Klage nr 2019002
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. april 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Brustad & Partnere AS (PrivatMegleren Brustad & Partnere)
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
I 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens bolig. Prisantydningen var kr 8 800 000. Klageren aksepterte et bud som var kr 250 000 lavere. Klageren opplyser at hun ikke forsto at megleren ikke kunne formidle dette budet til de andre interessentene, og anfører at megleren i større grad burde forklart henne hva det innebærer at et bud er hemmelig. I ettertid skal en interessent ha sagt at hun ville betalt kr 8 800 000 dersom klageren hadde avslått det hemmelige budet. Klageren krever erstatning og vederlagsnedsettelse oppad begrenset til kr 350 000.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Meglerens håndtering av det hemmelige budet
Det kom 15 par på fellesvisningen, og på interessentlisten var det ni navn. De som endte opp med å kjøpe boligen var på privatvisning noen dager tidligere. I tillegg til disse var det særlig én interessent som viste stor interesse for boligen.
Kjøperne la først inn et hemmelig bud på kr 8 400 000. Dette avslo klageren, og kom med et motbud på kr 8 600 000. Kjøperne la så inn et bud på kr 8 500 000. Klageren spurte megleren om megleren kunne formidle størrelsen på budet til de andre interessentene selv om det var hemmelig. Megleren svarte med en kort tekstmelding at budet ikke kunne formidles til andre enn klageren. Slik klageren forsto megleren, trodde klageren at megleren kunne fortelle de andre interessentene om eksistensen av det hemmelige budet, men at megleren ikke kunne avsløre størrelsen på budet. Megleren forklarte aldri klageren hva det innebærer at budet er hemmelig, eller hvordan slike bud skiller seg fra andre bud når det gjelder hva som kan formidles til andre interessenter. Etter en lengre prat med klageren, rådet megleren klageren til å møte kjøperne på halvveien, og komme med et motbud på kr 8 550 000. Klageren gjorde som megleren anbefalte, og motbudet ble akseptert av kjøperne.
Etter salget ble klageren kontaktet av en interessent som fortalte at hun hadde forsøkt å legge inn bud på boligen, men at hun da hadde fått beskjed om at den var solgt. Klageren skjønte da at megleren ikke hadde nevnt det hemmelige budet for de andre interessentene. Det betyr at de andre interessentene ikke visste at budrunden var i gang. Klageren aksepterte budet som var hemmelig fordi hun trodde at det ikke var noen andre som ønsket å legge inn bud på boligen. Klageren aksepterte med andre ord et hemmelig bud som var under prisantydning uten at megleren sørget for at hun hadde et forsvarlig beslutningsgrunnlag.
Interessenten som ønsket å legge inn bud hadde for øvrig tatt kontakt med megleren etter at det hemmelige budet var lagt inn. Megleren hadde da sagt at klageren ikke kom til å akseptere bud under kr 8 600 000. Da interessenten spurte om det var kommet inn noe bud eller om noe var på gang, svarte megleren «nei». Det viser seg også at det er en relasjon mellom kjøperen og megleren.
Andre kritikkverdige forhold ved meglerens håndtering av oppdraget
Gjennom hele prosessen med salget har megleren misligholdt sine plikter etter oppdragsavtalen. Klageren har gjort arbeid som skulle vært gjort av megleren. Hun har for eksempel utarbeidet store deler av salgsoppgaven og annonsen på egen hånd. I annonsen sto det for øvrig feil tidspunkt for visningen. I tillegg ble video og bilder av boligen ikke gjennomført som planlagt, og salgsplakater ble ikke levert.
Krav om erstatning
Megleren burde sørget for at klageren forsto hva det innebar at budet var hemmelig, og forklart henne hva som kunne formidles til de andre interessentene. Ved å ikke gjøre dette har megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må holdes ansvarlig for tapet som klageren har lidt. Interessenten som ikke fikk lagt inn bud, har opplyst at hun ville betalt kr 8 800 000. Det er derfor sannsynliggjort at klageren ville mottatt et høyere bud dersom hun hadde avslått det som var hemmelig.
Krav om vederlagsnedsettelse
Etter dette må det også legges til grunn at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Meglerens vederlag bør settes ned med rundt 75 prosent.
