Klage nr:
113/07

Avgjort:
21.11.2007

Saken gjelder:
Manglende informasjon om lekkasje m.v.

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Majorstuen
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Det viste seg å være vesentlige feil og mangler ved eiendommen. Klageren fikk aksept på sitt bud 15. februar 2007 med avtalt overtakelse 23. februar 2007.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren har under samtale med innklagede forstått det slik at innklagede har solgt ca 70 leiligheter for selgeren. Selgeren kjøper selv eller gjennom sitt selskap leiligheter som totalrenoveres og selges. Innklagede brukes som eiendomsmegler ved disse salgene. Klageren forutsetter opplyst fra innklagede hvor mange leiligheter han har solgt for selgeren eller selgerens selskap.

Klageren hadde først kontakt med innklagede som ringte mandag 12. februar om formiddagen til de som sto på listen etter visningen den 11. februar. Innklagede skal ha gitt uttrykk for at selgeren ønsket at salget skulle settes i gang selv om siste annonserte visning ikke var gjennomført. Klageren ble overrasket og spurte om det ikke var lovhjemlet at salg ikke skulle skje før 24 timer etter siste visning. Det var satt opp visning 12. februar om kvelden. Innklagede skal også ha uttalt at når selgeren ønsket at salget skulle skje tidligere var det i orden.

Før klageren ga bud, stilte hun spørsmål om de arbeidene som var utført fordi det i taksten fremgikk at arbeidene ikke var fullført da taksten ble foretatt. Innklagede skal da ha uttalt at han hadde gjennomført mange salg for selgeren og at oppussingsarbeid ble utført av fagfolk og at hun kunne stole på at arbeidene var ordentlig utført. Klageren deltok så i en budrunde og fikk etter noen runder tilslaget på kr 2 875 000. Takstverdien var kr 2 600 000. Innklagede fortalte ifølge klageren at de hastet å få gjennomført salget og at det måtte arrangeres kontraktsmøte samme uke, det ble torsdag 15. februar. Videre ble det redegjort for at det hastet med overtakelse som senest kunne være fredag 23. februar. Klageren fikk opplyst per telefon at selgeren skulle møte på kontraktsmøtet. Selgeren møtte ikke og klageren fikk ikke forklaringer om oppussingsarbeidet. Innklagede skal ha uttalt at dette ikke var noe problem, idet alt arbeidet ble utført forskriftsmessig og av profesjonelle håndverkere. Innklagede forklarte at selgeren ikke hadde tid og at han ville gjennomgå kontraktene med hver av partene hver for seg og at klageren ville møte selgeren ved overtakelsen. Innklagede fortalte videre ifølge klageren at han hadde solgt svært mange leiligheter for selgeren og at hun kunne stole på at alt var i orden. Klageren forsto det også slik at hun ville få en oversikt over hva som var gjort og av hvem ved overtakelsen. I ettertid har selgeren uttalt at han aldri møter i kontraktsmøter.

Klageren fikk før budrunden vite at vinduene i leiligheten skulle skiftes i løpet av to til tre uker, dvs. innen en uke etter overtakelsen.

Fredag 23. februar møtte klageren som avtalt til overtakelsen. Tidspunktet var satt for at det skulle passe selgeren. Klageren fikk heller ikke da møte selgerne og har oppfattet at det var fordi han måtte reise i begravelse. Klageren var ikke informert av innklagede med anmodning om å skifte tidspunkt. På overtakelsen var allerede overtakelsesprotokollen undertegnet av selgeren og datert 23. februar. Hele kjøpesummen var betalt ved overtakelse.

På overtakelsen informerte innklagede om at vinduene sannsynligvis ikke ville bli skiftetden første uken. Han opplyste at det måtte være stabilt vær i en uke for at vinduene kunne skiftes. Klageren fortalte innklagede at hun ikke ønsket å flytte inn møbler og starte utleie før vinduene var skiftet.

På sameiemøtet 28. mars fikk klageren opplyst at verken styret eller forretningsfører hadde fått opplysninger fra innklagede om hvem som var den nye eieren. Klageren hadde ikke fått tilsendt husleieblanketter. Hun ble samtidig opplyst at det hadde vært flere lekkasjer fra leiligheten under byggearbeidene og at det hadde vært vanskelig for sameiet å samarbeide med selgeren om både lekkasjene, valg av vinduer, krav til byggemelding, tillatelser med mer. Klageren er av sameiets leder blitt gjort kjent med at sameiets styreleder kontaktet innklagede umiddelbart etter at klagerens bud ble akseptert for å få hennes navn, med det formål å gjøre henne kjent med de problemer sameiet hadde opplevd under ombyggingen av leiligheten både på grunn av lekkasjer og øvrige samarbeidsproblemer.

