Klage nr 2019023
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. mai 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Liavaag Eiendom AS (PrivatMegleren Drammen)
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2017 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet. I salgsoppgaven sto det at leiligheten hadde to soverom, men det viser seg at kun ett av disse er godkjent. Klageren anfører at megleren har gitt uriktige opplysninger, og krever erstatning med kr 200 000.
Innklagede erkjenner at salgsoppgaven inneholdt motstridende opplysninger, men bestrider at vilkårene for erstatning er oppfylt.
Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven sto det flere steder av det var en treroms leilighet med to soverom og en utvendig bod. I egenerklæringsskjemaet sto det at selgeren ikke visste om det ene soverommet var godkjent, men slik megleren formulerte seg i salgsoppgaven og i annonsen, la klageren til grunn at søknad om bruksendring bare var en formalitet. Megleren skrev blant annet at det ene soverommet tidligere hadde vært en bod, men at en tidligere eier hadde fått tillatelse til å lage et ekstra soverom.
Klageren har vært i kontakt med kommunen, og de opplyser at klageren enten må søke om dispensasjon fra kravene som stilles til utnyttelsesgraden og sette opp en ny brannvegg, eller gjøre om leiligheten til slik den var da den ble bygget. Det siste innebærer at klageren må markedsføre leiligheten med to rom når den skal selges igjen. En leilighet med to rom er mindre verdt enn en leilighet med tre rom.
Klageren krever erstatning med kr 200 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede erkjenner at salgsoppgaven inneholdt motstridende opplysninger. To steder i tilstandsrapporten sto det imidlertid at det omtvistede soverommet ikke var godkjent, og det ble derfor regnet som S-rom. I tillegg fremgikk det av egenerklæringsskjemaet at selgeren ikke visste om soverommet var godkjent. Megleren og klageren pratet dessuten sammen om soverommet på visningen. Klageren var klar over at soverommet ikke var godkjent.
Spørsmålet er om klageren har krav på erstatning. Megleren kan kritiseres for at leiligheten ble omtalt som en treroms, men han har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er rom for en viss kritikkverdig adferd før det kan bli tale om erstatning. Det er uansett ikke grunnlag for erstatning på grunn av klagerens medvirkning, jf. skadeerstatningsloven § 5-1. Klageren er selv eiendomsmegler, og han kan ikke høres med at han valgte å legge mer vekt på meglerens formuleringer når det andre steder sto klart og tydelig at soverommet ikke var godkjent. Det er heller ikke fremlagt dokumentasjon som tilsier at klageren har lidt et økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått misligholdt opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det er på det rene at boligen i utgangspunktet ble markedsført på FINN som en treroms leilighet med ett soverom.
I salgsoppgaven er det derimot opplyst at det er to soverom. Det er imidlertid på det rene at det ene «soverommet» ikke var godkjent, og at det ikke bare er formaliteter som gjenstår for å få godkjent dette som soverom. Det at det av FINN-annonsen fremgikk at det kun var ett soverom, tilsa imidlertid at klager som selv er eiendomsmegler, burde foretatt nærmere undersøkelser.
Det fremgår klart av tilstandsrapporten at den ene boden er omgjort til soverom, men at dette ikke er godkjent. Rommet er derfor også klassifisert som S-rom og ikke P-rom (primærrom). Denne informasjonen er dog ikke «løftet» frem i salgsoppgaven.
Innklagede har erkjent at salgsoppgaven inneholder motstridende opplysninger. Nemnda mener at megler kan kritiseres her.
Når det gjelder om klageren har krav på erstatning fra innklagede side fordi leiligheten ved et eventuelt videresalg må markedsføres som to-roms og ikke tre-roms leilighet, har nemnda kommet til at kravet ikke kan føre frem. Klageren er eiendomsmegler, noe som må tillegges vekt. Det må forutsettes at en kjøper som er eiendomsmegler, leser salgsoppgaven med tilstandsrapporten. Klageren hadde da all oppfordring til å spørre megleren som forestod salget, om hvordan det forholdt seg med det soverommet som ikke var godkjent, og om det eventuelt bare gjenstod formaliteter. Det fremgår ikke av sakens dokumenter at det ble gjort.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.