Innklagede har nedlagt følgende påstand:
1. [Innklagede] betaler erstatning til [klageren]
fastsatt etter nemndas skjønn oppad begrenset til kr 350 000.
2. [Innklagede] erstatter [klagerens] saksomkostninger.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerens håndtering av det hemmelige budet
Da megleren fikk vite at de som endte opp som kjøpere vurderte å legge inn et bud som var hemmelig, tok megleren kontakt med interessenten som senere skal ha sagt til klageren at hun ville betalt kr 8 8000 000 for boligen. Megleren opplyste at det kunne gå raskt, og at det kunne komme hemmelige bud. Han forklarte også prosessen rundt hemmelige bud. Interessenten opplyste at hun vurderte å legge inn bud på kr 8 300 000 fordi det var det hun mente at boligen var verdt. Dette noterte megleren i systemet sitt.
Kjøperne la så inn et hemmelig bud på kr 8 400 000. Megleren kontaktet da de åtte andre som hadde skrevet seg opp på listen. For fire av disse var det uaktuelt å legge inn bud. De siste fire viste heller ikke særlig interesse. Megleren sa ikke at det var kommet inn et hemmelig bud, men han var tydelig på at det var aktivitet, og ga beskjed om at interessentene måtte være raske dersom de ønsket å gjøre noe. Megleren ringte også tilbake til interessenten som han hadde ringt til først, og sa det samme til henne. Da megleren sa at klageren ville vurdere bud på rundt kr 8 600 000, svarte hun at hun syntes det var for dyrt.
Samtidig var megleren i kontakt med klageren. Megleren forklarte at han ikke kunne formidle det hemmelige budet til de andre interessentene. Klageren sendte da følgende tekstmelding: «[…] det er lov å si at du har fått bud på 8,4 mill men det er ikke lov å si navnet. Sjekket med jus avd». Megleren svarte: «Det stemmer ikke helt det. Vi får aldri opp hvem som har lagt inn bud. Med hemmelig bud så er forutsetningen i budet at det kun formidles til deg. Ingen andre». Klageren sendte så denne tekstmeldingen:
Hei. Kan du ringe [interessenten som angivelig skal ha sagt at hun ville betalt kr 8 400 000] og si at de får med terrassemøbler og vin skap og TV og lamper utenom lysekrona til 8,6? De kan også selge en p plass hvis de bare har en bil til 250 000 kr. Det er jo også penger. Det kan du si til de andre også. Det er lov det tenker jeg. Mvh [klageren].
Ingen av de andre interessentene ønsket å legge inn bud. Klageren ønsket å gi kjøperne et motbud på kr 8 600 000. Dette ble avslått med et nytt bud på kr 8 500 000. Megleren hadde da en lengre prat med klagerne om hva de skulle gjøre. De ble enige om at megleren muntlig skulle gi beskjed til kjøperne at klageren ønsket å møte dem på halvveien. Kjøperne la så inn et bud på kr 8 550 000, som klageren aksepterte.
Kravet om erstatning
Klageren kan ikke høres med at hun ikke visste at det hemmelige budet ikke ble formidlet til de andre interessentene. Slik det fremgår av tekstmeldingene over, forsto klageren at megleren ikke hadde lov til å formidle budet videre. Megleren ga beskjed til de andre interessentene om at det var aktivitet, og forklarte at de måtte være raske dersom de ønsket å legge inn bud. Ingen ønsket å legge inn bud, og det ville derfor ikke bli noen budrunde. Klageren gikk så inn i forhandlinger med kjøperne for å få presset prisen opp. Megleren var hele tiden klar på at det var klageren som selv måtte ta avgjørelsen.
Meglerens rådgivning om det hemmelige budet var forsvarlig, og det er derfor ikke grunnlag for erstatning. Klageren har uansett ikke lidt et økonomisk tap. Nemnda kan ikke legge til grunn at den andre interessenten ville betalt kr 8 800 000 dersom klagere hadde avslått det hemmelige budet. Til megleren sa denne interessenten at kr 8 600 000 var for dyrt.
