Klage nr:
118/07
Avgjort:
31.10.2007
Saken gjelder:
Arealsvikt
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Kopervik
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte eiendom gjennom innklagede.
Partene er for så vidt enige i at oppgitt boa i salgsoppgaven var feil.
Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte eiendom gjennom innklagede høsten 2006. I salgsoppgaven var det opplyst at boa var 82 kvm, mens det ved en senere oppmåling ble oppgitt å være 72,5 kvm boa. Dette gir en arealsvikt på 9,5 kvm, eller 11,5 % i forhold til opplysningen i salgsoppgaven.
I brev av 8. desember 2006 reklamerte klageren på arealsvikten. Klagen ble avvist av innklagede, og ikke senere korrespondanse har ført til erkjennelse av ansvar fra innklagedes side. I innklagedes brev av 3. januar 2007 anføres det at klageren fikk opplyst et tilnærmet korrekt boa under visningen. Dette er ikke korrekt. Foruten selgeren var det to personer til stede på denne visningen, og klageren vet ikke hva selgeren eventuelt kan ha sag til den andre interessenten. Klageren har i alle fall ikke fått opplysninger om boa.
Det er heller ikke riktig når innklagede anfører at klageren ikke hadde sett salgsoppgaven før hun inngav bud på eiendommen. Ved vurdering av kjøpesummen foretok klageren bl.a. en vurdering opp mot boligens størrelse. Feil arealangivelse har således påvirket klagerens budgivning og kjøp av leiligheten.
Klageren oppsøkte innklagede dagen etter visning for å høre om kjøp av leiligheten ville være en forsvarlig investering. Da salgsoppgaven ikke var ferdig denne dagen, spurte hun innklagede om boa. Innklagede svarte at boa var ca 80 kvm, noe klageren la til grunn. Neste dag tok klageren på nytt kontakt med innklagede. Hun ble da forelagt salgsoppgaven der boa var opplyst å være 82 kvm. Etter å ha lest gjennom salgsoppgaven inngav klageren bud på leiligheten. I etterkant har selgeren opplyst at han gav beskjed til innklagede om at oppgitt boa i salgsoppgaven var for høyt.
Innklagede har plikt til å gi kjøperen korrekt informasjon om bl.a. eiendommens boa. Innklagede har også en selvstendig undersøkelsesplikt for å undersøke om de foreliggende opplysningene er korrekte. Det er ikke gitt opplysninger til klageren at slik undersøkelse ikke er foretatt, og eventuelt begrunnelsen for dette. Til overmål hadde innklagede på forhånd fått korrigering fra selgeren når det gjaldt boa, men uten at dette ble korrigert.
Etter rettspraksis gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere, deriblant eiendomsmeglere. Etter klagerens oppfatning har innklagede utvilsomt opptrådt uaktsomt ved å gi feilaktige opplysninger om boa, uten at arealet var kontrollert, og i tillegg til at opplysningene var i strid med selgerens korrekte opplysninger. Det påberopes videre at arbeidsgiveransvaret etter skl. § 2-1 kommer til anvendelse.
I Rt. 2003 s. 612 var arealsvikten 8,9 %, og Høyesterett uttalte at det var «klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel.» I klagerens tilfelle utgjør arealsvikten ca 11,5 %, og dette utgjør derfor en klar mangel ved eiendommen. Innklagede har riktignok ikke et ansvar etter avhendingsloven, men etter eiendomsmeglingsloven og alminnelige erstatningsrettslige regler anføres det at ovennevnte høyesterettsdom har relevans.
Det må antas at en fremtidig kjøper av leiligheten vilvurdere eventuelle bud opp mot leilighetens boa. Kvadratmeterprisen er et vanlig kriterium ved kjøp av bolig. Dette innebærer at klageren må regne med å få forholdsmessig lavere pris ved salg av leiligheten. Det foreligger dermed et økonomisk tap, og det må foretas en skjønnsmessig beregning av tapet.
Det anføres at klageren inngav høyere bud enn hun ville ha gjort dersom leilighetens faktiske boa var korrekt angitt. Det er etter dette årsakssammenheng mellom uriktige opplysninger om boa, og klagerens økonomiske tap. På bakgrunn av dette krever klageren et skjønnsmessig fastsatt prisavslag og dekning for saksomkostninger.
Innklagede anfører:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av arealavvik. Som det fremgår av bilag til klagen erkjenner innklagede å ha kommet i skade for å opplyse om feil areal. Det oppgitte arealet er målt ut fra tegninger over leiligheten som er innhentet fra kommunene. Arealet er oppgitt til ca 82 kvm, mens klagerens etterfølgende oppmåling viser 72,5 kvm. Innklagede tar forbehold om å få foretatt egen kontrollmåling.
Det bestrides at forholdet gir grunnlag for et erstatningskrav, og det gjøres gjeldende at innklagede arealopplysninger ikke har virket bestemmende for avtalen.
Klageren bodde allerede i en annen leilighet i samme boligkompleks da den aktuelle leiligheten kom for salg. Klageren var på privatvisning med selgeren uten innklagedes viten og mellomkomst. Denne visningen fant sted før salgsoppgaven var utarbeidet. Selgeren har opplyst til innklagede at klageren fikk opplyst at boa var 74 kvm da hun var på privatvisning.
Dagen etter privatvisningen kom klageren til innklagedes kontor for å inngi bud. Dette skjedde uten at hun hadde sett salgsoppgaven eller fått noen opplysninger fra innklagede. Klageren spurte ikke om leilighetens areal. Klageren ble oppfordret til å lese gjennom salgsoppgaven før hun la inn bud, og virket forbauset da hun så arealangivelsen i salgsoppgaven. Innklagede opplyste at selgeren mente arealet var mindre, men at leilighetens tegninger viste areal på 82 kvm.
Innklagede oppfattet klageren slik at hun allerede hadde bestemt seg for å legge inn bud på eiendommen, og at hun ønsket å inngå avtale om kjøp før det ble avholdt fellesvisning. Handelen fremstår som mer motivert ut fra dette enn det arealet som innklagede oppgav.
Innklagede vil i denne forbindelsen også vise til at klageren allerede bodde i seksjon nr 5 i boligkomplekset, og dette består totalt av 5 leiligheter. Klageren har også eid seksjon nr 4. Selv om klageren muligens ikke har hatt eksakt kunnskap om de ulike leilighetenes areal, må det antas at hun i et så oversiktlig sameie har hatt tilstrekkelig pekepinn på leilighetenes areal til å forstå at innklagedes arealangivelse ikke var korrekt. Det bemerkes at klageren har bebodd ulike enheter i komplekset gjennom flere år. Det vises også til de opplysningene som selgeren gav under privatvisningen, samt de spørsmålene som klageren stilte ved gjennomlesing av salgsoppgaven. Under enhver omstendighet gjøres gjeldende at innklagedes arealangivelse ikke var motiverende for handelen.
Etter å ha kjøpt seksjon nr 3 for kr 1 200 000 solgte klageren seksjon nr 5 – en leilighet med boa på 70 kvm for
kr 1 500 000. Klagerens tidligere leilighet ble solgt i desember 2006 for kr 1 110 000 – en leilighet med boa på 54 kvm. Klageren kan ut fra dette vanskelig anses for å ha betalt for mye for seksjon nr 3, og noe økonomisk taper ikke sannsynliggjort.
Klagen kan ikke tas til følge.
Klagerens ytterligere anførsler:
Det er ikke korrekt at klageren fikk oppgitt arealet på privatvisningen. Klageren var i utgangspunktet på visning sammen med en venn som var interessert i leiligheten. Vedkommende bestemte seg raskt for ikke å gi bud.
Dagen etter privatvisningen var klageren hos innklagede for en samtale. Klageren spurte da om areal. Innklagede opplyste arealet, og fortalte at hun hadde målt dette opp. Klageren stolte på at opplysningen var korrekt. To dager senere inngav klageren bud på leiligheten. Budet ble gitt ut fra forutsetning av at boa var 82 kvm.
Det er i og for seg riktig at klageren ønsket å gi bud på eiendommen før fellesvisning, fordi hun skulle ut og reise. Budets størrelse var imidlertid knyttet opp mot boa på leiligheten.
Det er videre korrekt at klageren har bodd i henholdsvis seksjon 4 og 5 i samme hus. Ingen av leilighetene har imidlertid lik inndeling eller samme boa. Seksjon 5 er et loft med skråtak. Seksjon 3 og 4 er i samme plan, men seksjon 4 har to rom mindre enn seksjon 3.
Klageren kjøpte seksjon 4 i 2002. Hun pusset denne opp og solgte den videre i 2005 for kr 790 000. Dette ble gjort i forbindelse med at klageren kjøpte seksjon 5. Den nye eieren av seksjon 4 renoverte bl.a. kjøkken og bad, og solgte leiligheten videre i 2006 for kr 1 010 000. Seksjon 5 var også et oppussingsobjekt, og dette medførte at klageren fikk en brukbar pris for leiligheten etter å ha pusset den opp.
Seksjon 3 var den minst attraktive og mest slitte av leilighetene i komplekset. Også denne fremstår som et oppussingsobjekt. Klageren har så langt lagt ut kr 150 000 på oppussing, og det er foreløpig ikke gjort noe med badet.
Klageren fastholder at hennes bud ble gitt på feil premisser, slik at hun er blitt forledet til å betale vesentlig for mye pr kvm.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Det bestrides at klageren er blitt forledet på noen som helst måte.
For øvrig opprettholdes innklagedes anførsler.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder krav om erstatning som følge av arealsvikt.
Reklamasjonsnemnda ser at det kan være spørsmål om arealet har vært motiverende for klageren da bud ble inngitt. I denne forbindelse har Nemnda imidlertid lagt vekt på at det ikke finnes noen form for skriftlig dokumentasjon som viser at klageren har vært eller blitt gjort oppmerksom på at arealet avvek fra det som fremgikk av salgsoppgaven.
Reklamasjonsnemnda må således legge til grunn at det foreligger arealsvikt som følge av at innklagede ikke har målt opp eiendommen selv, men bare har basert seg på den feilaktige tegningen. Det er kritikkverdig at innklagede ikke har rettet opplysningene om arealet etter at selgeren har gjort oppmerksom på feilen. Innklagede blir dermed ansvarlig for det tapet som arealsvikten har påført klageren. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å fastsette det økonomiske tapets størrelse. Kravet som er fremsatt av klageren er uansett for høyt, da det ikke kan beregnesutelukkende som en prosent av kjøpesummen.
Konklusjon:
Innklagede har forsømt seg ved angivelsen av leilighetens areal og blir dermed ansvarlig for det tap arealsvikten har påført klageren.
Oslo, den 31. oktober 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |