Klage nr 2019032

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DnB Eiendom AS Lillehammer

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen, herunder rådgivning                 

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte prosjektert bolig i 2013, med planlagt ferdigstillelse og overtakelse i begynnelsen av 2015. Klageren og hans familie hadde planlagt å flytte inn i boligen våren/sommeren 2016. Etter ferdigbefaring og overtakelse, ønsket klageren en annen leilighet med noe større stue. Ansvarlig megler for prosjektet, som på dette tidspunktet hadde gått over til et nytt meglerforetak (innklagede), lovet å informere klageren dersom han kom over en slik tilsvarende leilighet for salg.

Da megleren noe måneder senere kom i dialog med en potensiell kjøper og samtidig fikk høre om en potensiell alternativ leilighet som skulle komme for salg, kontaktet han klageren.  Klageren inngikk etter dette oppdrag med innklagede om videresalg av den nye boligen sin. Etter bud/aksept kom det til uenighet mellom klageren og innklagede foretak, i det klageren hevdet å være forledet til å selge ut fra forventinger om at alternativ bolig ville bli tilgjengelig. Innklagede hadde gitt uttrykk for at leiligheten kom for salg. I stedet var den solgt i privat regi uten at klageren var blitt orientert om dette. Klageren hevder videre å ha blitt overtalt til å selge, uten annonsering og til en lavere pris enn han hadde forutsatt ved inngåelsen av oppdraget.

Klageren anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin villedende rådgivning og krever erstatning for påført tap som følge av dette.

Innklagede bestrider kravet.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klagen referere seg til flere alvorlige feil og mangler. Meglerens uaktsomme opptreden, villedende rådgivning, samt grove brudd på god meglerskikk har medført et betydelig økonomisk tap i forbindelse med salget av klagerens eiendom.

Klageren kjøpte eiendommen på prospekt for kr 5 650 000 i 2013 med planlagt ferdigstillelse i 2015. Total kjøpesum inklusive tilvalg utgjorde kr 5 799 223. Megleren var den samme ved kjøpet i 2013 som ved det etterfølgende salget i 2015/2016. Riktignok hadde han i mellomtiden skiftet arbeidssted til innklagede foretak.

1 Terrasseplatting kr 32 750

Plantegningene i prospektet som ble lagt frem forut for kjøpet i 2013 viste at terrasseplattingen var en del av prosjekteringen i likhet med balkongen i 2. etg. Det fremkom ingen opplysninger om at plattingen skulle inngå som tilvalg. Klageren forventet således at denne skulle være en del av kontrakten, da eiendommen ble overlevert i januar 2015. Fem måneder senere videreformidlet megleren at arbeidet på terrasseplattingen utgjorde et tilvalg som klageren måtte betale ekstra for. Klagerens henvisning til faktiske plantegninger ble ignorert og motvillig ble han tvunget til å godta dette for at arbeidet skulle kunne kombineres med platting for naboseksjoen, som visstnok da var solgt. Etter at arbeidet var utført, uteble krav på betaling, og klageren var i den tro at hans protester var blitt hørt. Men da sluttoppgjøret ble formidlet hele ni måneder senere, var kravet trukket i oppgjøret uten forhåndsvarsel. Hadde dette kravet vært kjent for klageren tidligere, ville han dersom det var berettiget, beregnet det inn i salgssummen for boligen ved videresalget i 2015/2016.

2 Offentlige avgifter og strøm kr 4 288

Klageren har betalt offentlige avgifter og strøm i egen regning siden overtakelsen av eiendommen i 2015. Ved avregning 26. februar 2016 var post knyttet til «skyldige fellesomkostninger» fratrukket i oppgjøret. De kommunale avgiftene (vann og avløp) for perioden 1. juli 2015 til 31. desember 2015 er dermed dobbeltfakturert og urettmessig belastet klageren. Når det gjelder belastede felles strømutgifter (kraft og nett) foreligger det ikke dokumentert målerstand og heller ikke noen sluttregning. Dersom disse kostnadene skulle være berettigede, slik innklagede hevder, har klageren også når det gjelder dette blitt forhindret fra å inkludere kostnadene ved salget av eiendommen.

3 Kommunale avgifter etter eierskifte 10. februar 2016 kr 2 828

Eiendommen ble overført til ny kjøper den 10. februar 2016. Klageren er likevel fakturert og har betalt for kommunale avgifter i perioden januar til og med mars 2016, med tilsammen
kr 5 072. Krav i form av rettmessig fordeling av dette beløpet, er rettet til kjøperen av boligen. For det tilfelle at dette ikke betales av kjøperen, vil det bli krevet dekket av innklagede.

4 Brudd på god meglerskikk med påført tap kr 572 000

Tapet er beregnet med utgangspunkt i akkumulert markedsverdi basert på salgssum med tillegg for tilvalg og en beregnet årlig verdiøkning på 5%. Eiendommen ble kjøpt som bolig for klageren og hans familie og ikke som et investeringsobjekt. Planlagt innflytting var våren/sommeren 2016. Etter ferdigstillelsen og befaring i januar 2015, ble klageren mer tvilende og tilbøyelig til salg, forutsatt at en annen sentral leilighet med større stue og tilvarende standard skulle bli tilgjengelig før planlagt innflytting. Ansvarlig megler tilbudte seg å orientere klageren dersom en egnet bolig kom på markedet.

Senere ble klageren kontaktet av megleren som var i dialog med en potensiell kjøper av klagerens eiendom etter salg av tilstøtende tomannsbolig. I den sammenheng informerte innklagede om at en sentral flott leilighet av høy standard og med større stue ville bli lagt ut for salg i nær fremtid, med forventet prisklasse tilsvarende klagerens nye bolig. Det ble ikke tatt noen som helst forbehold rundt dette, da innklagede gav uttrykk for at det kun var et tidsspørsmål før leiligheten ville bli utlyst for salg da eieren allerede hadde kjøpt en annen bolig. Klageren tok for gitt at innklagede hadde inngått oppdrag om salg av denne boligen på grunnlag av meglerens detaljerte kunnskap og uforbeholdne markedsføringen av leiligheten.

Senere ble det klart at innklagede ikke hadde inngått salgsoppdrag på omtalte bolig. Den potensielle oppdragsgiveren var angivelig en «fast kunde» av innklagede. Han hadde valgt å selge boligen sin privat uten innklagedes viten. Innklagede ble imidlertid gjort oppmerksom på dette hele 10 dager før klagerens aksept av bud fra kjøperen av sin nye bolig. Det medfører ikke riktighet at megleren først etter budaksept informerte klageren om den omtalte leiligheten. Denne «faste kundens» private bolig må åpenbart ha vært et kjent salgsobjekt blant meglerne hos innklagede. At megleren skal ha markedsført denne boligen ovenfor klageren to uker etter at den ble solgt, faller på sin egen urimelighet.

Det kreves erstatning tilsvarende det økonomiske tapet kalkulert ut fra markedsverdien på eiendom ved mottatt sluttoppgjør totalt kr 572 000.

5 Advokathonorar kr 23 142

For bistand i forhandlinger med kjøperen, for om mulig å komme til en enighet om omgjøring av salget, engasjerte klageren advokat. Utgifter i tilknytning til dette, kreves dekket av innklagede.

6 Salgsprovisjon kr 96 525

Med bakgrunn i innklagedes manglende ivaretakelse av klagerens interesser, gjøres gjeldende krav om full refusjon av betalte meglerhonorar.

Foreldelse

Krav gjøres gjeldende med henvisning til Rt. 2000 s. 679 og Rt. 2002 s. 286. Tidspunktet for foreldelse kan tidligst fastsettes når klageren avsluttet forhandlingene med kjøperen i forsøk på å omgjøre salget, etter at foranledningen for salget viste seg å ikke være som forutsatt. Tidspunktet sammenfaller med den datoen klageren var tvunget til å resignere i forhandlingene og overlate boligen til kjøperen, nærmere bestemt den 10. februar 2016. Misligholdet og virkningen av de uaktsomme rådene, inntrer når tapet er lidt nærmere bestemt ved mottakelsen av sluttoppgjøret fra innklagede den 26. februar 2016. 

Innklagede har i korte trekk anført:

Oppdraget ble avsluttet for 3 år siden. Normal klagefrist er ikke overholdt.

Innklagede ønsker likevel å besvare klagens sentrale punkter.

Kjøp av eiendommen tilbake i 2013 med tilhørende tilvalgsprosess, ble formidlet via et annet meglerforetak. Flere forhold i klagen knytter seg til dette kjøpet, herunder om plattingen /terrassen var tilvalg eller en del av hovedytelsen. Det samme gjelder fordelingen av utgiftene mellom klageren og utbyggeren/selgeren. Disse klagepunktene er knyttet opp til oppdraget håndtert av et annen meglerforetak. Riktignok var det samme ansvarlig megler i begge oppdragene. Dialogen har foregått mellom klageren og hans kontraktspart. Innklagede har ingen utfyllende informasjon eller kommentarer her. Innklagede er ikke en del av denne saken. Klageren på sin side stiller spørsmål ved hva som da er grunnlaget for at det er gjort fratrekk for disse postene i sluttoppgjøret fra innklagede.

