Klage nr 2019021
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. mai 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Stavanger
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2018 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet. I salgsoppgaven sto det at det fulgte med en egen parkeringsplass til andelen. Senere viste det seg at borettslaget fordeler parkeringsplassene etter ansiennitet. Klageren har fått tildelt en parkeringsplass, men anfører at han som følge av den uriktige opplysningen har lidt et økonomisk tap som innklagede må erstatte ham. Megleren burde gjort nærmere undersøkelser fordi selgerens opplysninger stred med opplysningene som megleren innhentet fra kommunen. En megler som klageren har engasjert, har verdivurdert tapet av parkeringsplassen til kr 150 000.
Innklagede bestrider at vilkårene for erstatning er oppfylt. Subsidiært bestrider innklagede størrelsen på erstatningskravet som klageren har fremsatt.
Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Uriktige opplysninger om parkeringsplassen
I salgsoppgaven sto det at det fulgte med en «[…] egen fast parkeringsplass på borettslagets tomt». Det viser seg imidlertid at borettslaget har 14 parkeringsplasser som fordeles mellom andelseierne etter ansiennitet. Klageren har fått tildelt en parkeringsplass som han kan bruke, men en parkeringsplass som er eksklusiv er mer verdt.
Megleren innhentet opplysninger fra kommunen før salget hvor det sto at det ikke fulgte med en egen parkeringsplass til andelen. I det første utkastet til salgsoppgaven skrev megleren derfor at «[b]orettslaget har 10 oppstillingsplasser for parkering og 4 garasjer i blokken». Dette ble senere endret til at det fulgte med en «[…] egen fast parkeringsplass på borettslagets tomt» fordi selgeren mente at hun hadde en egen parkeringsplass. Det var det siste som sto i salgsoppgaven som ble brukt i markedsføringen.
Det er på det rene at megleren innhentet opplysninger fra kommunen hvor det sto at det ikke fulgte med en egen parkeringsplass til andelen. Da selgeren kom med opplysninger som stred med dette, burde megleren gjort nærmere undersøkelser for å finne ut hva som gjaldt. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 har en megler en plikt til å «kontrollere» opplysninger.
Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget
På kontraktsmøtet foreslo klageren å kontraktsfeste at kr 150 000 skulle låses på meglerens klientkonto i tilfelle selgeren ikke innrømmet ansvar, og at klageren forbeholdt seg retten til å fremme krav som følge av mangelen. Megleren mente at det ikke var anledning til å ta inn et slikt punkt i kontrakten fordi den allerede inneholdt bestemmelser om reklamasjon. På dette tidspunktet var partene enige om at det forelå en mangel vedrørende parkeringsplassen. Det ville derfor vært ryddig å innta en slik bestemmelse som klageren foreslo. Som følge av meglerens utsagn ble partene ikke enige under kontraktsmøtet, og kontrakten ble ikke signert.
Etter kontraktsmøtet sendte megleren en e-post hvor han plutselig skrev at klageren ville få en parkeringsplass, og at det derfor ikke var grunn til å utsette overtakelsen. Klageren reagerte på denne e-posten fordi frem til dette tidspunktet hadde partene vært enige om at det forelå en mangel. Klageren ba derfor megleren om å fremlegge dokumentasjon på at det fulgte med en parkeringsplass som var eksklusiv. Verken selgeren eller megleren har fremlagt slik dokumentasjon.
Senere ønsket selgeren at partene skulle signere kontrakten hver for seg. Så lenge partene ble enige om hvordan kontrakten skulle utformes, var det greit for klageren. Klageren sendte en tekstmelding til megleren hvor han forklarte hvilke forutsetninger som måtte være til stede for at han skulle gå med på at partene signerte kontrakten hver for seg. Etter flere purringer ringte megleren og fortalte at selgeren hadde signert kontrakten. På dette tidspunktet hadde partene ikke blitt enige om hvordan kontrakten skulle utformes. Klageren følte seg presset til å skrive under på kontrakten på grunn av situasjonen som hadde oppstått. Han førte derfor inn et forbehold med penn før han signerte.
Overtakelsen ble gjennomført, og etter avtalen skulle kr 150 000 holdes tilbake på meglerens klientkonto. Likevel utbetalte innklagede hele kjøpesummen til selgeren. Innklagede erkjente at de hadde gjort en feil, og overførte egne midler til klientkontoen for å gjøre opp for seg. På denne måten opparbeidet innklagede seg en økonomisk interesse i saken. Selgerens advokat har opplyst at selgeren har tilbakebetalt beløpet, men siden innklagede nekter å gi klageren komplett reskontro, har klageren ikke oversikt over hvilke midler som står på klientkontoen.
Krav om erstatning
Siden megleren ikke gjorde nærmere undersøkelser da selgeren sa at hun hadde en egen parkeringsplass, har megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må holdes erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet som klageren er påført. Subsidiært må innklagede holdes erstatningsansvarlig fordi meglerens håndtering av oppdraget for øvrig stred med kravet om god meglerskikk.
