Klage nr 2019029

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Nordre Aker Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Tilbakehold av klientmidler

Saksfremstilling:

I 2018 solgte klageren og hennes tidligere samboer en leilighet som de eide med en halvdel hver. Innklagede formidlet salget. Klagerens tidligere samboer mente at klageren skyldte ham penger, og han ba derfor innklagede om å holde tilbake nettoprovenyet frem det forelå en avtale om hvordan det skulle fordeles. Klageren anfører at innklagede ikke har rettslig grunnlag for å holde tilbake nettoprovenyet, og krever at hennes halvdel utbetales. Klageren krever videre forsinkelsesrenter og erstatning for kostnader til juridisk bistand. I tillegg krever klageren vederlagsnedsettelse.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Tilbakehold av klientmidler

Klageren og hennes tidligere samboer er uenige om hvordan nettoprovenyet skal fordeles fordi klagerens tidligere samboer mener at klageren skylder ham penger. Klagerens tidligere samboer hevder ikke at grunnbokens eierforhold er uriktige. Klagerens tidligere samboer har derfor bedt megleren om å holde tilbake nettoprovenyet frem til det foreligger en avtale om hvordan det skal fordeles.

En megler må holde seg til grunnbokens eierforhold med mindre det foreligger en avtale om at nettoprovenyet skal fordeles på en annen måte. Dersom klagerens samboer mener at han har et krav mot klageren, må han gå veien om arrest. Innklagede har derfor urettmessig holdt tilbake nettoprovenyet på sin klientkonto.

Innklagede har også urettmessig holdt tilbake nettoprovenyet på avtalerettslig grunnlag. I en e-post som innklagede sendte til klageren og hennes tidligere samboer etter salget, står det at den av partene som mener at nettoprovenyet ikke skal utbetales etter grunnbokens eierforhold, må ta arrest i det omtvistede beløpet. Klagerens tidligere samboer tok ikke arrest innen fristen. Etter avtalen skulle innklagede dermed utbetalt nettoprovenyet etter grunnbokens eierforhold. Dette ble ikke gjort.

Hadde megleren på forhånd forklart at en megler ikke kan holde tilbake penger for å dekke krav som den ene selgeren mener å ha mot den andre, kunne situasjonen vært unngått.

Innklagede anfører at nettoprovenyet ikke kan utbetales fordi det tilhører klageren og klagerens tidligere samboer i felleskap. Det er ikke riktig. Klagerens tidligere samboer hevder ikke at grunnbokens eierforhold er uriktige. Siden klageren eide halvparten av leiligheten, skal halvparten av nettoprovenyet utbetales til henne. Innklagede kan ikke tilbakeholde nettoprovenyet for å sikre et krav som klagerens tidligere samboer mener å ha mot klageren.

Klageren krever at innklagede utbetaler klagerens andel av nettoprovenyet, kr 532 771.

Krav om vederlagsnedsettelse

Det var i strid med god meglerskikk å tilbakeholde klagerens del av nettoprovenyet, og det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at halvparten av meglerens totale vederlag på kr 70 250 tilbakebetales.

Krav om forsinkelsesrenter

Klageren krever videre at innklagede betaler henne forsinkelsesrenter av beløpet som er tilbakeholdt frem til betaling skjer.

Krav om erstatning

Klageren krever endelig at innklagede erstatter hennes kostnader til juridisk bistand med
kr 20 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Tilbakehold av klientmidler

Nettoprovenyet tilhører klageren og hennes tidligere samboer i fellesskap. For at megleren skal disponere over nettoprovenyet, må det derfor foreligge en avtale. En avtale foreligger ikke her. Klagerens tidligere samboer har instruert megleren om å tilbakeholde nettoprovenyet frem til det foreligger en avtale om hvordan det skal fordeles. Det ville vært i strid med god meglerskikk om megleren hadde ubetalt nettoprovenyet uten at klageren og hennes tidligere samboer hadde vært enige om fordelingen. 

Innklagede bestrider at de på grunn av e-posten som klageren viser til, har forpliktet seg til å utbetale nettoprovenyet etter grunnbokens eierforhold.

Kravet om at halvparten av nettoprovenyet skal utbetales til klageren, kan etter dette ikke tas til følge.

De øvrige kravene som klageren har fremsatt

Tilbakeholdet var rettmessig. Det er derfor ikke grunnlag for verken forsinkelsesrenter, for erstatning for kostnader til juridisk bistand eller for vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmålet om megleren rettmessig har tilbakeholdt klagerens andel av nettoprovenyet etter instruks fra den ene selgeren, samt krav om forsinkelsesrenter og erstatning for kostnader til juridisk bistand. Klageren krever også vederlagsnedsettelse for sin andel av vederlaget.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Tilbakehold av klagerens andel av nettoprovenyet
Klageren og hennes tidligere samboer solgte en leilighet gjennom innklagede. Det er uomtvistet at de eide leiligheten med en halvpart hver. Videre er det enighet om at boliglånet måtte innfris, slik at pantet i leiligheten kunne slettes. Det er også på det rene at det i oppdragsavtalen er krysset av for at det ikke gis noen fullmakt mellom oppdragsgiverne.

Bakgrunnen for at innklagede har tilbakeholdt klagerens andel av nettoprovenyet, er at klagerens tidligere samboere instruerte innklagede om tilbakehold fordi han mener at han har et krav på kr 170 000 overfor klageren ut fra anførsler om lån og skjevfordeling av fellesutgifter mellom partene.

Nemnda mener at i en slik situasjon kan ikke innklagede holde tilbake klagerens halvpart av nettoprovenyet, og at innklagedes fremgangsmåte her er urettmessig. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Dersom klagerens tidligere samboer mener å ha et pengekrav overfor klageren, må han eventuelt ta skritt for å få inndrevet dette på vanlig måte, det vil si i første omgang ved å ta ut forliksklage. Han har også anledning til å begjære arrest i klagerens andel av nettoprovenyet, og det vil da være opp til domstolene å ta stilling til om vilkårene for arrest foreligger. Den tidligere samboeren begjærte imidlertid ikke arrest, selv om innklagede gav han en frist på
14 dager til å ta arrest.

Innklagedes tilbakehold av klagerens andel av nettoprovenyet, innebærer at den tidligere samboeren på en urettmessig måte har fått en «sikkerhet» for det påståtte kravet overfor klageren, som setter klageren i en urimelig situasjon. I realiteten «tvinger» innklagedes tilbakehold henne til eventuelt å ta rettslige skritt hvis hun vil bestride kravet.

Når det gjelder fordelingen av og utbetalingen av nettoprovenyet, må en megler holde seg til de eierforhold som fremgår av grunnboken med mindre partene blir enige om noe annet. Ellers vil en megler lett kunne komme i ansvar.

Konklusjonen blir et innklagede må betale ut klagerens halvpart av nettoprovenyet.

Forsinkelsesrenter
Klageren har fremsatt krav om utbetaling av sin andel av nettoprovenyet 7. mai 2018. Det følger av forsinkelsesrenteloven § 2 første ledd andre punktum at det påløper forsinkelsesrenter når det har gått 30 dager etter «påkrav». Dette innebærer at klageren har krav på forsinkelsesrenter fra 6. juni 2018.

Vederlagsnedsettelse

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan settes ned eller falle bort dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers/innklagedes side. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg. Vederlagsnedsettelse er i realiteten et prisavslag, og det behøver ikke å dokumenteres noe økonomisk tap. Nemnda mener at vilkårene for vederlagsnedsettelse her er til stede. Det vises til det som er sagt over om innklagedes urettmessige tilbakehold av nettoprovenyet.

Provisjonen utgjør kr 37 600, og i tillegg inneholder tilrettelegging, oppgjør og visninger vederlag, totalt kr 70 250. Klageren andel her utgjør kr 35 125.

Da klageren har fått forsinkelsesrenter, mener nemnda at vederlaget ikke bør falle bort i sin helhet, men settes ned. Vederlaget reduseres etter dette skjønnsmessig med kr 20 000.

Advokatutgifter
Klageren har krevd dekning av advokatutgifter med kr 20 000 inklusive mva. Nemnda forstår det slik at dette i det vesentlige dreier seg om utgifter knyttet til saken før den ble bragt inn for Reklamasjonsnemnda.

Når det gjelder advokatutgifter i forbindelse med behandlingen i nemnda, dekkes slike utgifter normalt ikke. Da denne saken reiser imidlertid juridiske spørsmål som nødvendiggjorde advokatbistand, har nemnda kommet til at advokatutgifter dekkes med kr 20 000 inkludert mva.

Oppsummering
Innklagede må utbetale til klageren nettoprovenyet kr 532 771 med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 7. juni 2018. I tillegg må innklagede betale til klageren kr 40 000, som er summen av nedsettelsen av vederlaget og dekning av advokatutgifter.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

1. Nordre Aker Eiendomsmegling AS har urettmessig og i strid med god meglerskikk holdt [klagerens] halvpart av nettoprovenyet etter salget av leiligheten.
2. Nordre Aker Eiendomsmegling AS utbetaler til [klageren] hennes del av nettoprovenyet, 532 771 kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 7. juni 2018 til betaling finner sted.
3. Nordre Aker Eiendomsmegling AS betaler 40 000 kroner til [klageren].