Klage nr 2019010
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. april 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Solli & Partnere AS (PrivatMegleren Asker)
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
I 2018 deltok klageren i en budrunde på en bolig som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren ikke ga tilstrekkelige opplysninger om en fredet gravhaug fra jernalderen som var på tomten. I tillegg inneholdt salgsoppgaven en ferdigattest for naboeiendommen selv om det ikke forelå noen ferdigattest for eiendommen som salget gjaldt. Videre anfører klageren at megleren ikke fulgte henne opp under budrunden. Klageren var villig til å legge inn et høyere bud enn det som selgeren aksepterte.
Innklagede anfører at megleren sørget for at interessentene fikk nødvendige opplysninger om den fredede gravhaugen før budrunden startet. Salgsoppgaven inneholdt ferdigattesten for naboeiendommen fordi kommunen ved en feil sendte megleren den. Innklagede bestrider at megleren ikke fulgte opp klageren på en tilstrekkelig måte under budrunden.
Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Kulturminnene
Før privatvisningen oppdaget klageren at det var en fredet gravhaug fra jernalderen på tomten. Gravhaugen var ikke omtalt i salgsoppgaven. Megleren hadde imidlertid skrevet at det var et kulturminne på tomten, men i stedet for å beskrive hva dette innebar, var det inntatt en lenke til en nettside som ikke fungerte. Klageren gjorde megleren oppmerksom på gravhaugen i god tid før budrunden, og oppfordret megleren til å gi beskjed til de andre interessentene slik at alle deltok i budrunden på like premisser. Etter at klageren hadde sendt megleren og andre hos innklagede flere e-poster, opplyste megleren at det var sendt en felles e-post til alle som var interessert i boligen med informasjon om gravhaugen. Verken klageren eller flere andre interessenter som klageren har pratet med, fikk denne e-posten.
På grunn av gravhaugen som er fredet er det lite sannsynlig at kjøperne får bygget ut noe på tomten dersom de ønsker det. Slik salgsoppgaven var formulert, virket det som at boligen var bra for eiendomsutviklere og andre som ønsket å bygge ut på tomten.
Megleren har misligholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og for øvrig opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Ferdigattesten
I salgsoppgaven lå ferdigattesten til naboeiendommen vedlagt. Det foreligger ingen ferdigattest for eiendommen som salget gjaldt. Klageren fikk aldri noe informasjon om at ferdigattesten var feil. Først da klageren sjekket kommunens byggesaksarkiv etter budrunden oppdaget klageren feilen. Innklagede anfører at salgsoppgaven ble endret før visningen. I så fall burde megleren på eget initiativ sendt interessentene den nye salgsoppgaven.
Budrunden
Klageren viste
stor interesse for boligen, men likevel tok ikke megleren kontakt med henne før
fem timer etter at budrunden hadde startet. På dette tidspunktet hadde klageren
allerede lagt inn totalt ni bud. Megleren gjorde ingen anstrengelser for å
finne ut betalingsviljen til klageren. Da selgeren aksepterte budet til de som
endte opp med å kjøpe boligen, var det fortsatt en god stund igjen av
akseptfristen. Megleren hadde god tid til å kontakte klageren og høre om hun
ønsket å legge inn et høyere bud. Dette ble ikke gjort. Da klageren skulle
legge inn et nytt bud, fikk hun beskjed om at boligen var solgt. Klageren tok
kontakt med selgeren etter budrunden, og han ble overrasket da klageren
fortalte at hun var villig til å betale vesentlig mer enn budet han hadde
akseptert. Det er åpenbart at det er en sammenheng mellom klagerens kritikk av
salgsoppgaven og den manglende oppfølgingen under budrunden. Også dette strider
med kravet om god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3.
Innklagede har i korte trekk anført:
Kulturminnene
Innklagede er enig i at opplysninger om kulturminner må komme frem i salgsoppgaven. I denne saken var kulturminnene markert på situasjonskartet som lå vedlagt salgsoppgaven, og det var inntatt en lenke til en nettside hvor kulturminnene var nærmere beskrevet. Da klageren ga uttrykk for at kulturminnene ikke var tilstrekkelig beskrevet i salgsoppgaven, sendte megleren en e-post til alle interessentene og redegjorde for kulturminnene. I tillegg ble informasjonen nærmere utdypet på visningen.
Ferdigattesten
I salgsoppgaven sto det at det ikke forelå ferdigattest på eiendommen. Det var kommunen som ved en feil sendte megleren ferdigattesten til naboeiendommen, slik at denne ble vedlagt salgsoppgaven. Dette ble oppdaget og rettet før fellesvisningen. Klagerens salgsoppgave må være fra da hun var på en tidligere privatvisning. Klageren var imidlertid på flere visninger, og hun må derfor ha hatt en korrigert utgave da budrunden startet.
Budrunden
Innklagede bestrider at megleren ikke fulgte opp klageren under budrunden. Det var fire budgivere, og totalt sendte megleren 29 meldinger til klageren under budrunden. Det er derfor vanskelig å forstå hvordan klageren kan mene at hun ikke ble fulgt opp. Selgeren valgte å akseptere et bud som var kr 500 000 over prisantydningen fordi han kjente budgiveren. Megleren kan ikke klandres for valget som selgeren tok.
Megleren har etter dette ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og kravet om at megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Kulturminne
Det er ikke tvilsomt at megler i første omgang ikke har overholdt opplysningsplikten sin når det gjelder kulturminne, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Spørsmålet er om megler før budrunden ble satt i gang, i tilstrekkelig grad har rettet opp dette.
I dette tilfellet er det i realiteten kulturminner på store deler av den ubebygde del av eiendommen. Megler har tydeligvis innhentet den nødvendige dokumentasjonen om kulturminnene, som fulgte som et vedlegg på 120 sider til salgsoppgaven. Dette var imidlertid så viktig informasjon om eiendommen, at det også burde vært fremhevet på sentral plass i selve salgsoppgaven. Det er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, når sentral informasjon om eiendommen vedrørende kulturminnene ikke er fremhevet i salgsoppgaven.
Ferdigattest
Nemnda nevner først at ferdigattest er ikke i dag så viktig som tidligere. Det gis heller ikke ferdigattest lenger for boliger byggemeldt før 1998. Selv om det her var vedlagt en feil attest til salgsoppgaven, har innklagede opplyst at dette ble korrigert etter at klageren hadde gjort oppmerksom på feilen. Klageren fikk imidlertid ikke en ny utgave av salgsoppgaven tilsendt med informasjon om endringen. Nemnda mener at megler kan kritiseres for ikke å ha gjort det.
Budrunden
Nemnda mener at spørsmålet om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med budrunden, reiser bevisspørsmål som nemnda vanskelig kan ta stilling til under sin skriftlige behandling. Det er midlertid alltid selger som tar stilling til om et bud skal aksepteres, noe som heller ikke nødvendigvis behøver å være det høyeste budet. Selger har også full anledning til å avslå samtlige bud.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Solli & Partnere AS (PrivatMegleren Asker) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder forminner på tomten.