Klage nr:
119/07

Avgjort:
21.11.2007

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om hjemmelsforhold nybygg

Foretakets navn:
Fokus Krogsveen Nylander AS Nordstrand
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte i september 2005 en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kontraktsmøtet var 16. september 2005.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne ønsker at Reklamasjonsnemnda avklarer ansvar og vurderer innklagedes ansvar og egen ansvarsfraskrivelse ved meglerarbeidet i dette tilfellet. Klagerne spør om en eiendomsmegler kan forsikre om at det ikke har noen ting å si, og så ikke bli holdt ansvarlig for denne forsikringen i ettertid. Dersom dette er tilfellet, må fremtidige kjøpere få vite om denne risikoen og ikke stole på meglerens ord slik klagerne gjorde. Dersom dette er tilfellet, har klagerne som kjøpere agert fullstendig uforsvarlig i denne saken ved å signere kjøpekontrakten. Klagerne ønsker videre en innrømmelse fra innklagede om at han har agert klanderverdig, erstatning på inntil kr 200 000 i verditap på eiendommen, eller verditap som vurdert av en uavhengig takstmann, samt dokumenterte tiltak fra innklagede og gjerne andre for at tilsvarende situasjon ikke skjer igjen for andre kjøpere.

Klagerne anfører at det under kontraktsmøtet kom fram en del detaljer som inntil dette tidspunktet var ukjent for klagerne som kjøpere. Det viktige punktet var at det ikke var X AS, som var selger av eiendommen slik klagerne tidligere var blitt fortalt. Hjemmelshaver til eiendommen var Y AS. Dette var ny informasjon som kom fram under kontraktsmøtet.

Klagerne som kjøpere ble bekymret over dette og spurte ettertrykkelig om hva det ville bety for dem. Innklagede forklarte at Y AS var tidligere eier av eiendommen. Den var solgt uten at hjemmelen var overført. Dette ble klagerne informert om at var vanlig å gjøre i bransjen, og at grunnen til at det ble gjort slik var for å spare dokumentavgift. Selger X AS var til stede på møtet, men refererte til innklagede når klagerne spurte om de burde kontrollere forhold rundt dette. Innklagede skal da ha svart med å presse klagerne på om de ville heve kjøpet, og la vekt på at de allerede hadde signert budet. Klagerne uttrykte igjen at de var bekymret for disse nye forholdene. Klagerne skal da ha blitt forsikret av innklagede om at det faktum at det var gjort på den måten ikke hadde noe å si. Med denne forsikringen fra innlagede slo klagerne seg til ro med forklaringen og at dette ikke har noe å si.

Det viser seg i ettertid at klagernes nabo i april begynte å oppføre nye arker og vinduer i loftet på sin bolig. Han har direkte innsyn til klagernes takterrasse/solterrasse som tidligere var helt fullstendig skjermet for innsyn. Klagerne mener dette innsynet er sjenerende og senker verdien på deres eiendom.

Naboeiendommen har fått byggetillatelse til dette. Han har sendt nabovarsel til Y AS, men siden Y AS ikke har ansett at de har noe å gjøre med eiendommen, har de kastet disse nabovarslene. Det viser seg derfor at informasjonen om dette byggevarselet er gått tapt i og med at Y AS ikke har formidlet dette videre. Det viser seg med andre ord at det faktum at Y AS var selger av eiendommen hadde noe vesentlig å si. Innklagede har derfor forledet klagerne som kjøpere til å tro at dette var et forhold som ikke trengte ytterligere kontroll fra klagerne som kjøpere. Innklagede har med å si «det har ingenting å si» tatt på seg ansvaret for at det faktisk er slik at dette ikke har noe å si.

Klagerne mener at de har lidt et tap som følge av sviktende jobb fra innklagede. Klagerne anser verditapet på eiendommen på grunn av det fulle innsyn for å utgjøre kr 200 000. Klagerne synes dette er leit, men mener at innlagede på dette punktet har sviktet dem gjennom et løfte som ikke stemmer. De har lidt et tap og det må innklagede ta ansvaret for.

Innklagede anfører:

Innledningsvis nevner innklagede at klagernes kjøp av eiendommen 110c avviker noe fra normalsituasjonen, idet de i utgangspunktet var på visning i 110e, som de ikke ønsket å legge inn bud på. De uttrykte interesse for 110c da det ble brakt på det rene at denne ville komme for salg på et noe senere tidspunkt. Innklagede og klagerne kom da i forbindelse med hverandre igjen og klagerne ønsket å kjøpe leiligheten før det var utarbeidet salgsoppgave og salgsprosessen for øvrig var igangsatt.

Klagernes bud ble akseptert av selgeren den 9. september 2005.

