Klage nr:
112/07

Avgjort:
31.10.2007

Saken gjelder:
Feil opplysninger om biloppstillingsplass

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Lambertseter
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte bolig gjennom innklagede.

I salgsoppgaven var det opplyst at det var egen biloppstillingsplass. Dette var ikke korrekt.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler

Klageren anfører:

Innklagede har gjort endringer i salgsoppgaven som er vedlagt den signerte kjøpekontrakten, uten å opplyse om dette ved signering. Endringen bestod i å fjerne følgende setning: «Egen biloppstillingsplass».

Klagerne betalte kr 4 150 000 for boligen, og så på biloppstillingsplassen som en del av investeringen i et område som er preget av dårlig parkeringsdekning.

Klagerne anfører to forhold ved innklagedes opptreden:

Klagerne reagerer på at en lokal eiendomsmegler – som reklamerer med god kjennskap til området – ikke har klart eller ønsket å kartlegge de faktiske forhold, nettopp at egne biloppstillingsplasser ikke eksisterer. Da klagerne fikk kjennskap til at salgsoppgaven var endret, var det meget enkelt å få bekreftet at biloppstillingsplassen ikke eksisterte. Styreleder og driftsansvarlig i borettslaget svarte umiddelbart på klagernes spørsmål og henvendelser pr e-post. Innklagede hevder at han dobbeltsjekket opplysninger vedrørende biloppstillingsplassen, og at han ikke kunne finne dokumentasjon på at denne fulgte andelen. Det ville vært enkelt å få dokumentert det motsatte.

Klagerne finner det svært oppsiktsvekkende at innklagede endret salgsoppgaven uten å gi klagerne opplysninger om dette. Innklagede har i ettertid forsøkt å legge alt ansvaret på selgeren, i tillegg til at han farer med usannheter. Dette er mildest talt lite tillitsvekkende.

Innklagede har hevdet at salgsoppgaven ble endret etter førstegangsvisning 14. april, men dette er usant. Klagerne fikk tilsendt salgsoppgaven pr e-post for oversendelse til banken den 26. april. Her står fremdeles biloppstillingsplassen oppført.

Klagerne mener deres sak har klare likhetstrekk med en lignende sak som har vært til behandling i Reklamasjonsnemnda. Klagerne mener innklagede har et erstatningsansvar for manglende biloppstillingsplass, samt et ansvar for slett utført arbeid.

Innklagede anfører:

Første visningsdag ble avholdt 14. april 2007. Informasjon vedrørende eiendommen er innhentet fra boligbyggelaget. Av denne fremgikk det ikke at det fulgte biloppstillingsplass til andelen. Dette ble tatt opp med selgeren tre dager før visning. Innklagede fortalte selgeren at det ikke fremgikk noe sted at det fulgte med biloppstillingsplass til andelen, og innklagede foreslo derfor at denne informasjonen skulle fjernes fra salgsoppgaven. Selgeren insisterte på at dette var spesielt for hans andel, og han hadde eid biloppstillingsplassen så lenge han hadde eid bolig i borettslaget. Selgeren nevnte at dette var spesielt for rekkehusene i borettslaget. Innklagede forsøkte flere ganger å kontakte styrelederen i borettslaget for å få bekreftet informasjonen om biloppstillingsplassen. På første visning informerte innklagede selgeren om at han ikke hadde fått bekreftet at det fulgte med biloppstillingsplass til andelen. Selgeren insisterte likevel på at han eide den. Etter visningen bekreftet styrelederen at det ikke fulgte biloppstillingsplass til andelen.

Innklagede informerte deretterselgeren om at denne informasjonen måtte fjernes fra salgsoppgaven før neste visning, noe selgeren samtykket i. Selgeren mente likevel at han eide den, og var bestemt på å «ordne opp» i saken.

Det ble skrevet ut nye salgsoppgaver til neste visning, som var dagen etter den første visningen. Her ble informasjonen om biloppstillingsplassen fjernet. Klagerne tar feil når de påstår at salgsoppgaven ikke ble endret. Den nye salgsoppgaven ble kun benyttet i papirutgave. Innklagede ser at han muligens kan ha sendt den «gamle» salgsoppgaven elektronisk til klagerne.

Innklagede mener at det viktigste i saken er følgende:

Klagerne benyttet seg av forkjøpsrett da de kjøpte boligen. Selgeren var til stede sammen med en representant fra boligbyggelaget på visningen for medlemmene. I følge selgeren var klageren til stede på denne visningen, og selgeren påstår at klageren ble informert både av selgeren og boligbyggelaget at biloppstillingsplass ikke medfølger boligen. Klageren har derfor fått bekreftet at biloppstillingsplass ikke medfølger boligen før de valgte å tre inn med forkjøpsretten.

Innklagede avviser derfor kravet fra klagerne.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne føler at innklagede i sin forklaring legger hele skylden på selgeren for feilinformasjonen. Klagerne har derfor følgende spørsmål:

Hvorfor har ikke innklagede videreformidlet informasjonen fra borettslagets styreleder etter førstegangsvisningen? Klagerne har gjentatte ganger forsøkt å få klarhet i situasjonen. I e-post fra 10. mai svarer innklagede på spørsmål om biloppstillingsplassen: «Biloppstillingsplassen følger andelen, men eier av andelen må betale leie av plassen, i følge selger.» I brev fra innklagedes faglige leder, påstås det at innklagede fortsatt ikke hadde funnet opplysninger på at biloppstillingsplassen fulgte med andelen. Klagerne lurer på hva slags svar dette er når innklagede faktisk fikk bekreftet 14. april at plassen ikke fulgte andelen.