Innklagede anfører at klageren ikke har lidt et økonomisk tap fordi klageren har fått tildelt en parkeringsplass. Dette er klageren ikke enig i. Det er usikkert om fremtidige kjøpere får en parkeringsplass uten ventetid. En reguleringsplan som megleren burde innhentet før salget, viser for øvrig at deler av parkeringsplassen blir borte. Det gjør at antall parkeringsplasser som borettslaget disponerer, reduseres. En egen parkeringsplass så nærme sentrum er uansett mer verdt enn en bruksrett til en parkeringsplass. En annen megler har verdivurdert tapet av parkeringsplassen til kr 150 000.
Etter dette må innklagede betale klageren erstatning med kr 150 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Uriktige opplysninger om parkeringsplassen
I opplysningene som megleren innhentet fra kommunen, sto det at andelen ikke hadde en egen parkeringsplass. Dette skrev megleren i det første utkastet til salgsoppgaven som ble sendt til selgeren. Selgeren mente imidlertid at hun hadde en egen fast parkeringsplass. Salgsoppgaven ble derfor endret slik at den stemte med selgerens opplysninger.
Kravet om erstatning
Selgeren har hatt en aktiv rolle som tilsier at hun er nærmest til å bære risikoen for de uriktige opplysningene. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det er derfor ikke grunnlag for erstatning.
Det kan uansett stilles spørsmål ved om klageren har lidt et økonomisk tap. Klageren har blitt tildelt en parkeringsplass som han kan bruke så lenge han bor der. Saken vår kan derfor ikke sammenlignes med saker hvor kjøperen ikke får noen parkeringsplass overhodet. Spørsmålet er om det har betydning for andelens markedsverdi at det kan tenkes at en fremtidig kjøper må stå på venteliste for å bli tildelt en parkeringsplass. Det er imidlertid stor sannsynlighet for at en fremtidig kjøper vil få parkeringsplass etter kort tid.
Videre kan det spørres om kravet om årsakssammenheng er oppfylt. Det er lite sannsynlig at klageren ville lagt inn et bud som var lavere dersom han hadde visst at borettslaget fordelte parkeringsplassene etter ansiennitet.
Subsidiært bestrider innklagede størrelsen av klagerens krav om erstatning. Klageren har fremmet krav om prisavslag mot selgeren. I den forbindelse har forsikringsselskapet til selgeren engasjert en megler som har verdivurdert tapet av parkeringsplassen til kr 60 000. Etter hva innklagede forstår, har klageren blitt tilbudt dette som kompensasjon.
Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget
Klageren har anført flere forhold som ikke har betydning for erstatningskravet. Det er riktig at innklagede ved en feil utbetalte hele kjøpesummen til selgeren. Innklagede overførte derfor et tilsvarende beløp fra sin egen driftskonto. Disse ble fjernet da selgeren tilbakebetalte. Det er vanskelig å forstå hvorfor innklagede på grunn av dette skulle få en økonomisk interesse i saken.
Når det gjelder utformingen av kontrakten, mistet ikke klageren noen rettigheter ved at saken om parkeringsplassen ble anmerket i overtakelsesprotokollen på vanlig måte.
Klagen kan etter dette ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Er innklagede erstatningsansvarlig?
Det er uomtvistet at det i salgsoppgaven var gitt uriktige opplysninger om at det var en egen fast parkeringsplass tilhørende leiligheten. Dette er noe megler burde undersøkt nærmere og ikke bare godtatt selgers opplysninger.
Megler har ikke her overholdt undersøkelsesplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og han har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det har i denne sammenheng ingen betydning at klageren er tildelt en parkeringsplass i sin eiertid. Innklagede blir derfor erstatningsansvarlig etter reglene om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.
Erstatningsutmålingen
Klageren har krevd 150 000 kroner i erstatning i henhold til fremlagt verdivurdering. Nemnda forstår det slik at boligselgerforsikringsselskapet har tilbudt klageren 60 000 kroner i erstatning.
Når man skal vurdere erstatningens størrelse, må det hensyntas at klageren disponerer en parkeringsplass i egen eiertid. Dette synes ikke å være vurdert i den verdivurdering klageren har fremlagt i klagen. Boligselgerforsikringselskapet har derimot hensyntatt det at klageren disponerer parkeringsplass, og også vurdert muligheten for eventuelle nye eiere å få parkeringsplass.
Nemnda har kommet til at erstatningen skjønnsmessig kan fastsettes til 75 000 kroner. Dersom klageren aksepterer tilbudet fra boligselgerforsikringsselskapet, må erstatningen reduseres med dette beløpet (kr 60 000) for å unngå dobbelterstatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Stavanger har ikke overholdt sin undersøkelsesplikt, og innklagede må betale 75 000 kroner i erstatning til klageren.