Når det gjelder håndtering og fordeling av fellesutgifter mellom klageren og kjøper ved salget i 2015/2016 hvor innklagede var oppdragstaker, er utgangspunktet at kommunale avgifter følger hjemmelshaver til eiendommen. En avregning i første kvartal 2016 foretas direkte mellom partene og må følges opp ovenfor kjøper. Strømavlesning og avregning ble foretatt pr. overtakelsesdato, direkte fra strømleverandøren. Fellesutgifter fordeles direkte mellom partene. De nåværende eierne i sameiet har håndtert disse utgiftene i fellesskap etter overtakelsen av eiendommen. Eventuelle utestående beløp må dokumenteres av klageren for avregning.

Innklagede kan ikke se at det er andre utgifter enn kommunale avgifter som skulle fordeles i forbindelse med salget av eiendommen. Øvrige fellesutgifter knytter seg til kjøpet og oppdrag via et annet meglerforetak. Faste utgifter fordeles direkte mellom parene, dersom annet ikke avtales.

Når det gjelder klagerens salg av eiendommen og ansvarlig meglers håndtering av dette, henvises det til e-post korrespondansen mellom innklagede og klageren.

Innklagede har vanskelig for å forstå at klageren, forut for salget av eiendommen sin, var av den oppfatning at han hadde kjøpt en annen leilighet. Klageren hadde ikke konkrete opplysninger om noen bestemt leilighet. Det var ikke avtalt visninger på andre leiligheter. Han hadde heller ikke inngitt bindende kjøpstilbud som var akseptert av selger av annen passende leilighet. Det var med andre ord mange forhold som måtte være oppfylt fra klagerens side, før han med sikkerhet kunne sies å ha kjøpt en annen bolig.

Klageren på sin side hevder at han aldri har vært av den oppfatning at han hadde kjøpt en annen leilighet. Den andre leiligheten var solgt og således ikke eksisterende, selv før klagerens beslutning om salg av sin leilighet og uten at dette ble formidlet til han.

Dersom kjøp av en alternativ leilighet var avgjørende for klagerens aksept av budet på hans eiendom, er det utvilsomt hans ansvar å formidle dette. Det var ingen slike forbehold i hans skriftlige budaksept. Klageren på sin side hevder at det er meglerens oppgave som den profesjonelle part å orientere og rettlede kjøper og eller selger om behovet for å ta nødvendige forbehold.

Når det gjelder salgssummen slik den fremkom etter aksept av bud pålydende kr 5 850 000, var det etter salg av tilsvarende leilighet for kr 5 700 000 etter 41 dager med markedsføring, ingen grunn for innklagede til å tro at klageren ikke skulle være fornøyd med en salgssum på kr 5 850 000 på samme tid. Uansett er det opp til selger av eiendom å avslå eller akseptere bud. I dette tilfelle valgte klageren å akseptere budet på kr 5 850 000. Klager på sin side hevder at disse to leiligheten ikke var sammenlignbare. Klagerens leilighet var sydvestvent med både bedre utsikt og solforhold. Naboleiligheten var oppført i henhold til standard leveranse mens klagerens leilighet var betydelig påkostet spesielt hva gjaldt kjøkken og bad samt en spesialtegnet peis.

Innklagede avviser at ansvarlig megler på noe tidspunkt hadde i oppdrag å selge kjøperens eiendom. Det var kollegaen hans som hadde dette oppdraget.

Innklagede avviser å ha opptrådt i strid med etiske retningslinjer eller god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises dels på formelt grunnlag og dels fordi saken ikke egner seg til behandling i nemnda.

Avvisning på formelt grunnlag

Det er uomtvistet at megleren i saken påbegynte oppdraget som ansatt i et annet meglerforetak før han fortsatte med oppdraget i innklagedes meglerforetak. Nemnda behandler kun saker mot meglerforetak (innklagede) og ikke mot megleren personlig. Det som megleren eventuelt har begått av feil da han var ansatt i det første meglerforetaket, kan innklagede ikke under noen omstendighet bli ansvarlig for. Klagen må her avvises på formelt grunnlag.

Avvisning for øvrig

Nemnda mener at saken reiser bevisspørsmål som ikke er egnet til behandling under nemndas skriftlige saksbehandling, da det her vil være behov for umiddelbar bevisføring (forklaring fra parter og eventuelle vitner). Dette gjelder blant annet foreldelsesspørsmålet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.