Hvordan kunne innklagede endre salgsoppgaven mellom første- og annen gangs visning uten å informere klagerne på kontraktsmøtet? Burde ikke innklagede forsikret seg om at klagerne hadde korrekt informasjon?

• Hva mener innklagede med at det ble foretatt endringer i papirutgaven av salgsoppgaven, men ikke i pdf-utgaven? Betyr dette at han endret prospektet, skrev det ut, for deretter å lukke dokumentet uten å lagre endringene? Klagerne gjør oppmerksom på at det er innklagedes ansvar å holde orden i sitt arkiv.

Innklagede påstår at det viktigste i saken er at klagerne skal ha blitt informert om manglende biloppstillingsplass på medlemsvisningen 26. april. Klagerne tilbakeviser dette på det sterkeste. På medlemsvisningen hadde klagerne ingen grunn til å betvile opplysningene i salgsoppgaven. Foruten å benytte anledningen til å se boligen enda en gang, ønsket klagerne å undersøke hvorvidt det var sjenerende trafikkstøy på soverommene. Verken selgeren eller boligbyggelaget hadde noen kommentarer til forholdene rundt dette med biloppstillingsplass. Ettersom innklagede selv ikke var til stede på denne visningen, bør han fremlegge skriftlig dokumentasjon for sine påstander.

Hvorfor skulle klagerne ha bedt om en bekreftelse fra innklagede via e-post 10. mai om at biloppstillingsplassen fantes dersom de allerede hadde blitt informert om det motsatte av selgeren?

Klagerne mener at innklagede har gjort flere feil i denne saken. Innklagedes tilsvar i sakener på ingen måte klargjørende, men bringer bare flere spørsmål på banen.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Ifølge selgeren var det to interessenter til stede på medlemsvisningen. Innklagede hadde informert selgeren om at alle interessentene på visningen måtte meddeles muntlig at det ikke fulgte med biloppstillingsplass. Selgeren har bekreftet skriftlig at klagerne fikk riktig informasjon om biloppstillingsplassen.

På kontraktsmøtet med klagerne ble all informasjon gitt, både muntlig og gjennom salgsoppgaven som var vedlegg til kontrakten.

Innklagede gjør oppmerksom på at det heller ikke fremgår av taksten at biloppstillingsplass medfølger.

Når det gjelder e-posten av 10. mai som klagerne referer til, vil innklagede bemerke følgende: I slutten av april fikk selgeren vite at han hadde feil opplysninger vedrørende biloppstillingsplassen. Selgeren syns dette var synd, så han ringte styret i borettslaget. Der fikk han bestilt en biloppstillingsplass til kjøperen, fordi det var én ledig plass i borettslaget. På dette grunnlaget, og etter samtale på klagerne, skrev innklagede i e-post datert 10. mai 2007 at det fulgte en biloppstillingsplass som de kunne leie.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder feil opplysninger om biloppstillingsplass, samt klage på etterfølgende opptreden av innklagede.

Reklamasjonsnemnda gjelder krav mot eiendomsmegler og ikke krav som gjelder forholdet mellom selger og kjøper. Nemnda går derfor ikke inn på spørsmålet om selgeren eventuelt har fått for mye betalt for eiendommen.

Det er selgeren som er eiendomsmeglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen. Etter eiendomsmeglingsloven § 3-7 skal megleren imidlertid så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Har megleren unnlatt å innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen, skal kjøperen før handelen sluttes gis skriftlig orientering om grunnen til dette. De nødvendige opplysninger om eiendommen er i denne saken «tilliggende rettigheter», jfr. emgll. § 3-6 nr. 4. En garasjeplass kan regnes som tilliggende rettigheter til en eiendom, jfr. Rt. 1999 s. 408. Det samme må gjelde en biloppstillingsplass.

I denne saken har innklagede fått de uriktige opplysninger om biloppstillingsplassen fra selgeren. Da innklagede først inntok opplysningene i salgsoppgaven hadde han ikke fått kontrollert dem. Opplysningene må ha vært enkle å få kontrollert, selv om han ikke klarte å få kontakt med styret før salgsoppgaven ble laget. Når han ikke fikk kontrollert opplysningene, kunne han tatt forbehold i salgsoppgaven om at opplysningene var gitt fra selgeren uten at de var kontrollert.

I forhold til en kjøper som ikke har fått korrigert de uriktige opplysningene om garasjeplassen eller i det minste har fått vite om at opplysningene ikke har vært kontrollert, har innklagede opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 3-7 jfr. § 3-6.

I denne saken har innklagede korrigert salgsoppgaven da han fikk vite at opplysningene om garasjeplassen var feil. Han hevder at opplysningene også ble muntlig korrigert overfor interessenter på visning, men dette er ikke dokumentert. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at feilene er rettet på en tilfredsstillende måte.

Den feil som innklagede da har begått, er etter Reklamasjonsnemndas oppfatning så alvorlig at innklagede kan holdes ansvarlig for klagerens tap som følge av den manglende biloppstillingsplass. Reklamasjonsnemnda har ikke vurdert om selgeren også kan holdes ansvarlig for tapet, men ser at Rt. 2005 s. 870 (HR-2005-01044-A) kanskje kan være relevant.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og blir dermed ansvarlig for det tap klageren har lidt som følge av den manglende biloppstillingsplassen.

Oslo, den 31. oktober 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant

Merk: Vedtaket er anket av innklagede.