Klage nr 2018201
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. april 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Boligleie
Saken gjelder: Utleie. Kvalitet på tjenesten.
Saksfremstilling:
Saken gjelder et utleieoppdrag. Klageren anfører at megleren på flere punkter leverte en dårligere tjeneste enn det hun ble lovet på forhånd, særlig når det gjelder visningene. Klageren krever at meglerens honorar settes ned.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren skulle betale mellom kr 23 374 og 25 750 avhengig av hva leien ble. Med en slik pris forventet klageren høy kvalitet på tjenesten. Slik ble det ikke. Det var et betydelig avvik mellom tjenesten som klageren ble lovet, og den som megleren leverte.
Før boligen ble lagt ut på markedet, måtte klageren gjøre mange endringer i prospektet fordi det var flere feil. Siden klageren måtte gjøre så mange endringer, hadde det vært bedre om hun hadde utarbeidet prospektet på egen hånd. Klageren engasjerte innklagede for å slippe å bruke tid på slikt. Videre ble annonsen publisert med feil promoteringsbilde. Et bilde av badet før det ble pusset opp ble brukt i stedet for et bilde av for eksempel utsikten. Det betyr at bare de som aktivt søkte opp boligen, fikk se annonsen med riktig promoteringsbilde. Alle de som fikk varsel da annonsen ble publisert, fikk bare se et bad som ikke var pusset opp. I tillegg inneholdt kontrakten flere juridiske mangler. Klageren ble møtt med liten forståelse da hun påpekte disse.
Det var lenge mellom hver visning. Klageren var ikke til stede på visningene, men noen naboer har sagt at megleren ikke brukte lang tid på dem. Senere tok klageren kontakt med megleren for å høre hvordan visningene hadde gått. Megleren svarte at flere interessenter syntes at boligen ikke hadde bra nok standard. På grunn av dette gjorde klageren flere oppgraderinger. Blant annet badet ble betydelig pusset opp. Megleren burde allerede under forberedelsene med oppdraget gjort klageren oppmerksom på hvilken standard som interessentene ønsket.
Etter tre måneder tok klageren initiativ til et møte på meglerens kontor for å prate om oppdraget. Kort tid etter møtet fant megleren en leietaker. Klageren har inntrykk av at megleren intensiverte arbeidet med oppdraget etter dette møtet. Det burde ikke vært nødvendig med en oppfølgingssamtale for at megleren skal gjøre jobben sin.
Leietakeren har uoppfordret spurt klageren hvorfor hun brukte megler. Etter leietakerens mening gjorde megleren et dårlig inntrykk. I tillegg ble han positivt overrasket da han fant ut at boligen hadde sentralstøvsuger. Dette er noe som megleren burde trukket frem på visning, og som underbygger at visningene ikke var bra nok. I tillegg burde megleren forhandlet om prisen med interessentene. Megleren ville ikke brukt så lang tid på å finne en leietaker dersom kvaliteten på visningene hadde vært bedre.
Klageren krever at meglerens honorar settes ned. Den siste fakturaen som klageren mottok var på kr 17 562. Klageren foreslår at denne fakturaen halveres.
Innklagede har i korte trekk anført:
Prospektet ble sendt til klageren for å unngå feil ved markedsføringen. Et utleieprospekt kan for øvrig ikke sammenlignes med et salgsprospekt. Et utleieprospekt er mer et notat for fakta om boligen, og er basert på en mal som tilpasses den enkelte bolig. Kontrakten som megleren brukte er testet over tid og godkjent av en jurist. Megleren har vurdert og korrigert klagerens tilbakemeldinger på en forsvarlig måte.
Når det gjelder visningene, tilpasses den enkelte visning interessentens behov. Megleren mener at hun fulgte opp leietakeren på en god måte. Når det gjelder sentralstøvsugeren, kan ikke megleren huske om den ble nevnt, men det er uansett ikke avgjørende. Megleren holdt mange visninger, også utenom sin arbeidstid. Hun jobbet målrettet for å finne den rette leietakeren til klageren.
Klageren har videre anført at megleren burde gjort klageren oppmerksom på hvilken standard som interessentene ønsket. Interessenter stiller individuelle krav til standard. Megleren mener at hun ga klageren råd både under forberedelsen med oppdraget og etter at hun fikk tilbakemeldinger fra interessenter på visning.
Innklagede fastholder sitt krav om betaling.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder spørsmål om megleren har misligholdt sine plikter i forbindelse med et utleieoppdrag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke kan føre frem.
Spørsmålet er om det er grunnlag for
vederlagsnedsettelse. Etter eiendomsmeglingsloven
§ 7-7 er en forutsetning for vederlagsnedsettelse at megler har utvist en «ikke
ubetydelig pliktforsømmelse» i forbindelse med oppdraget. I forarbeidene til bestemmelsen
– NOU 2006: 1 side 10 – heter det om bestemmelsen:
«Etter utvalgets oppfatning må utgangspunktet være at det må kunne forventes at megler oppfyller sine plikter overfor oppdragsgiver, og at oppdragsgiver ikke skal være nødt til å betale full pris dersom oppdraget likevel er mangelfullt utført. På den annen side bør ikke regelen om oppdragsgivers rett til å kreve vederlag nedsatt utformes slik at rene bagateller kan utløse et krav om nedsettelse av meglervederlaget.»
I denne saken har klageren fremsatt en rekke påstander vedrørende meglers håndtering av oppdraget. Etter nemndas syn er det imidlertid mye påstand mot påstand her, noe nemnda ved sin skriftlige behandling av saker ikke kan ta stilling til. Nemnda vil dog bemerke at det fremstår som uheldig at fotoet av det gamle badet var det eneste bildet som lå på FINN første gang. Dette er imidlertid ikke en feil av en slik art at det kan føre til vederlagsnedsettelse.
Klageren har vist til hva den som ble leietaker, skal ha forklart om meglers kritikkverdige håndtering av oppdraget. Dette kan imidlertid ikke tillegges vekt i nemndas vurdering av meglers håndtering av oppdraget. Slike utsagn fra tredjepersoner, enten i form av skriftlige erklæringer eller gjengitt via klager i saken, etter at tvisten har oppstått, har nemnda fast praksis på å se bort fra i sin skriftlige behandling. Dersom slik utsagn skulle tillegges vekt, måtte det ha vært muntlig forhandlinger, hvor vitnet måtte forklare seg direkte for nemnda, og hvor nemndas medlemmer kunne stille oppfølgende spørsmål.
Nemnda finner det klart at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.