Klage nr 2018138

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. april 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Advokat Jorunn Karin Ingebrigtsen

Saken gjelder:                Meglerens undersøkelsesplikt

Saksfremstilling:

Saken gjelder et tvangssalg av en tomt som klageren eide i sameie med sine to brødre. Innklagede ble engasjert som medhjelper av tingretten. Taksten var kr 59 000, og tomten ble solgt for kr 350 000. I ettertid viste det seg at kartet som innklagede hadde brukt i sin markedsføring, var feil. Tomten var i realiteten mindre, og den grenset ikke til vei, slik det var opplyst i salgsoppgaven. Kjøperen gikk til sak mot klageren og to andre sameiere med krav om prisavslag. To av tre døtre av den tredje broren, som i mellomtiden hadde arvet farens sameiedel, aksepterte prisavslaget, og var dermed ikke saksøkt i saken. I tingretten ble klageren og de øvrige sameierne dømt til å betale prisavslag med til sammen kr 137 265,50.

Klagerne anfører at innklagede burde gjort nærmere undersøkelser for å avdekke at kartet som ble brukt i markedsføringen, var feil. Klageren krever at innklagede erstatter beløpet som klageren og de øvrige sameierne måtte betale i prisavslag til kjøperen, kr 137 266.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Innklagede anfører at klagerne og de øvrige sameierne leste salgsoppgaven, og at de var klar over at grensen gikk ved bekken. Det er riktig at klageren og de øvrige sameierne leste salgsoppgaven, men de var ikke sikre på hvor grensen gikk. Klageren og de øvrige sameierne trodde at innklagede hadde innhentet alle dokumenter med betydning for salget, og de var i god tro om at grensen gikk ved veien. I ettertid har klageren fått vite at innklagede ikke hadde innhentet skylddelingsforretningen, hvor grensene var beskrevet. Tomten ble for øvrig lagt ut på FINN noen dager før klagerne fikk oversendt salgsoppgaven til gjennomsyn.

En megler har et strengt profesjonsansvar. Innklagede opptrådte derfor erstatningsbetingede uaktsomt da han ikke avdekket at kartet var feil, og må betale klageren erstatning med
kr 137 266.

Innklagede har i korte trekk anført:

I varselet som innklagede sendte til sameierne, sto det at sameierne måtte ta kontakt hvis de hadde opplysninger om tomten, «for eksempel om dens grenser». Innklagede var i kontakt med alle sameierne i forbindelse med salget, og ingen av dem protesterte på hvordan arealet var beskrevet. Heller ikke naboene som innklagede var i kontakt med, opplyste at arealet var feil. Kommunen har for øvrig også brukt kartet som innklagede la til grunn. Innklagede hadde derfor ingen grunn til å tro at det var noe feil med kartet.

Tingretten la til grunn at klageren og den av brødrene som var saksøkt «begge [visste] at grensen antakeligvis gikk i/ved bekken», og at de «ikke [avdekket] feilen i salgsdokumentene da megleren sendte dem salgsoppgaven for kontroll [før salget]». Dette må nemnda legge til grunn. Klageren burde gitt innklagede beskjed om feilen. At han ikke gjorde det, må klageren selv holdes ansvarlig for.

Klageren har uansett ikke lidt et økonomisk tap. Tomten gikk langt over prisantydning på grunn av opplysningene som klageren og de øvrige sameierne tilbakeholdt. Selv om klageren har betalt et prisavslag til kjøperen, sitter han igjen med rundt kr 50 000 mer enn det han ville hatt om tomten hadde blitt solgt til prisantydning.

Klageren kan for øvrig ikke fremme krav om erstatning på vegne av andre enn seg selv.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelsesplikt om hvor grensene til eiendommen gikk og krav om erstatning i forbindelse med et tvangssalg.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda nevner for ordens skyld at klageren ikke har fremlagt fullmakt fra de øvrige sameierne som var med i rettssaken. Dette innebærer at dersom klagen hadde ført frem, kunne klageren bare fått medhold i sin andel av det sameierne ble dømt til å betale i rettssaken. Da klagen ikke fører frem, har nemnda imidlertid ikke sett noe behov for å ta opp forholdet rundt manglende fullmakt.

Når det gjelder sakens realitet, legger nemnda særlig vekt på to forhold. For det første er det i dag ikke vanlig at megler innhenter en skylddelingsforretning med mindre det er særlige forhold som tilsier at den bør innhentes. Nemnda mener imidlertid at det ikke forelå noen slike særlige forhold her. Megler innhentet den dokumentasjon som han er forpliktet til, blant annet kart over eiendommen fra kommunen. Han har følgelig oppfylt sin undersøkelsesplikt.

For det andre fremgår det av tingrettens dom at blant annet klageren visste at eiendomsgrensen «antakeligvis gikk i/ved bekken». Klageren opplyste imidlertid ikke til megleren noe om feilen i salgsdokumentene om hvor grensen gikk, da megleren sendte salgsoppgaven til blant annet klageren for kontroll. Tingrettens vurdering av hva klageren visste om hvor grensen gikk, bygger på umiddelbar bevisførsel, det vil si blant annet forklaringer fra parter og vitner. Nemnda har ved sin behandling ikke grunnlag for å sette tingrettens vurdering her til side. Selv om tingretten eventuelt har tatt feil her, har det for øvrig ingen betydning så lenge megler har overholdt undersøkelsesplikten.

Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.