Klage nr 2019033
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. mai 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Vest AS
Saken gjelder: Meglers håndtering av budrunden
Saksfremstilling:
Klageren og hans samboer trådte inn i høyeste bud på eiendom innklagede hadde i oppdrag å formidle, gjennom å benytte forkjøpsretten sin som OBOS medlem gjennom 28 år.
På visning opplyste megler at forkjøpsretten ikke gjaldt lengre. Klageren deltok i budrunden sammen med en annen interessent, vedkommende la inn høyeste bud som ble akseptert av selger. Etter at budrunden var over, fikk klageren beskjed om at forkjøpsretten likevel kunne gjøres gjeldende. Klageren endte deretter opp med å ta boligen på forkjøpsrett.
Klageren anfører at innklagede som den profesjonelle parten, burde opplyst om dette før budrunden begynte. Det ville da med klagerens lange ansiennitet vært uaktuelt å delta i budrunden. Klageren hevder videre at han og hans samboer har lidt et økonomisk tap som følge av meglers håndtering av dette.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Innklagede har brutt god meglerskikk ved håndteringen av budrunden i det han ikke formidlet at forkjøpsretten måtte lyses ut pånytt, før budrunden. Klageren har dermed lidt et økonomisk tap som følge av å ha deltatt i en budrunde det ikke var nødvendig for han å delta i.
Klageren hadde 28 års ansiennitet som OBOS – medlem og kunne derfor ha benyttet seg av forkjøpsretten.
Klageren krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede avviser at megleren er å bebreide for klagerens deltakelse i budrunden.
Innklagede er videre uenig i klagerens påstand om at megleren før budrunden ikke formidlet at forkjøpsretten måtte lyses ut på nytt. Innklagede gjorde dette klart for klagerens samboer, som likevel og på egen risiko valgte å inngi bud. Dersom det var en forutsetning for klageren og hans samboers deltakelse i budgivningen at forkjøpsretten skulle være utløpt, burde dette vært gjort klart for innklagede.
Innklagede var heller ikke på noe tidspunkt informert om at klageren og hans samboer hadde 28 års ansiennitet. Det var derfor ingen grunn til å reagere på deres deltakelse i budrunden.
Det er heller ikke uvanlig at personer deltar i en budrunde selv om de er medlemmer og dermed kan gjøre forkjøpsrett gjeldende.
Videre bestrides at vilkårene for erstatning er oppfylt. Det er ikke grunnlag for å hevde at megleren har handlet erstatningsbetingende uaktsomt. Megleren har overholdt sin opplysningsplikt hva gjaldt spørsmål om forkjøpsretten.
Det er ikke dokumentert at klageren har lidt noe økonomisk tap. Det er ikke holdepunkter for å legge til grunn at budet på kr 3 625 000 som ble gitt av de andre budgiverne ville blitt stående uten en videre budrunde. Selger gav underveis i budrunden et motbud på kr 3 750 000 til klageren og hans samboer. Det anføres derfor at det må legges til grunn at selger ikke ville godtatt noe lavere bud enn dette.
Uavhengig av om klageren og hans samboer ikke behøvde å delta i budrunden, er det ingenting som tilsier at deres deltakelse har virket inn på eiendommens pris, og at de dermed har lidt et økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning som følge av meglers håndtering av budrunden, herunder forkjøpsrett.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til klagen delvis fører frem.
Det sentrale spørsmålet i klagen er knyttet til forkjøpsretten.
I salgsoppgaven var det opplyst at det var forkjøpsrett for medlemmer av OBOS, med forkjøpsrettsfrist 1. oktober 2018. Det stod ingen ting om forkjøpsretten måtte utlyses på nytt, da den gjelder i tre måneder.
Nemnda legger til grunn at megler ikke var klar over at klageren eller hans samboer, som forestod budgivningen, hadde 28 års ansiennitet i OBOS.
Nemnda mener at slik saken er opplyst, burde megler har sjekket ut hva som var status for forkjøpsretten før den nye annonserunden og visning. Dette kan være av betydning for mulige kjøpere som har forkjøpsrett. Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatningskravet kan derimot ikke føre frem. Klageren har ikke sannsynliggjort at han og hans samboer har lidt noe økonomisk tap. Nemnda viser til at selger underveis ga et mottilbud, som ikke ble akseptert av klagerne.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Eiendomsmegler Vest AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.