Kontraktsmøtet ble avholdt 16. september 2005, og det er korrekt at innklagede da informerte om at hjemmelshaveren til seksjonen var en annen enn selgeren. På spørsmål fra klagerne ble de redegjort for at dette er en vanlig situasjon ved salg av nyoppførte eiendommer, samt bakgrunnen for at en slik løsning med åpent skjøte er hyppig brukt i bransjen. Innklagede har videre forklart at dette er uten praktisk betydning for kjøperen og det er mulig han har ordlagt seg slik som anført i klagen. Det er imidlertid viktig å fremheve at denne setningen alene er løsrevet fra en større sammenheng i den dialogen som fant sted om dette punktet. Kjøpekontrakt ble signert i kontraktsmøtet.

Uheldigvis viste det seg i ettertid at kommunikasjonen mellom hjemmelshaver Y AS og selgeren X AS ikke har vært så god som den burde være, idet Y AS som registrert hjemmelshaver skal ha mottatt et nabovarsel fra naboeiendommen 112 b som ønsket å gjøre tiltak på loftet, herunder sette inn nye loftsvinduer. Dette varselet er ikke blitt videreformidlet til selgeren eller innklagede.

Ved å gå inn på plan- og bygningsetatens nettbaserte servicetjeneste om saksinnsyn, fremkommer det at byggesøknaden ble registrert mottatt den 17. juni 2005. Søknaden er en såkalt ett-trinnssøknad hvor alle nødvendige saksdokumenter skal foreligge på søknadstidspunktet, herunder eventuelle naboprotester. På dette tidspunktet hadde klagerne enda ikke noen rettigheter i eiendommen, da budet først ble akseptert 9. september 2005. Innklagede kan således ikke se at det har skjedd noen urett overfor klagerne når det gjelder nabovarsel eller at klagerne er blitt påført noe økonomisk tap som følge av innklagedes informasjon vedrørende hjemmelsforholdet.

Det videre spørsmål som da aktualiseres, er om innklagede har misligholdt sin opplysningsplikt ved ikke å få frem informasjon om naboens rehabiliteringsplaner i forkant av aksept av bud. En slik plikt følger ikke direkte av eiendomsmeglingsloven. Reklamasjonsnemnda har tidligere uttalt at det som hovedregel ikke er påkrevd å innhente offentlige planer for naboområder.

Etter det innklagede kjenner til, påligger det heller ingen generell plikt for innklagede til å undersøke status på bygningsmessige forhold på naboeiendommer. God meglerskikk vil trolig kunne tilsi at det skal gis opplysninger om vesentlige endringer ved utnyttelsen av en eiendom, eksempelvis omregulering eller lignende. I dette tilfellet gjelderendringene på huset i 112 etter innklagedes skjønn en endring av mindre vesentlig karakter. Loftsvinduene vender seg mot to veier, vinkelrett på klagernes seksjon. Innklagede kan således ikke se at det var erstatningsbetingende uaktsomt av innklagede å ikke foreta undersøkelser som kunne ha vist at det var innkommet en søknad for 112 b.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder manglende informasjon om at eiendommen var solgt på blancoskjøte og betydningen av dette.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at den ikke tar stilling til forholdet til selgeren eller hjemmelshaveren.

Innklagede anfører i sitt tilsvar at byggesøknad med alle nødvendige saksdokumenter, herunder eventuelle naboprotester, ble registrert mottatt på plan- og bygningsetaten 17. juni 2005, mens klagernes bud ble akseptert 9. september 2005. Fristen for å protestere mot byggesøknaden var med andre ord for lengst ute da klagerne kjøpte eiendommen. Innklagedes uttalelser har således ikke hatt noen betydning for klagernes klagerett.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan ikke innklagede kritiseres for manglende opplysninger om hjemmelshavers navn. Av emgll. § 3-6 første ledd nr. 1 fremgår det at eierforhold skal opplyses, noe som bare innebærer et krav om at selgerens navn skal fremgå.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert et økonomisk tap, og heller ikke er det dokumentert at innklagede hadde opplysninger om utbyggingen som han har holdt tilbake. For at innklagede skal ha noe ansvar, må det dokumenteres at han har hatt eller burde hatt kjennskap til naboens byggeplaner uten å opplyse om dette. Denne type opplysninger vil en eiendomsmegler ikke få ved en vanlig henvendelse til kommunen vedrørende den eiendommen som skal selges. Det er vanligvis selgeren som har kjennskap til slike byggeplaner og kan informere megleren om planene. Nabovarsel går bare til hjemmelshaver, som i dette tilfellet var den første selgeren. Klagernes krav på erstatning kan således ikke føre frem.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 21. november 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant