Klage nr:
111/07

Avgjort:
31.10.2007

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om nabo

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling TÃ¥sen
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede. Kontrakt ble skrevet i september 2006 og leiligheten overtatt 15. desember 2006. Klagerne har etter overtakelsen oppdaget at en seksjon i eiendommen er utleid til den israelske ambassade og bebos av ambassadøren. Klageren mener dette burde vært opplyst i salgsoppgaven.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Eiendommen består av fem leiligheter. En annen seksjon er utleid til den israelske ambassaden og bebos av ambassadøren. Det var ikke opplyst i prospekt eller på annen måte. På direkte spørsmål, foranlediget av at klageren hadde reagert på nærvær av politibiler på eiendommen før overtakelse, ble faktum opplyst av innklagede. Det ble videre opplyst at utleieforholdet ville bli avsluttet innen kort tid. Klageren aksepterte det.

I ettertid er det klarlagt at utleieforholdet vil vare minst til oktober 2007. Utleier opplyser at han har sagt opp kontrakten, men er under press for å forlenge den. Det er således en viss usikkerhet om dette. Faktum synes ifølge klageren å være godt kjent for alle øvrige eiere.

Ambassadøren har eget vakthold i form av livvakter og sjåfør og politiet patruljerer eiendommen regelmessig 24 timer i døgnet, samt eskorterer ambassadøren ved alle forflytninger til og fra eiendommen. Husets garasje som ligger umiddelbart under klagerens leilighet inspiseres daglig og ambassadens bil kontrolleres visuelt inn- og utvendig hver dag før ambassadøren transporteres. Det er også andre sikkerhetstiltak som klageren ikke er kjent med detaljene i, men som kan observeres ved nærvær av politi og vakter.

Det er udiskutabelt at det foreligger risiko for anslag mot ambassadøren ettersom vaktholdet er omfattende og synlig. Politiet har gitt muntlig uttrykk for at vaktholdet vurderes fortløpende ut fra trusselbildet. Vaktholdet har i tiden etter overtakelsen vært moderat ifølge politiet. Likevel er det svært følbart, og det oppleves som meget ubehagelig. Det har i perioder tidligere vær vakthold døgnet rundt på eiendommen, og det er også nå sporadisk forsterkning av vaktholdet med adgangskontroll og metalldetektor i huset i forbindelse med besøk og lignende Bakgrunnen for vaktholdet er den samme som for vaktholdet ved ambassaden, dvs. risikoen for attentater, terroranslag og annet skadeverk.

Klagerens opplevelse er følgelig at det foreligger risikoer som ikke er normale og påregnelige i en eiendomstransaksjon, og som klageren ikke hadde noen som helst forutsetninger for å kunne forutse. Klageren anfører at risikofaktorene trolig kan sammenfattes som følger, uten at listen nødvendigvis er uttømmende;

1. Verdireduksjon/tap ved eventuelt senere salg som skyldes at kjøpere trekker seg på grunn avutleieforholdet og risikoen ved å bo der (dersom utleieforholdet ikke avsluttes)

2. Merutgifter som følge av påtvunget utflytting og midlertidig leie a alternativ bolig dersom det ikke er eller oppleves mulig å bo der på grunn av familiens sikkerhet

3. Tap ved tingskade som følge av anslag mot eiendommen og som ikke dekkes av forsikringsselskap på grunn av bortfall av dekning/avkortning i oppgør på grunn av bestemmelser i forsikringsvilklår om krig/terror ellerlignende

4. Som punkt 3 personskade

Klageren og innklagede er ifølge klageren enige om følgende:

1. Selgeren har gitt informasjon til innklagede om utleieforholdet

2. Innklagede har unnlatt å opplyse potensielle kjøpere om forholdet i prospekt

3. Innklagede har unnlatt å kontrollere opplysninger om utleieforholdets varighet og problemets omfang for naboer

4. Innklagede har på direkte spørsmål gitt feilaktig, eller upresist svar med hensyn til hva som legges i «kort tid».

På bakgrunn av de risikoer og ulemper naboene påføres som følge av et så uvanlig utleieforhold, og som var kjent for selger og meddelt innklagede, er det klagerens oppfatning at innklagede har opptrådt grovt uaktsomt og at han er erstatningspliktig for eventuelle tap som måtte følge av dette.

Klageren ville hevet kjøpet eller sikret seg en garanti for at utleieforholdet ville avsluttes, dersom han var blitt gjort kjent med fakta i saken. Innklagede er ikke enig i at han har opptrådt uaktsomt, og klageren ber derfor om nemndas behandling av om det foreligger uaktsomhet. Det er slik saken nå står, ikke aktuelt å fremme noe konkret krav før det eventuelt oppstår et faktisk tap. Klageren er fornøyd med leiligheten og har til hensikt å bli boende i mange år.

Innklagede anfører:

Klageren har tidligere fått avslag på sine klager gjennom eierskifteforsikringen og innklagedes sikkerhetsstiller. Av det innklagede kan se, faller klagen utenfor meglerens rolle. Eiendomsmegler er ikke forpliktet til å innhente opplysninger om naboforhold være seg i sameiet eller nabobygg. Slik innklagede oppfatter klageren, er han ukomfortabel med vaktholdet og at det er en israelske ambassadøren som leier bolig i sameiet. Innklagede tolker det videre dit hen at klagerne føler seg utsatt for fare fordi den israelske ambassadøren føler seg utsatt.

