har imidlertid ikke tilstrekkelig grunnlag til å ta stilling til erstatningens størrelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Z Eiendom AShar ikke overholdt sin undersøkelsesplikt vedrørende tomtearealet, og innklagede er erstatningsansvarlig. Nemnda tar ikke stilling til erstatningens størrelse.