Kravet om vederlagsnedsettelse
Innklagede bestrider at vilkårene for vederlagsnedsettelse er oppfylt.
Innklagede har nedlagt følgende påstand:
Innklagede vil på bakgrunn av forannevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem. Det fremsatte erstatningskravet og kravet om nedsettelse av vederlaget avvises etter dette.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens rådgivning under budrunden og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Klageren (selger) har fremsatt krav både overfor innklagede (meglerforetaket) og megler personlig. Nemnda behandler bare klager på foretak og ikke megler personlig, jf. vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1.3. Klagen mot megleren personlig må derfor avvises.
Hemmelig bud
Sakens hovedspørsmål dreier seg om hemmelig bud og meglers håndtering av budrunden. Hemmelig eller lukket bud er tillatt, men gjennomgående er bransjen kritiske til dette, og det stiller krav til meglers rådgivning overfor selger. Spørsmålet er om megler har gitt selger tilstrekkelig grunnlag til å ta stilling til budet, det vil si om megler har oppfylt sin rådgivningsplikt.
Slik saken er opplyst, må det legges til grunn at klager (selger) etter hvert ble orientert av megler om at et hemmelig bud ikke kan formidles til andre enn oppdragsgiver (selger), heller ikke budets størrelse.
I SMS fra selger (klager) 25. september 2018
kl. 11:28 til megler ber selger om at megler ringer den andre interessenten om
at de får med seg terrassemøbler m.m. for kjøpesum 8,6 millioner kroner. Selv
om det må legges til grunn at megler ringte den andre interessenten
kl. 11:33, jf. telefonloggen, fremgår det ikke av budjournalen at det i den
samtalen eventuelt ble fremsatt et motbud. Det er her to mulige løsninger.
Enten at megler – i strid med klagers instruks – ikke fremsatte noe motbud,
eller at motbudet feilaktig ikke er ført inn i budjournalen. Nemnda behøver
ikke å ta stilling til dette fordi begge forhold er i strid med god
meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Klageren har for øvrig pekt på angivelige andre kritikkverdige forhold ved meglers håndtering av oppdraget. Dette er imidlertid ikke dokumentert, og vil uansett ikke ha noen vesentlig betydning for nemndas avgjørelse.
Nemnda bemerker for øvrig at det synes å være en feil i budjournalen. I den utskrift som klageren fremla, fremgikk det ikke et det var et hemmelig bud, mens det motsatte er tilfellet ved det innklagede har fremlagt.
Erstatning
Det er på det rene at klager ville akseptert et bud på 8,6 millioner kroner. Slik saken er opplyst, er det imidlertid ikke sannsynliggjort at den andre interessenten (eller evt. andre interessenter) ville vært villig til å kjøpe eiendommen for den prisen. Det at den andre interessenten i ettertid etter at tvisten har oppstått har opplyst at han var villig til å betale 8,8 millioner kroner, kan ikke tillegges vekt. Slike utsagn fra tredjepersoner, enten i form av skriftlige erklæringer eller gjengitt via klager i saken, etter at tvisten har oppstått, har nemnda fast praksis på å se bort fra i sin skriftlige behandling. Dersom slike utsagn skulle tillegges vekt, måtte det ha vært muntlige forhandlinger, hvor vitnet måtte forklare seg direkte for nemnda, og hvor nemndas medlemmer kunne stille oppfølgende spørsmål.
Vederlagsnedsettelse
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan settes ned dersom megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Ut fra det nemnda har kommet til over, er det grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Vederlaget utgjør til sammen kr 143 300. Dette er summen av vederlag kr 85 500 og for tilrettelegging, markedsføring m.m.kr 57 800. Postene tilrettelegging, markedsføring m.m. inneholder en kombinasjon av vederlag og dekning av utlegg. Nemnda finner at vederlaget passende kan settes ned med kr 80 000.
Nemnda har for øvrig fast praksis på ikke å dekke utgifter til advokat. Det er ikke grunnlag for å gjøre unntak her.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
- Klagen mot megleren personlig avvises.
- Megleren til Brustad & Partnere AS (PrivatMegleren Brustad & Partnere) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede må kreditere klageren 80 000 kroner av vederlaget.