Forholdet mellom utleier og ambassadøren vedgår ikke innklagede. Hvorvidt utleier har følt seg presset til å forlenge leieforholdet er hans sak. Det er også helt uvesentlig med hensyn til når og hvor lenge leieforholdetvarer.

At innklagede har involvert seg i dette i den grad at opplysninger gitt av selger har blitt videreformidlet klageren under kontraktsmøtet, kan han ikke klandres for. Selgeren ga nøyaktig samme opplysning til klageren som til innklagede. Det påligger klageren å undersøke nærmere dersom han er urolig for naboforholdet.

Dersom innklagede har forstått klageren rett, fremmer han klagen med tanke på et fremtidig tap. Et tankekors kan være at for eksempel bydel Frogner har den største tettheten med ambassader og ambassadeboliger og også høyest kvadratmeterpris både ved salg og utleie. Her påvirkes ikke prisene i nabolaget/sameiet grunnvakthold og/eller etnisitet. At politiet patruljerer eiendommen er ikke unikt. For beboere på for eksempel Frogner er dette helt ordinært og blir sett på som en trygghet. Klageren mener at innklagede har opptrådt grovt uaktsomt og at innklagede er erstatningspliktig for eventuelle tap som måtte følge av dette. Innklagede anfører at dette faller utenfor meglerens rolle. Innklagede har opptrådt i henhold til god meglerskikk og overholdt sinopplysningsplikt. Innklagede har ikke ansvar for å sjekke opp naboforhold, leieforholdets varighet m.m. i eiendom som ikke er en del av salgsoppdraget. Det er selvfølgelig leit at klageren opplever naboskapet slik han gjør, men innklagede kan ikke lastes for dette.

Innklagede hadde samtale med utleieren mandag 27. august, hvor utleieren i gjentatte samtaler med klageren har meddelt at utleier selv vil flytte inn i boligen i løpet av året. Innklagede anfører at det kan virke oppklarende for Reklamasjonsnemnda å ta en samtale med utleieren for å få en uttalelse.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne har ikke klaget verken til eierskifteforsikringen eller til innklagedes sikkerhetsstiller. Han har klaget direkte til innklagede. Det er innklagede som har sendt klagen til de to isteden for å foreslå behandling i Reklamasjonsnemnda.

Klageren holder det åpent at utleieforholdet juridisk sett ikke vedgår innklagede og at dette er konklusjonen Nemnda vil komme til. Om det er mulig å hevde et slikt syn ved megling av en leilighet i et sameie med fem leiligheter, der megleren er kjent med forholdet og der utleieforholdet innebærer ekstraordinære belastninger for eierne, finner klageren så prinsipielt at han har brakt saken inn for Nemnda.

Ambassadens bil er parkert umiddelbart under klagerens leilighet, leiligheten befinner seg således rett over/midt i et potensielt bombemål. Klageren finner de støtende dersom innklagede mener dette må oppleves som trygt.

Det er korrekt at utleieren bekrefter at ambassadøren er oppsagt per 1. oktober. Oppsigelsen er ikke endelig bekreftet og en tvist kan ikke utelukkes.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Verken takstmann, fotograf eller andre interessenter har opplevd noe i nærheten av det klageren beskriver. Selgeren har aldri formidlet noe av denne informasjonen verken muntlig overfor innklagede eller i egenerklæringsskjemaet. Dersom naboene har opplevd leieforholdet så belastende som klageren gir uttrykk for, er det påfallende at det ikke er fattet vedtak i sameiet som regulerer dette. Hva om klageren bytter plass med ambassadørens bil som er parkert rett under boligen, vil det oppleves tryggere?

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder manglende opplysninger om at en av de fem leilighetene i sameiet var utleid til den israelske ambassaden som ambassadørbolig.

Om en eiendomsmegler skal bidra til at det i salgsoppgaven fremkommer opplysninger om utleieforhold i naboleilighet, beror på om slike opplysninger skal gis i henhold til god meglerskikk, jfr. emgll. § 3-1. Det må bero på en konkret vurdering om opplysninger skal gis.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan det ikke være en alminnelig plikt å gi opplysninger om utleieforhold i naboleiligheten ved denne type utleie. Dreier det seg derimot om sosialinstitusjon med natteuro, utuktig virksomhet, bordell, massasjeinstitutt, farlige eller voldelige naboer, kan det nok være en opplysningsplikt for eiendomsmegler. Selger kan i hvert fall i slike tilfeller ha en opplysningsplikt i henhold til avhendingsloven § 3-7, jfr. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (4. utg., Oslo 2003) s. 195-196. Også andre forhold, som for eksempel avstander fra den aktuelle boligen, kjøperens mulighet for å avdekke forholdene m.v., kan være av betydning foreiendomsmeglerens opplysningsplikt. Det er imidlertid ikke for Reklamasjonsnemnda dokumentert at det i denne saken foreligger slike særegne forhold som tilsier at innklagede har en undersøkelses- og opplysningsplikt om utleieforholdet i naboleiligheten. Samlet sett tilsier disse forholdene etter Reklamasjonsnemndas oppfatning at innklagede ikke kan holdes ansvarlig for at det ikke ble gitt nærmere opplysninger om naboforholdet.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 31. oktober 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant