Klage nr:
114/07

Avgjort:
31.10.2007

Saken gjelder:
Budgivning. Misnøye med meglers saksbehandling

Foretakets navn:
Eiendomsmegler Vest AS Bergen
Saksfremstilling:

Klagerne bød på en eiendom som var til salgs gjennom innklagede.

Klagerne hevder de fikk aksept for sitt bud, men de har ikke fått kjøpe eiendommen.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne la inn bud på kr 2 750 000, og fikk aksept fra den ene av sameierne. Innklagede opplyste at klagerne ville få eiendommen dersom den andre sameieren ikke benyttet sin forkjøpsrett. Påfølgende dag ble det klart at forkjøpsretten ikke ville utøves, og klagerne mente at eiendommen var deres. Innklagede påstod imidlertid at det ikke var gitt noen aksept av budet, og gjenåpnet budrunden med det resultat at eiendommen ble solgt til en annen interessent.

Verditakst på eiendommen var kr 2 650 000. Klagerne tok kontakt med innklagede for å få avklart visningsdato. Klagerne var egentlig interessert i en privatvisning, fordi de hadde vanskeligheter med å nå den aktuelle visningsdagen. Innklagede opplyste at det ikke var så enkelt å arrangere privatvisning fordi det var tre advokater i bildet. Klagerne fikk ingen forklaring på hva slags rolle disse advokatene spilte, men innklagede understreket at det var et ordinært salg som skulle gjennomføres.

Etter gjennomført visning ble klagerne møtt av en svært frustrert og amper mann, som viste seg å være en av selgerne. Selgeren spurte om innklagede hadde opplyst om forkjøpsretten som påhvilte leiligheten. Klagerne hadde ikke blitt informert om dette, men selgeren kunne fortelle klagerne at det eksisterte en slik forkjøpsrett. Selgeren fortalte at han hadde tenkt å benytte seg av forkjøpsretten. Klagerne ble overrasket over disse opplysningene, og tok kontakt med innklagede. Innklagede fortalte da at det var knyttet forkjøpsrett til eiendommen, men at vedkommende selger etter alt å dømme ikke var i posisjon til å benytte denne.

Dagen etter visningen ble det gjennomført budrunde. Klagerne fremsatt først bud på kr 2 450 000 med akseptfrist kl 16 samme dag. Det kom enda en budgiver på banen, men klagerne ble oppringt av innklagede kl 1605. Innklagede sa han hadde «en god og en dårlig nyhet. Den gode nyheten er at dere har vunnet budrunden med deres bud på
kr 2 750 000. Den ene av sameierne har akseptert budet. Den dårlige nyheten er at den andre sameieren ennå ikke har bestemt seg for om han skal benytte seg av forkjøpsretten. Dette vil trolig bli avklart i morgen.»

Klagerne var svært tilfredse med å ha mottatt aksept for budet sitt, selv om denne var gitt under forutsetning av at forkjøpsretten ikke ville bli benyttet. Klagerne følte seg rimelig trygge på å få kjøpe eiendommen. Etter omlag én time ringte innklagede opp igjen. Innklagede opplyste da at den andre sameieren var villig til å fravike sin forkjøpsrett mot at klagerne høynet budet til kr 2 850 000. Innklagede spurte deretter om klagerne hadde en eiendom å selge, noe klagerne bekreftet. Klagerne ble svært overrasket da innklagede foreslo at han kunne selge klagernes eiendom, og redusere sitt honorar med kr 50 000 slik at kjøpesummen for klagerne i realiteten ble kr 2 750 000. Klagerne tok noen minutters betenkningstid før de informerte innklagede at de ikke ønsket å inngå en slik tvilsom avtale. Klagerne vurderte innklagedes sammenblanding av oppdrag som uheldig og lite tillitsvekkende. Klagerne orienterte innklagede om at de forholdt seg til den betingende aksepten som var formidlet kl 1605 samme dag. Samtidigba klagerne om at spørsmålet om forkjøpsretten skulle avklares neste dag.

Klagerne hørte ikke noe fra innklagede, og kontaktet ham påfølgende ettermiddag. Innklagede formidlet på nytt at han hadde en god og en dårlig nyhet. Den gode nyheten var at forkjøpsretten ikke ville bli benyttet. Den dårlige nyheten var at det hadde kommet en ny budgiver på banen med et bud på kr 2 800 000. Klagerne ble veldig forbauset, men innklagede forklarte at det ikke var uvanlig at budrunder blusser opp igjen. Kort tid etterpå mottok klagerne en sms fra innklagede hvor han opplyste at han aldri hadde gitt noen aksept av budet deres på kr 2 750 000. Videre opplyste han at høyeste bud nå var på kr 2 850 000 med frist kl 16 samme dag, og at leiligheten formodentlig ville bli solgt dersom klagerne ikke gav lyd fra seg innen fristen.

Klagerne fant denne utviklingen i saken såpass dramatisk at de valgte å rådføre seg med jurist og profesjonelle aktører i eiendomsmarkedet. Klagerne varslet derfor innklagede om at de ville søke juridisk bistand i saken. Innklagede svarte at «ville ikke brukt midler på det. Som vanlig har jeg mitt på det tørre. Men jeg har selvsagt forståelse for din frustrasjon.»

Klagerne mener innklagede har handlet i strid med god meglerskikk. Det er fullstendig uakseptabelt at klagerne skal bli skadelidende, og fremsetter derfor krav om at de primært skal få kjøpe boligen for kr 2 750 000. Subsidiært krever de å få erstatning fra innklagede på differansen mellom kr 2 750 000 og endelig salgssum.

Innklagede anfører:

Innklagede presiserer at det aldri ble gitt aksept for budet på kr 2 750 000. Den ene av de to selgerne ville ikke akseptere budet, og dette ble klart formidlet til klagerne. Det var aldri snakk om noen betinget aksept eller aksept på vilkår. Klageren fikk et rent avslag på sitt bud.

Innklagede forsøkte deretter samme dag å forhandle frem en løsning mellom partene, og på vegne av selgeren ble det fremsatt mottilbud pålydende kr 2 800 000. Klageren valgte å avslå dette. For at klageren skulle ha større mulighet til å kunne øke sitt bud og komme i kjøpsposisjon, valgte innklagede å fremsette nytt redusert pristilbud til klagerne ved salg av deres nåværende bolig. Klageren valgte ikke å akseptere denne løsningen.

Det kom en ny interessent på banen med bud den påfølgende dagen. Budet lød på kr 2 800 000 med frist samme dag kl 16. Dette var altså innenfor hva selgeren ville akseptere. Innklagede tok da ny kontakt med klagerne og øvrige interessenter for å orientere om det nye budet på eiendommen. Den andre budgiveren som var med dagen før, valgte å inngi nytt bud. Klagerne valgte ikke å komme med flere bud. Eiendommen ble solgt 15. mai for kr 2 930 000.

Innklagede forstår at klagerne er skuffet over ikke å få tilslaget, men de valgte selv å avslå mottilbudet. Klagerne valgte selv ikke å delta i budrunden dagen etter.

Innklagede kan ikke se å ha handlet i strid med god meglerskikk. Kravet til klageren avvises.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne kan ikke forstå innklagedes telefon 14. mai kl 1605 som noe annet enn en betinget aksept. Aksepten var gitt under forutsetning av at den ene sameierens forkjøpsrett ikke ville bli benyttet. Innklagede hadde tidligere gitt klagerne et klart inntrykk av at denne forkjøpsretten ikke ville bli benyttet, og klagernefølte seg dermed trygge på å få overta eiendommen.

Når det gjelder innklagedes forsøk på å overtale klagerne til å selge sin bolig gjennom ham, kan dette i beste fall oppfattes som uryddig. Flere andre eiendomsmeglere betegner dette fremstøtet som en uheldig sammenblanding av roller i salgsprosessen.

Innklagede poengterer at klagerne ikke aksepterte selgernes mottilbud, og at de heller ikke deltok i budrunden 15. mai. Klagerne vil derfor understreke at de forholdt seg til den betingede aksepten de hadde fått. Det har formodningen i mot seg at klagerne skulle overbydd seg selv.

For øvrig merker klagerne seg at innklagede unnlater å kommentere at de i markedsføringen av boligen unnlot å gjøre oppmerksom på at det var knyttet forkjøpsrett til boligen. Det må være hevet over tvil at innklagede også på dette punktet har handlet i strid med god meglerskikk.

Klagerne fastholder sitt opprinnelige krav.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med innklagedes saksbehandling, herunder bl.a. håndtering av budrunden.

Når det gjelder markedsføring av en eiendom hvor det påhviler en forkjøpsrett, må dette fremgå tydelig i annonse/salgsoppgave. Innklagede har ikke besørget slik informasjon, og har derfor forsømt seg på dette punktet.

Partene forklarer seg ulikt i forhold til budrunden. I tilfeller hvor partene er uenige om hva som har versert mellom dem, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens anførsler større vekt enn den andres.

I dette tilfellet hevder klagerne at aksept ble gitt kl 1605. Reklamasjonsnemnda vil bemerke at akseptfristen for budet dermed var gått ut. En aksept gitt etter kl 1600 er kommet for sent, og det kan ikke være inngått noen avtale om kjøp av eiendommen alene på grunnlag av denne «aksepten». En for sent fremkommet aksept er å forstå som et nytt tilbud fra selgerne, som kjøper kan akseptere eller la være å akseptere. I dette tilfellet er det imidlertid påstand mot påstand med hensyn til om det overhodet ble gitt «aksept» kl 1605.

Innklagede hevder at kun den ene av selgerne gav aksept for klagernes bud, hvilket ikke er tilstrekkelig for å inngå bindende avtale slik klagerne hevder.

Reklamasjonsnemnda vil gjøre oppmerksom på at det ikke finnes noe forbud mot at en eiendomsmegler kan formidle salg av bolig for en kjøper i et annet oppdrag. Reklamasjonsnemnda er enig i at en eiendomsmegler må være svært varsom med sammenblanding av roller, slik klagerne hevder. Det finnes imidlertid ikke sikre holdepunkter for at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Avslutningsvis vil Reklamasjonsnemnda bemerke at det i dette tilfellet er inngått bindende avtale om salg av eiendommen til kr 2 930 000 til noen andre enn klagerne. Reklamasjonsnemnda har følgelig ikke kompetanse til å kjenne denne avtalen ugyldig, slik klagerne påberoper seg.

Konklusjon:

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk hva gjelder mangelfull markedsføring av eiendommen, herunder informasjon om forkjøpsretten. Dette medfører imidlertid ingen kompensasjon overfor klagerne.

For øvrig avvises klagen.

Oslo, den 31. oktober 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant