Klage nr 2018208

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. april 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Trondheim Nybygg AS (PrivatMegleren Nybygg Trondheim)

Saken gjelder:                Meglerens rådgivningsplikt

Saksfremstilling:

I 2015 kjøpte klagerne en bolig under oppføring som innklagede formidlet. Det var uenighet mellom byggherren og klagerne om når overtakelsen skulle finne sted. Klagerne har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som de mener er kritikkverdige, men har særlig anført at megleren ga mangelfulle råd om klagernes rett til å kreve dagmulkt. På grunn av rådene som megleren ga, holdt klagerne tilbake et mindre beløp enn det de kunne gjort. Klagerne har derfor lidt et økonomisk tap som innklagede må holdes ansvarlig for. Klagerne krever erstatning med kr 803 487. 

Innklagede bestrider klagernes krav. 

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klagerne har i korte trekk anført: 

Sakens faktiske side

Megleren sa at klagerne måtte legge inn bud før årsskiftet dersom de ønsket å kjøpe boligen før den ble lagt ut på markedet. Klagerne kjøpte boligen 31. desember 2015. Kjøpekontrakten ble underskrevet 19. januar 2016, og overtakelsen ble satt til 1. april 2017.

Klagerne inntok flere forbehold i budet sitt. Selgeren skulle blant annet ordne med nødvendige avtaler for adkomst og oppføring av carport på eiendommen. Klagerne tok også forbehold om at naboens veranda ikke skulle bygges ut ytterligere. I salgsoppgaven var naboens veranda tegnet større enn det den var ved besiktigelsen, men megleren opplyste at verandaen ikke kom til å bli bygget ut. Innklagede anfører at klagerne visste at verandaen var en del av prosjektet. Det er ikke riktig. Megleren burde gitt klagerne skriftlig beskjed dersom endringer på naboens bolig og tomt var en del av prosjektet.

Den 5. januar 2017 sendte klagerne en e-post til megleren og byggherren for å høre om boligen ville stå klart til overtakelsen 1. april 2017. Byggherren mente at overtakelsen måtte utsettes på grunn av noen endringer som klagerne ønsket å gjøre. Klagerne hadde ikke fått beskjed om dette tidligere, og det var ikke avtalt eller krevd tilleggsfrist etter bustadoppføringslova § 11. Klagerne aksepterte at overtakelsen ble utsatt, og det ble avtalt ny overtakelse til 1. mai 2017. I denne forbindelse ga megleren flere uriktige opplysninger om klagernes rettigheter som følge av forsinkelsen. Megleren sa blant annet at byggherren hadde en ubetinget rett til å flytte overtakelsesdatoen, og at byggherrens plikt til å betale dagmulkt først inntrådte etter at byggherren hadde innkalt til overtakelsesforretning.

Den 24. juni 2017 mottok klagerne en e-post fra byggherren hvor de ble innkalt til overtakelsesforretning 10. juli 2017. Klagerne ønsket ikke å overta boligen fordi det forelå flere mangler. Blant annet manglet det ferdigattest, det var ikke offentlig tilkobling til vann og avløp, og avtaler for adkomst og carport forelå ikke. Heller ikke midlertidig brukstillatelse forelå på dette tidspunktet. Klagerne kontaktet derfor megleren for å spørre om råd. Klagerne mente det var grunnlag for å nekte overtakelse, og kreve dagmulkt fra 1. mai 2017. Megleren mente klagerne pliktet å overta boligen så lenge midlertidig brukstillatelse kom på plass, og at klagerne burde holde tilbake en begrenset del av kjøpesummen, for å unngå at byggherren ikke gikk konkurs.

Klagerne stolte på megleren, og overtok boligen. I tråd med meglerens råd holdt klagerne tilbake kr 200 000, hvor kr 20 000 var for dagmulkt. Klagerne holdt tilbake bare kr 20 000 for dagmulkt fordi megleren ga mangelfulle råd. Etter avtalen skulle boligen vært ferdig 1. mai 2017. Det betyr at overtakelsen ble 73 dager forsinket. Megleren burde sagt at klagerne kunne krevd dagmulkt fra 1. mai 2017. I så fall ville klagerne holdt tilbake kr 451 035 for dagmulkt.

Byggherren overholdt ikke fristen for å utbedre manglene som forelå ved overtakelsen, og klagerne engasjerte andre entreprenører for å ferdigstille arbeidet. Totalt kom arbeidet på
kr 1 437 517,63. Når det tilbakeholdte beløpet og entreprenørgarantien trekkes fra, utgjør klagernes tap kr 803 486,8. Kostnader til juridisk bistand kommer i tillegg.

Sakens rettslige side

Megleren sa at avtalene som klagerne hadde tatt forbehold om var på plass, men det var de ikke. Megleren burde sørget for at avtalene faktisk forelå. Videre ga megleren mangelfulle råd om klagernes rett til dagmulkt og rett til å nekte overtakelse. Siden megleren ikke frarådet klagerne å overta boligen, burde megleren i stedet rådet klagerne til å holde tilbake en større del av kjøpesummen. I stedet ivaretok megleren bare sine egne og byggherrens interesser.

Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må betale klagerne erstatning med kr 803 486,8.

Innklagede har i korte trekk anført:

Sakens faktiske side

Byggherren kjøpte tomten 30. november 2015. Den 16. desember 2015 sendte megleren salgsoppgaven som ble brukt da tomten ble solgt til klagerne. Salgsoppgaven til boligen som skulle føres opp skulle megleren sende så fort den forelå. Dette ble gjort 27. desember 2015. Klagerne kjøpte boligen på nyttårsaften. Klagerne tok en rekke forbehold, men disse ble ikke registrert i budjournalen. Dette er i strid med hvordan bud skal føres. Verken budaksepten eller budjournalen ble sendt til partene før 11. januar 2016. Dette skulle vært gjort samme dag.

Det var usikkert når arbeidet med boligen kunne starte fordi verken rammetillatelse eller igangsettingstillatelse forelå. I salgsoppgaven sto det at arbeidet ville starte senest i august 2016, og at kjøperen kunne trekke seg fra avtalen dersom rammetillatelse ikke ble gitt. Når det gjelder overtakelsen, sto det at «[a]ntatt overtakelse [ville] være 10 måneder etter byggestart». Det betyr at boligen skulle stå ferdig senest i løpet av juni 2017. Byggherren hadde imidlertid et ønske om å bli ferdig tidligere, og partene ble enige om at overtakelsen skulle finne sted dersom boligen var ferdig.

Den 6. juni 2016 signerte byggherren overtakelsesprotokollen for tomten som boligen skulle føres opp på. Byggherren kom i gang med arbeidet kort tid etter dette. Klagerne og byggherren hadde deretter en dialog om vann og avløp. I salgsoppgaven sto det at det boligen skulle ha offentlig tilknytning, men byggherren mente at den skulle være privat. Klagerne ønsket offentlig tilknytning. Megleren ba byggherren om å imøtekomme klagernes krav på grunn av det som sto i salgsoppgaven. Det er uvanlig at en forbruker motsetter seg en tilkobling som er godkjent av kommunen.

I slutten av desember 2016 tok klagerne kontakt med megleren for å spørre om overtakelsen. Megleren spurte da byggherren om når byggestartvarsel ble gitt. Byggherren svarte at det aldri ble gitt noen byggestartvarsel. Klagerne sendte så i januar 2017 en e-post til byggelederen hvor de etterspurte endelig dato for overtakelsen. Da byggelederen svarte at det så ut til at boligen ville være ferdig 1. mai 2017, takket klagerne for tilbakemeldingen, og svarte at de anså 1. mai 2017 som endelig frist. Megleren, som fikk kopi av e-postene, svarte at byggelederens e-post ikke var en innkalling, men at klagerne ville motta innkalling to uker før overtakelsen. Klagerne svarte at de forsto dette.

I mars 2017 skulle klagerne selge sin gamle bolig, og de måtte derfor vite når overtakelsen ble. Byggherren svarte at klagerne kunne overta tidligst 1. juli 2017. Klagerne sa at de kunne gå med på overtakelse 1. juni 2017 dersom de fikk det skriftlig, men byggherren svarte ikke. I mai 2017 møttes klagerne og byggherren til et møte hvor de blant annet ble enige om at overtakelsen skulle være senest 1. juli 2017. Megleren sendte flere e-poster til byggherren hvor hun ba om at klagerne fikk skriftlig innkallelse til overtakelsesforretningen. Den 24. juni 2017 ble klagerne innkalt til overtakelsesforretning, som skulle holdes 10. juli 2017. Klagerne sendte 5. juli en e-post til byggherren hvor de blant annet etterlyste ferdigattest, og hvor de ønsket bekreftelse på at boligen ville bli tilknyttet offentlig vann og avløp. Klagerne skrev også at de anså boligen som forsinket, og at de kom til å kreve dagmulkt. Byggherren var ikke enig i at klagerne hadde rett til å kreve dagmulkt.

Klagerne overtok boligen 13. juli 2017. Overtakelsen ble forsinket med ytterligere tre dager på grunn av klagerne. Før overtakelsen anbefalte megleren klagerne om å holde tilbake penger dersom de oppdaget mangler. Megleren anbefalte også at klagerne tok med seg en egen takstmann som kunne hjelpe dem med å vurdere verdien av manglene. Etter overtakelsen mottok megleren overtakelsesprotokollen. Der sto det at klagerne ønsket å holde tilbake kr 200 000, hvor kr 20 000 var for dagmulkt. Overtakelsen fremsto som grundig gjort, og megleren antok at partene hadde kommet frem til en god løsning.

Byggherren overholdt ikke fristen for utbedring av mangler. Megleren sendte derfor en e-post til byggherren hvor hun informerte om klagernes rett til å la noen andre fullføre arbeidet. Da klagerne fortalte at de ønsket å la noen andre ferdigstille arbeidet, rådet megleren klagerne til å ta kontakt med advokat med tanke på hvilke økonomiske rammer klagerne måtte holde seg innenfor. Klagerne engasjerte takstmannen som var med på overtakelsen til å vurdere boligen på nytt. I denne takstrapporten omtalte takstmannen flere mangler enn det som fremgikk av overtakelsesprotokollen. Byggherren har reagert på dette. Takstmannen burde sørget for at disse manglene ble omtalt i overtakelsesprotokollen.

Når det gjelder naboens veranda, gikk det frem av salgsoppgaven at det var planer om å bygge ut denne. Dette gikk også frem av rammetillatelsen som lå vedlagt salgsoppgaven til tomten som klagerne mottok før kjøpet. Heller ikke carporten kan innklagede holdes ansvarlig for. I overtakelsesprotokollen står det at klagerne holdt tilbake kr 50 000 til dette. Senere ønsket klagerne å heve carporten fra terrenget, men det ville ikke naboen gå med på. 

Sakens rettslige side

Megleren har dratt omsorg for begge parter, og for øvrig handlet i samsvar med kravet til god meglerskikk. Det foreligger derfor ikke et ansvarsgrunnlag. Kravet må uansett rettes mot byggherren. Innklagede kan ikke holdes ansvarlig bare fordi dialogen mellom byggherren og klagerne har strandet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens rådgivningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at saken avvises.

Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige saksbehandling. Den dreier seg dels om et kjøper-selger-forhold, og dels et
kjøper-megler-forhold, som vil kreve umiddelbar bevisførsel (parts- og vitneforklaringer) slik som for de ordinære domstoler.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.