Klage nr 2019013

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. mars 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       LDW AS (Eie Eiendomsmegling avd. Vinderen)

Saken gjelder:                Meglerens prisantydning og krav om vederlagsnedsettelse

Saksfremstilling:

I 2018 solgte klagerne en andelsleilighet som innklagede formidlet. Megleren satte en prisantydning på kr 8 000 000, og noen naboer i borettslaget ønsket å kjøpe leiligheten utenfor markedet. Klagerne og megleren ble enige om å be om kr 8 800 000, og leiligheten ble solgt for kr 9 100 000. Da kjøperne skulle selge sin gamle leilighet, satte den samme megleren en prisantydning på kr 8 600 000. Etter klagernes mening er leilighetene nesten identiske, men den som klagerne solgte har bedre beliggenhet. Klagerne reagerer på forskjellen mellom prisantydningene. Hadde megleren gitt dem en prisantydning på kr 8 600 000, ville klagerne hatt et annet utgangspunkt for salget, og kanskje solgt leiligheten på markedet. Klagerne har også trukket frem andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget som de mener er kritikkverdige. Klagerne krever at innklagede setter ned sitt vederlag med kr 55 000.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Prisantydning

Klagerne syntes meglerens prisantydning på kr 8 000 000 virket lavt, men de valgte å stole på at megleren hadde kontroll på markedet. En ukes tid etter oppdragsinngåelsen, sa megleren at det var noen naboer i borettslaget som ville kjøpe leiligheten utenfor markedet. Klagerne var usikre på hva de skulle gjøre. Megleren mente at klagerne måtte kreve kr 8 500 000 dersom de skulle selge utenfor markedet. Klagerne bestemte seg til slutt for å prøve å selge utenfor markedet, og de ble enige med megleren om å be om kr 8 800 000.

Megleren sto og pratet med noen andre naboer før privatvisningen. Da disse fikk vite at det var aktuelt med salg utenfor markedet, ønsket også de å komme på visning. På grunn av interessen fra de andre naboene, som hadde bedre ansiennitet, tenkte de første naboene at de måtte legge seg over prisantydningen. De la inn et bud på kr 9 100 000, som klagerne aksepterte.

Først på kontraktsmøtet fikk klagerne en kopi av salgsoppgaven. Der sto det at prisantydningen var kr 8 500 000. Etter kontraktsmøtet sto megleren og kjøperne og pratet sammen med salget av kjøpernes leilighet. De pratet om at de skulle speilvende plantegningen til klagerne. Den ene klageren er arkitekt, og det var han som hadde laget plantegningen. Klagerne syntes det var rart at megleren ikke hørte med klagerne først.

Kjøpernes leilighet ble lagt ut for salg en ukes tid senere. Prisantydningen var kr 8 600 000. Bortsett fra at klagernes leilighet har bedre beliggenhet, er leilighetene nesten identiske. Kjøpernes leilighet ble solgt for kr 9 500 000. Klagerne reagerer på at megleren så kort tid etter ga kjøperne en prisantydning som var så mye høyere enn prisantydningen på klagernes leilighet. Klagerne hadde aldri bedt kjøperne om bare kr 8 800 000 dersom prisantydningen på deres leilighet hadde vært kr 8 600 000. I en slik situasjon ville klagerne hatt et helt annet utgangspunkt for salget, og kanskje valgt å selge leiligheten på markedet. 

Representasjon

Det er uheldig at megleren representerte både klagerne og kjøperne. Selv om megleren og kjøperne ikke enda hadde skrevet under på en avtale, var forholdet etablert. 

Vederlag

Megleren har krevd for mye vederlag i forhold til hvor mye arbeid hun kan ha lagt ned i forbindelse med oppdraget. Klagerne har lastet ned salgsoppgaven til en annen leilighet i borettslaget som nylig ble solgt. Der var ordlyden nesten identisk med salgsoppgaven som megleren utarbeidet til klagernes leilighet.

Salgsoppgave

Klagerne leste aldri gjennom salgsoppgaven før salget. Først samme dag som kontraktsmøtet fikk klagerne en kopi av salgsoppgaven. Dette var første gang klagerne fikk høre prisantydningen på kr 8 500 000. I tillegg hadde megleren glemt å fjerne noen kommentarer som klagerne hadde skrevet til megleren. Hadde klagerne fått lest gjennom salgsoppgaven før salget, ville de sørget for at disse ble fjernet.

Klagerne krever vederlagsnedsettelse med kr 55 000.  

Innklagede har i korte trekk anført:

Prisantydning

Det er riktig at megleren først satte en prisantydning på kr 8 000 000. Under forberedelsen med salget ble megleren kontaktet av noen naboer i borettslaget som lurte på om klagerne var villige til å selge leiligheten utenfor markedet. Megleren ga beskjed til klagerne, og forklarte dem risikoen ved å ikke markedsføre boligen på vanlig måte. Etter en grundig vurdering kom klagerne frem til at de var villige til å selge utenfor markedet dersom de fikk kr 8 800 000.

I forbindelse med privatvisningen ble klagerne kontaktet av en annen nabo som også ønsket visning. Den andre naboen hadde lengre ansiennitet enn den første. På bakgrunn av dette ga den de første naboene uttrykk for at de måtte legge inn et bud som var noe høyere enn det de ellers ville gjort, slik at den andre naboen ikke tok leiligheten på forkjøpsrett. Den første naboen la inn et bud på kr 9 100 000, som klagerne aksepterte.

Kjøperne av klagernes leilighet ønsket å bruke den samme megleren til salget av deres leilighet. Prisantydningen ble satt til kr 8 600 000, og leiligheten ble solgt for kr 9 500 000.

Megleren var ingen pådriver for å selge leiligheten utenfor markedet. Klagerne var kjent med risikoen ved et slikt salg, og deres beslutning var gjennomtenkt. Megleren har derfor ikke misligholdt sin rådgivningsplikt på dette punktet. Når det gjelder prisantydningen, sa megleren til kjøperne at prisantydningen var kr 8 500 00. Prisantydningene som megleren satte var med andre ord nesten identiske. Kjøperne har i etterkant uttalt at de ikke ville bydd kr 9 100 000 dersom prisantydningen hadde vært rundt kr 8 200 000.

Representasjon

Oppdraget med kjøperne ble inngått etter at klagernes leilighet var solgt. Det er ikke uvanlig at en kjøper velger å benytte seg av den samme megleren til salget av sin eiendom. At megleren senere representerte kjøperne, har ikke hatt noen betydning for salget av klagernes leilighet.

Vederlag

Det er riktig at megleren har solgt mange leiligheter i borettslaget. Men en megler er likevel forpliktet til å innhente nødvendig informasjon om leiligheten. Arbeidsmengden ble derfor nokså lik selv om det var et område megleren kjente godt.

Salgsoppgave

Det er riktig at salgsoppgaven ikke var ferdig på salgstidspunktet, men klagerne fikk all nødvendig informasjon, også om prisantydningen, på forhånd. Salgsoppgaven var ikke ferdig tidligere fordi megleren ventet på bildene.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglers prisantydning og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens opplysninger.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

Klagen gjelder fire forhold.

Prisantydning:
Klageren anfører at de burde fått en høyere verdivurdering, og at de i så fall ville satt en høyere minstepris for salg «off-market».

Nemnda nevner at meglers prisantydning er meglers vurdering av hva eiendommen kan bli solgt for på et gitt tidspunkt, men er ingen «garanti». Det er forøvrig mange forhold som påvirker prisen på et salgsobjekt, og sammenligner man prisen på salgsobjekter for eksempel i et borettslag kan det også være noe «tilfeldig» hva den enkelte leilighet blir solgt for.

Slik saken er opplyst for nemnda, er det ikke noe som tilsier at megler kan bebreides når det gjelder prisantydningen. Ved salg av denne type leiligheter er det vanskelig å anslå en nøyaktig prisantydning da prisene varierer mye i forhold til standard, beliggenhet og interessen på salgstidspunktet. Den prisantydningen som ble antydet overfor klager og interessenter ved «off-market»-salget var mellom kr 8 500 000 og kr 8 600 000. Det er ikke slik at man ved et «off market» salg alltid kan forvente en vesentlig høyere pris enn ved normal markedsføring.  Klageren oppnådde en pris på kr 9 100 00. Det fremgår for øvrig at klagerne var svært fornøyde med salgsprisen de fikk.

Prisantydningen for kjøpers leilighet ble kr 8 600 000, det vil si på samme nivå. At denne leiligheten ble solgt for kr 9 500 000 tilsier ikke at megler gjorde en «dårlig» jobb ved prisantydningen av klagernes leilighet.

Representasjon
Klagerne mener at det er uheldig at megleren representerer både selger og kjøper.

Nemnda mener at megler ikke har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven eller bransjepraksis. Oppdraget med kjøperne ble inngått etter at klagernes leilighet var solgt. Det er ikke uvanlig at en kjøper engasjerer megleren som forestod salget, til senere å selge sin egen bolig. Nemnda kan ikke se at dette påvirket meglers gjennomføring av oppdraget for klagerne, noe som for øvrig klagerne heller ikke har anført.

Vederlag
Klagerne mener at megler har krevd for mye vederlag i forhold til hvor mye arbeid hun la ned i oppdraget.

Nemnda er ikke enig i det. Selv om en megler har solgt mange leiligheter i borettslaget, må en megler ved hvert salg innhente lovpålagt informasjon. Selv om megleren kjenner borettslaget godt, er det ikke så mye man sparer arbeidsmessig på det ved hvert enkelt oppdrag.

Det avtalte vederlaget gjelder uavhengig av hvor mye arbeid megleren må benytte på oppdraget.

Salgsoppgaven
Klagerne har anført at de ikke fikk lese gjennom salgsoppgaven på forhånd, men først fikk kopi av den på kontraktsmøtet.

Innklagede har erkjent at salgsoppgaven ikke var ferdig på salgstidspunktet «off-market», da megleren ventet på bildene. Klagerne hadde imidlertid fått fremlagt all dokumentasjon og alle opplysninger om boligen for gjennomsyn før utsendelse til interessent, inkludert informasjonen om prisantydning. Innklagede har opplyst at klagerne ikke hadde noen merknader til dette.

Nemnda mener at klagen heller ikke her kan føre frem. Boligen ble solgt «off-market», og klagerne hadde fått all informasjon om boligen, unntatt bildene, som skulle inn i salgsoppgaven. Det er intet som tilsier at det forhold at klagerne ikke fikk lest gjennom den ferdige salgsoppgaven før salget, har hatt noen betydning for salget.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.