Innklagede avviste at han kunne opplyse navn og telefonnummer før etter at overtakelsen var gjennomført. Klageren er imidlertid ikke blitt kontaktet av innklagede med forespørsel om å gi hennes navn og telefonnummer til styrelederen. Innklagede har heller ikke viderebrakt de sentrale opplysningene han fikk til klageren, opplysninger som i ettertid har vist seg å være vesentlige slik saken har utviklet seg.

Den 16. april om kvelden ble klageren oppringt av styrets leder og en som representerte leiligheten under og varslet om ny vannlekkasje. Etter de samtaler klagerne har hatt om den siste lekkasjen, har hun ingen tillit til at arbeidet i leiligheten er gjort av fagfolk. Klageren er av den klare oppfatning at verken selgeren eller innklagede har overholdt sin opplysningsplikt om problemer knyttet til ombyggingen.

Ved at vinduene ikke er satt inn til tross for lang tid med stabilt vær, har hun dessuten tapt muligheten for alminnelig leieinntekt i hele perioden. Til tross for de opplysningene innklagede ga om vinduene, viser det seg i ettertid at disse først ble bestilt 23. april 2007, to måneder etter overtakelsen. Vinduene er ikke skiftet per klagedato (12. juni 2007).

Selgeren har nektet å oppgi hvem som har utført arbeidene i leiligheten. Sameiet har med hjemmel i vedtektene og husordensreglene bedt om tilsvarende uten at dette kravet er etterkommet.

Innklagede har unnlatt å bringe vesentlige opplysninger videre til klageren. Innklagede ble kontaktet av styrelederen som ønsket kontakt med den nye eieren for å informere om lekkasjer og samarbeidsproblemer under oppussingsarbeidet. Innklagede ble kjent med viktige og betydningsfulle forhold om leiligheten som han måtte forstå at klageren ville ha vesentlige interesse av å få vite og som kunne få betydning for kjøpet. Det må her legges vekt på at arbeidene ikke er utført av autoriserte fagfolk slik vedtekter og husordensregler krever. Klageren ville ved kunnskap om dette stilt som et absolutt vilkår for kjøpet at hun skulle få fullt innsyn om alle forhold rundt oppussing, hvem som hadde utført arbeidet og hva som var gjort.

Innklagede har på forespørsel gått god for de opplysningene som fremgår av taksten og egenerklæring fra selgeren. Innklagede har videre opplyst at vinduene ville bli skiftet etter kort tid. Innklagede har også på forespørsel gått god for selgeren ved å vise til at han har hatt et betydelig antall salgsoppdrag for ham. Dette var direkte svar da klageren tok dette opp fordi oppussingsarbeidet ikke var ferdig da taksten ble avholdt. Det har vist seg atoppussingsarbeidet er mangelfullt, ikke forskriftsmessig utført og av firmaer som ikke er forskriftsmessig registrert.

Hele kjøpesummen ble betalt i tillit til innklagedes opplysninger om at arbeidene var utført av fagfolk og at vinduene skulle skiftes innen kort tid.

Innklagede har ikke opptrådt nøytralt og uavhengig. Dette har sin bakgrunn i at selgeren som profesjonell utbygger er en betydelig oppdragsgiver for innklagede, slik at han i denne saken er mer interessert i å sikre fremtidige oppdrag fra vedkommende ennå være en nøytral representant for to parter.

Innklagede anfører:

Innklagede peker på at bud ble antatt før siste annonserte visning var avholdt. Klageren ønsket å se leiligheten før de annonserte visningstidene og var i direkte dialog med selger før aksept. Dette er en situasjon som ikke faller inn under 24-timers regelen og selgeren hadde således full anledning til å akseptere budet.

Det vises til at kontraktsmøte ble avholdt samme uke som budet ble antatt. Det er erfaringsmessig i både kjøpers og selgers interesse at kontraktsmøte avholdes innen rimelig tid etter at bud er akseptert. I dette tilfelle ble bud akseptert 12. februar 2007. Kontraktsmøte ble avholdt tre dager senere. Klageren hadde ingen innvendinger til tidspunktet da dette ble avtalt mellom partene. Overtakelsesdatoen ble satt til 23. februar 2007, da dette var uttrykt som et ønske fra klageren. Klageren har i budskjemaet skrevet at ønsket overtakelsesdato er 23. februar eller tidligere.

Klageren peker videre på at selgerne ikke møtte til kontraktsmøte eller til overtakelse. Selgeren hadde dessverre ikke anledning til å møte på grunn av dødsfall i familien. Både kontraktsmøtet og overtakelsen ble på bakgrunn av både selgerens og klagerens ønske gjennomført som avtalt.

Klageren anfører at innklagede skal ha unnlatt å viderebringe vesentlige opplysninger til henne. Innklagede har videreformidlet all informasjon han til enhver tid har hatt il alle potensielle kjøpere, inkludert klagerne. Salgsoppgaven opplyser hvem som er sameiets forretningsfører. Forretningsføreren må antas å ha tilgjengelig informasjon dersom det har forekommet lekkasjer i sameiet osv. Opplysninger om dette vil antas å fremkomme av møtereferater i sameiet og styret, og kjøper plikter selv å foreta de nødvendige undersøkelser vedrørende eiendommens tilstand i den utstrekning dette er rimelig.

Innklagede hadde på salgstidspunktet ingen informasjon om tidligere lekkasjer i leiligheten. Dette fremkom ikke av taksten, og heller ikke av selgerens egenerklæringsskjema. Styrets leder var, som klageren anfører, i kontakt med innklagede etter at budet var antatt. Det ble imidlertid kun forespurt om kontaktinfo til kjøperen av leiligheten, noe innklagede ikke har anledning til å oppgi før kontraktsmøte er avholdt.

Når det gjelder vinduene, opplyste selgeren på forespørsel fra innklagede at nye vinduer var bestilt og ville bli skiftet etter kort tid. Innklagede videreformidlet disse opplysningene til klagerne. At selgeren av ulike årsaker ikke har bestilt vinduene som forutsatt, innebærer ikke at innklagede blir ansvarlig overfor kjøperen. Det var for øvrig innklagede som oppfordret klageren til å notere i overtakelsesprotokollen at vinduene skulle skiftes.

Det anføres at innklagede har gått god for de opplysningene som fremgår av taksten og egenerklæringen til selgeren. Dette medfører ikke riktighet. Megleren harverken anledning eller plikt til å garantere for at de opplysninger som fremkommer av takst, selger eller andre, er korrekte – og ikke under noen omstendighet strekker megleransvaret så vidt at megleren selv blir ansvarlig for eventuelle feil hos takstmann eller andre. Det har i denne saken ikke fremkommet opplysninger som gjør at megleren har hatt noen oppfordring til å etterprøve selgers eller andres informasjon, og innklagede kan således ikke lastes for de mangler som eventuelt har oppstått. Det anføres videre at innklagede har gått god for selgeren ved å vise til at han har hatt tidligere salgsoppdrag for vedkommende. Innklagede opplyste til klageren at han ved tidligere anledninger har vært engasjert som megler for selgerenn og at han ikke har erfart problemer ved tidligere salg. Dette er kun en opplysning til kjøperen og innebærer ikke at innklagede gjennom dette påtar seg ethvert ansvar for eventuelle problemer som måtte oppstå.

Innklagede opplyser for ordens skyld at han har forestått 13 salg for selgeren i 2006, samt fem i 2007. Selgerne er en profesjonell aktør i markedet og har funnet det mest hensiktsmessig å benytte ett meglerforetak i de salg han foretar. Det er helt ordinært og forekommer ofte, at fornøyde kunder benytter samme meglerkontor ved flere anledninger. Det kan ikke sees at dette svekker meglerens nøytralitet eller uavhengighet, eller på annen måte medfører brudd på eiendomsmeglerloven.

Det gjøres i klagen et poeng av at selgeren er profesjonell part, dette er riktig. Det nevnes i den sammenheng at klageren er advokat og også må antas å være kjent med regelverket. Tilsvarende må gjelde for klagerens samboer, advokaten som har signert klagen.

Det er ikke fremsatt noen påstand i den innsendte klagen, og innklagede har således valgt å kommentere de enkelte punktene i klagen fortløpende. Det fremsettes for ordens skyld en påstand om frifinnelse. Innklagede er innforstått med at de ordinært ikke tilkjennes saksomkostninger i Reklamasjonsnemnda, men det bes likevel om at det vurderes å tilkjenne omkostninger i denne saken, da kravet anses helt uberettiget. Innklagede har i tillegg til kr 3 000 i gebyr til Nemnda blitt påført ytterligere kr 8 000 inkl. mva i salær, totalt kr 11 000.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det nedlegges følgende påstan:

1. Innklagedes opptreden er i strid med god meglerskikk.

2. Innklagede idømmes å betale erstatning fastsatt etter Reklamasjonsnemndas skjønn

3. Innklagede dømmes til å betale klagerens omkostninger

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede hadde kun en samtale med styrets leder. Styreleder tok kontakt med ham med spørsmål om han hadde hørt noe om en eventuell lekkasje til leiligheten under seksjon 8. Innklagede var ikke kjent med dette, og tok en telefon til selgeren for å kontrollere dette. Selgeren skal ha forklart at det ikke var noen lekkasje på badet og at tidligere forhold var utbedret.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder manglende opplysninger om lekkasje m.v.

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at bud fra klageren ble akseptert 12. februar 2007 i henhold til hennes budskjema av samme dag med angitt ønsket overtagelsesdag «fredag 23/2-07 eller tidligere». Kontraktsmøte ble holdt 15. februar 2007; selger var da ikke til stede, men klageren badikke om utsettelse eller gjorde innsigelser i den anledning.

Når det gjelder 24-timersregelen, innebærer den at bud som gis til megleren må ha en akseptfrist på minst 24 timer etter siste annonserte visning. Dersom fristen er kortere, vil budet ikke kunne videreformidles til selgeren eller øvrige budgivere/interessenter. Det er ikke noe forbud mot å akseptere bud før det er gått 24 timer etter siste annonserte visning. 24-timersregelen gjelder ikke hvor selgeren er profesjonell, jfr. forskrift om eiendomsmegling § 8-6, siste ledd og Kredittilsynets rundskriv nr 7/2007 punkt 3a.

Så langt er det ikke grunn til å kritisere megleren.

Seksjonen hadde imidlertid mangler, og utskiftning av vinduer ble forsinket. Vedrørende disse forhold pågår det rettssak mellom klageren og selger av seksjonen. Men klageren retter også kritikk mot megleren i denne forbindelse.

Klageren mener at innklagede ikke bare kan kritiseres for manglende informasjon, men hevder at innklagede også har gått god for informasjonen fra selgeren og kvaliteten i det arbeidet som selgeren hadde latt utføre på seksjonen før salget.

Ut fra den foreliggende dokumentasjon kan Reklamasjonsnemnda ikke se at det kan legges til grunn at innklagede har påtatt seg noe ansvar for ferdigstillelsen av seksjonen. Det kan derimot stilles spørsmål om innklagede har gitt tilstrekkelig informasjon til klageren, og for så vidt vil Reklamasjonsnemnda peke på:

En eiendomsmegler har en betydelig undersøkelsesplikt, jf. gjeldende eiendomsmeglingslov § 3-7, og Reklamasjonsnemnda kan ikke uten videre akseptere det som er anført i innklagedes tilsvar om at «kjøper plikter selv å foreta de nødvendige undersøkelser vedrørende eiendommens tilstand i den utstrekning dette er rimelig». Megleren kan ikke alltid nøye seg med å gi informasjon videre der det er rimelig grunn til å trekke holdbarheten i tvil og det er grunn til å tro at kjøperen fester lit til informasjonen. Heller ikke kan megleren unnlate selv å gjøre undersøkelser, der han antar at det kan avdekkes forhold som er av betydning for kjøperen, i det minste må han gjøre oppmerksom på at det kan være problemer som kjøperen bør undersøke eller overveie nærmere.

I det foreliggende tilfelle dreier det seg om en eiendomsmegler som har hatt omfattende oppdrag for selgeren og derfor må formodes å ha et visst kjennskap til de arbeider som selgeren har stått for. Ut fra det materiale som er fremlagt, kan imidlertid Reklamasjonsnemnda ikke uttale seg om hva innklagede – før tilbudet ble akseptert – visste eller burde vite, eller burde ha undersøkt nærmere om seksjonens standard og fremdriften med hensyn til utskiftning av vinduer. Men det fremgår av styrelederens uttalelse av 17. september 2007 at han den 13. eller 14. februar 2007 – altså før kontraktsmøtet fant sted – hadde en telefonsamtale med innklagede, og av den samtalen må det ha fremgått at det var grunn til å trekke i tvil om seksjonen var i den stand som kjøpere (klageren) hadde grunn til å forvente. Reklamasjonsnemnda finner grunn til å rette kritikk mot innklagede for ikke å ha bragt videre til kjøperen det som ble sagt i telefonsamtalen.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at en kjøpers navn må hemmeligholdes for styret i sameiet frem til etter kontraktsmøte. Handel er inngått ved aksept av bud. Ifølge sameiets vedtekter er det nedfelt blant annet at «Erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må godkjennes av styret før han tiltrer bruken. Godkjennelse kan bare nektes med saklig grunn. …» Detville etter Nemndas syn derfor være hensiktsmessig med en raskest mulig henvendelse til styret for godkjennelse av klageren.

Slik saken er dokumentert for Reklamasjonsnemnda og med den usikkerhet som følger av at det pågår rettssak mellom selgeren og klageren, kan Reklamasjonsnemnda ikke ta standpunkt til det fremsatte krav om dekning av økonomisk tap. I tillegg bemerkes at Reklamasjonsnemnda har fast praksis for at det ikke tilkjennes saksomkostninger.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oslo, den 21. november 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Thor Falkanger formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant