Klage nr 2019026
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. mai 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Oslo AS (EiendomsMegler 1 Strømmen)
Saken gjelder: Krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling:
I 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes tomannsbolig. Prisantydningen var kr 9 800 000. Klagerne sa opp oppdraget under oppdragstiden fordi de var misfornøyde med meglerens innsats. Boligen ble senere solgt for kr 7 600 000 med et annet meglerforetak. Klagerne har særlig anført at megleren satte prisantydningen for høyt, og at oppdragsavtalen burde inneholdt en oversikt over de samlede kostnadene for oppdraget. Klagerne krever at vederlaget faller bort i sin helhet.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Prisantydningen
Klagerne mottok bare ett bud på kr 6 000 0000 selv om megleren antydet at boligen kunne bli solgt for kr 11 000 000. Klagerne har pratet med flere som mener at prisen ble satt for høyt, og de føler seg derfor lurt. Boligen er nå solgt med et annet meglerforetak for kr 7 600 000.
Oppdragsavtalen
I etterkant har klagerne sett at oppdragsavtalen har flere mangler. Oppdragsavtalen inneholdt ingen oversikt over de totale kostnadene, og kun enkelte sider var parafert. I tillegg inneholdt ikke oppdragsavtalen opplysninger om gårdsnummer og bruksnummer.
Sikringsobligasjonen
På grunn av sikringsobligasjonen som megleren hadde tinglyst på eiendommen, kunne ikke klagerne engasjere et nytt meglerforetak med det første. Megleren forklarte aldri klagerne hva en sikringsobligasjon innebærer, og klagerne reagerer på at de ble holdt som «gissel» for at innklagede skulle ha sikkerhet for kostnadene med oppdraget.
Krav om vederlagsnedsettelse
På grunn av forholdene over krever klagerne at innklagede frafaller sitt krav på vederlag.
Innklagede har i korte trekk anført:
Prisantydningen
Prisen ble satt til kr 10 000 000 fordi klagerne ønsket det. Klagerne ønsket å prøve denne prisen selv om det skulle bety at de måtte seksjonere boligen. Det var derfor ikke mulig for megleren å gå inn på markedet med en lavere prisantydning. I etterkant ser innklagede at megleren burde brukt mer tid på å nedtone forventningene til klagerne.
Oppdragsavtalen
Det er riktig at oppdragsavtalen ikke inneholdt en oversikt over de totale kostnadene. Det skyldtes at klagerne fikk tilsendt oppdragsavtalen før de bestemte seg for hvilket foretak de skulle engasjere til salget. Det har uansett ingen betydning siden boligen ble solgt gjennom et annet meglerforetak.
Loven krever at oppdragsavtalen oppgir hvilken eiendom oppdraget gjelder. Oppdragsavtalen inneholdt opplysninger om både gateadressen og postadressen. Det er tilstrekkelig.
Det gjelder for øvrig ikke et krav om at oppdragsavtalen skal paraferes. Klagerne må ta på sin egen kappe at ikke alle sidene ble parafert siden de signerte uten at megleren var til stede.
Sikringsobligasjonen
En sikringsobligasjon ble tinglyst på klagerens eiendom for at innklagede skulle ha sikkerhet for kostnadene med oppdraget. Dette ble klagerne informert om på forhånd, og det fremgikk også av oppdragsavtalen. Sikringsobligasjonen ble slettet seks dager etter oppsigelsen etter at megleren hadde pratet med den nye megleren som klagerne hadde engasjert.
Kravet om vederlagsnedsettelse
Innklagede bestrider at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Feilene som oppsto har sine naturlige forklaringer.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Når det gjelder de forholdene som knytter seg til prisantydningen og sikringsobligasjonen, mener nemnda at klagen ikke kan føre frem.
Prisantydningen
En prisantydning er ingen «garanti» for hvilken pris som eiendommen vil bli solgt for, men er i utgangspunktet meglers vurdering på et gitt tidspunkt om hva eiendommen kan bli solgt for. Det er imidlertid mange forhold som virker inn på hvilken pris en eiendom blir solgt for. I dette tilfellet kan det riktignok virke som om megler har vært vel optimistisk når det gjelder forventet pris, men det kan ikke føre til noe krav overfor innklagede. Det er også en del påstand mot påstand når det gjelder det som ble sagt om forventet pris.
Sikringsobligasjonen
Når det gjelder sikringsobligasjonen, er hensikten med den at innklagede skal ha sikkerhet for sitt krav. I utgangspunktet behøver ikke innklagede å slette den før innklagede har fått oppgjør. I dette tilfellet ble obligasjonen imidlertid slettet allerede etter seks dager etter oppsigelsen, og det er ikke grunn til å kritisere megleren her.
Oppdragsavtalen
Det er på det rene at oppdragsavtalen ikke ga et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 6. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede kan ikke høres med at dette ikke hadde noen betydning siden boligen ble solgt gjennom et annet meglerforetak. Det samme gjelder at klagerne fikk tilsendt oppdragsavtalen før de bestemte seg for hvilke meglerforetak de skulle velge.
Når det gjelder det forhold at gnr. og bnr. ikke fremgikk av oppdragsavtalen, er dette ikke noe krav etter loven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4. En annen sak er at dette normalt gjøres i praksis. Det er heller ikke noe krav om at oppdragsavtalen skal være parafert på hver side.
Vederlagsnedsettelse.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan settes ned dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side. Kravet er oppfylt da megler ikke sørget for å summere oppdragsavtalen i henhold til lovens krav.
Nemnda har kommet til at vederlaget passende kan nedsettes med 10 000 kroner. Det er da hensyntatt at både markedspakke (kr 12 900) og tilrettelegging (kr 11 900), samt visninger, inneholder også vederlag.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til EiendomsMegler 1 Oslo AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må kreditere [klagerne] 10 000 kroner.